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1、 中管网房地产频道万科金色家园商业定位报告 中管网房地产频道1234市场环境分析项目区域环境重点商业项目分析项目SWOT分析56项目定位经济测算7营销推广C 中管网房地产频道市场环境分析 中管网房地产频道 中管网房地产频道宏观环境分析武汉市整体经济形势在2005年底人均收入越过3000美元“富裕”分割线以后，后劲十足，2006年整体增长水平较2005年又有一个飞跃，整个社会经济形势处于良性健康发展的趋势。但与此同时需要看到，社会固定资产投资总额增长过快，虽然与武汉市大规模进行市政建设有一定的关系，也同时表明了房地产建设与开发在社会经济生活中所占的比重增长过快，市场竞争激烈。市场环境分析 中管网
2、房地产频道宏观环境分析武汉市“十一五”规划中指出，武汉市的商业规划为一个中心，两个基本点，三十个重点。即以江汉路、武广为商业核心，中南、汉商为商业中心，其他区级商业为重点，形成武汉市商业一点多面，共同发展的格局。市场环境分析 中管网房地产频道根据武汉市房地产相关统计数据可知，武汉市房地产行业2005年2006年发展情况良好，在2005年“新旧国八条”、数次加息、2006年“国六条”“国十五条”等多次房地产宏观政策调控下，保持了健康有序的发展。武汉市商品房供应量逐年上涨，在宏观调控下，供应紧张的矛盾获得一定缓解，但是随着土地出让价格上涨、各类精品住宅出现，武汉商品房市场价格逐步攀升将是市场未来二
3、至三年内的必然趋势。武汉市房地产市场发展状况市场环境分析 中管网房地产频道武汉市商业多年来一直健康稳定发展，在全国名列前茅。2005年武汉市社会商品零售总额达到1128.64亿元，增幅13.3，截至2006年6月30日，武汉市当年社会商品零售总额达到610.88亿元，增幅14.8，较2005年同期又有较大增长。武汉商场重建、锦秀长江项目即将入市，都是武汉经济生活中重要的大事件。同时在今年4月，武汉市也确定了将640亿元投入到商业发展中来，为武汉市的商业发展增添了新的活力武汉市商业发展状况市场环境分析 中管网房地产频道武汉市商业地产发展状况市场环境分析2004-2006年武汉市商业营业用房成交走
4、势15.8436.5853.770102030405060200420052006万平米 中管网房地产频道武汉市商业地产发展状况市场环境分析2006年1-12月武汉商业用房成交图13908290122814832303483564969643270 42485517385716963838778080100002000030000400005000060000700008000090000123456789101112平米 中管网房地产频道武汉市商业地产发展状况市场环境分析2002-2006年武汉市商业用房销售均价走势29503840554476860100020003000400050006
5、0007000800090002002200420052006元/平方米 中管网房地产频道随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。加上政府规划要求，武汉市场上新建改建的各类商业地产门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。商业地产发展有了良好的开端。随着武汉在中部崛起中的战略位置的提升，良好的商业氛围也吸引了众多外地开发商的投资，龙王庙商业广场、汉正街第一大道等大型商业项目和众多社区型商业的开发，将武汉市商业成交量逐步提升。武汉市商业地产发展状况市场环境分析 中管网房地产频道近期武汉市场新闻分析 武商、中百、中商等武汉本土商业巨头联合成
6、立商业联合航母火车提速，中原地区D字头火车以郑州、武汉为核心向外发散 商业巨头的联合，为了避免资源的浪费，区域商业重叠率降到最低，完善商业体系，增强武汉本土商业集团的抗风险能力； 应对国际商业集团给武汉商业市场的带来的变化郑州、武汉成为中原地区的核心交通枢纽市场环境分析 中管网房地产频道全国铁路第六次大提速对武汉的影响也是巨大的。武汉之前重要的交通枢纽的角色将更为重要，城市地位也将发生更大的变化，是连接全国东西、南北和陆路、水路的中心城市。如：截至第六次提速之前只有北京有发往全国各地的Z打头的火车，而此次提速后，武汉也有了发往上海、成都的D打头的专列。武汉市的交通将更为便利和四通八达。近期武汉
7、新闻市场环境分析 中管网房地产频道项目区域环境 中管网房地产频道项目所在区域状况简述 项目区域交通状况分析 项目区域消费状况分析 项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析 中管网房地产频道项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目地块江汉路商圈武广商圈汉正街商圈 中管网房地产频道通过上图标识能够看出本项目位于武汉三镇的中心和交汇处，是武汉和汉口传统的商业、贸易核心区域；距离江汉路商圈、武汉广场商圈、汉正街商圈等城市级商圈的直线距离均在12公里以内；城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉
8、市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成），项目区域状况分析中将会有详细论述。项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析 中管网房地产频道项目所在区域其他配套情况：公共配套：亚洲心脏病医院中国最大的心脏病专科医院之一，还有协和医院、口腔医院等；亚心医院：紧邻项目地块东侧，1999年11月11日开业，是一家以心脏病为主的民营医院。共有3栋医疗办公建筑，总面积4.3万平米。拥有病床600余张，医疗、行政、后勤人员1200余人，地上车位30个项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析 中管网房地产频道协和医院：地处新华路和解放大道交口西北角，位于项目区西侧，距项目地块1.5公里左右，三甲医院。200
9、6年，开放病床2000张，正副教授300人。2005年门诊量162万人次，住院5.1万人次。地上车位200个，本地车辆占70%，省内其他地方占20%，外地车辆10%。项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析 中管网房地产频道教育：项目周边有红领巾学校、市十九中、友谊路中学、市一中、单洞新村小学、惠康里小学、八十五中学等；项目区域环境分析 中管网房地产频道电信小区：地处解放大道和友谊路交口以东，新华长途客运站对面，主要居住人口为中国通信建设公司职工，约200户居民，收入水平较高。紧临本项目。单洞社区：位于本项目地块北侧，东到循礼门，南靠京汉大道，西临前进一路，北靠解放大道，社区面积0.17平方公
10、里，共有住户2221户，常住人口大约7000人，外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。燕马社区：位于本项目地块南侧，2137户，居住人口大约6000人。上面两个社区外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。项目区域环境分析 中管网房地产频道周边银行网点众多，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、光大银行等均有网点项目区域环境分析 中管网房地产频道同时距离大福源、中百仓储也都在0.5公里左右的路程。项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析 中管网房地产频道小结：由上例数据及图表能够看出，项目周边的各项配套非常全面，居住的人群也很密集，这都为项目消费力提供了极大的支持。项目区域环境分
11、析 中管网房地产频道项目区域交通状况分析:项目区域环境分析项目卫星鸟瞰图京 汉 大 道解 放 大 道单洞路轻轨车站C8B8西B8东单洞三路前进进一路前进四路 中管网房地产频道项目区域环境分析项目区域交通状况分析：项目周边平面图京 汉 大 道新华路友谊路前进一路前进四路单洞路单洞三路解 放 大 道中 山 大 道民 主 街自 治 街轻轨图例：项目单行路段单行线双行线 中管网房地产频道项目处于城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成）方向名称描述东前进四路连
12、接京汉大道与中山大道的次干道，为单行道南自治后巷该道路较窄小，是该项目与燕马社区之间的公共通道西前进一路连接京汉大道与中山大道的次干道为单行道北京汉大道城市主干道，武汉轻轨一号线正位于京汉大道上，其友谊路站点距离该项目地块仅100米项目区域交通状况分析项目区域环境分析 中管网房地产频道新华路客运站距本案仅1.5公里，地处解放大道与新华路路口东北角，日发班车1200次，日均旅客输送量16000人次，高峰期日输送旅客60000人次，是汉口通往省内和全国各地的陆路门户。项目区域交通状况分析项目区域环境分析 中管网房地产频道项目区域消费状况分析项目区域环境分析020004000600080001000
13、012000可支配收入消费支出2006年2005年武汉市2005、2006年人均受收入及消费支出概况： 中管网房地产频道身份：私营业主、个体经营者规模：服装批发、美妆批发、家居城等十多个专业批发市场的生意人等。消费心理：休闲娱乐消费支出大，消费能力强。主力消费者年龄构成：3050岁。项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目区域消费状况分析 中管网房地产频道身份：写字楼白领规模：世纪大厦、亚洲心脏病医院、协和医院、船舶大厦、港澳中心等上班白领消费心理：具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、创意、时尚、 主力消费者年龄构成：2035岁。项目区域环境分析项目周边主要消费群体： 中管网房地产频道身份
14、：商旅人士规模：聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集中的地方。消费心理：消费能力强。喜欢猎奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。 主力消费者年龄构成：2545岁。项目区域环境分析项目周边主要消费群体： 中管网房地产频道身份：社区居民规模：江城华庭、景江华庭、单洞社区、燕马社区等二十多个大中型社区消费心理：较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费主力消费者年龄构成：2565岁。项目区域环境分析项目周边主要消费群体： 中管网房地产频道身份：新生代时尚青年规模：中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年消费心理：喜欢时
15、尚、流行、现代、追求新鲜感觉主力消费者年龄构成：1528岁。项目区域环境分析项目周边主要消费群体： 中管网房地产频道身份：其他（如周边住院及陪护人群、旅游人群等）规模：京汉大道、沿线，人群相对较少，但也具有一定的消费潜力消费心理：消费能力强，一般不计较价格的高低主力消费者年龄构成：一般在2550岁之间。项目区域环境分析项目周边主要消费群体： 中管网房地产频道项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至40岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对项目来说可以说是极大的利好。项目区域消费状况分析项目区域环境分析周边人群年龄比
16、例12%22%39%17%10%15岁以下15-25岁25-40岁40-60岁60岁以上 中管网房地产频道项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力项目区域消费状况分析项目区域环境分析17%25%14%15%5%14%10%公务员私营业主公司职员普通职工自由职业者学生其他 中管网房地产频道项目周边消费人群收入比例概况：由下图能够看出，项目周边的主力消费人群收入集中在1000元至3000元之间，占到了整体人群的68%，而3000至5000元收入的人群，也有14%之多，可见项目周边各类阶层的消费潜力项目区域消费状况分析项目区域环境分析周边人群收入情况10%47%21%14%8%1000以下1001-20002001-30003001-50005000以上 中管网房地产频道项目周边人群日常消费支出的比例情况：项目区域消费状况分析项目区域环境分析周边人群消费比例29%35%15%8%13%餐饮生活日常支出购物休闲娱乐其他 中管网房地产频道小结：通过以上综合性的各类分析能够看出，在项目周边的消费群体中有很大部分对于
