为什么REITs在中高通胀时期拥有良好表现？

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1、为什么REITs在中高通胀时期拥有良好表现？美联储预测，新冠肺炎疫情作用于供应链的持续影响, 对宏观经济的通胀压力可能会导致2022通胀水平趋于温和, 高于美联储2. 5%的目标，但可能远低于1970年代和1980年 代初的历史高位。对于在投资组合中寻求通胀保护的投资者而言，温和通 胀期间REITs在市场回报和经营基本面上的表现历来都比较 良好。与低通胀时期相比，温和通胀时期的REITs平均回报 和经营业绩更高。过去两个季度的早期迹象表明，如果我们 进入持续的通胀环境，REITs可能会有良好的表现。为什么REITs在中高通胀时期拥有良好表现？REITs提供了合理的通胀保护，因为租金不像其他价格

2、 那样具有粘性。长期租赁通常会内置通胀保护，而短期租赁 则基于当前价格水平。此外,REITs会保留一系列租赁组合， 其中一部分每年都会进行谈判协商因此即使是拥有较长期 租赁的REITs也有机会重新定价。最后，作为实物资产所有者，REITs通常会随价格水平享受投资组合价值的升值。美国在1970年代和1980年代经历了高通胀时期，当时 每年高达13%,但自1990年以来，通胀率很少超过3%。图 2.1展示了高通胀、中通胀和低通胀的年份。Chart 24:Annual Inflation Rate, All Urban Consumers0%19721976198019841988199219962

3、00High Inflation Moderate InSource* Nareit anatysn of pncs fcx the FTSE Nareit M Equity REIT Index and SAP 5001 urtxan consumers如图2.2所示，REITs在高通胀和温和通胀期间的表现均优于标准普尔500指数，而在低通胀期间则略逊于标准普 尔500指数。整个样本中，REITs在56%高通胀的12个月期 间和超过80%高通胀且不断上升的12个月期间的表现优于 标准普尔500指数。REIT S4PModerate InflatkChart 2.2: REIT Returns

4、 Compared to I During Different Inflat5%REIT SAP 500Low InflationNote. Low tfiflaUon inckidet th. years where tnflabon was 2.5% or lower, moderate mllal average. and high nftebon is for years wrth mation of 6.9% and hiyher.Source. Nared analysis of paces for the FTSE Narert Al Equity REIT Index and

5、S&P 5X consumers普尔500指数的较高价格回报，总回报率超过标准普尔3.9 个百分点。在低通胀时期，REITs的回报略低于大盘。在多 个不同的温和通胀时期，REITs的回报一直保持弹性。比较 截至10月的12个月期间的最新数据，REITs总回报率超过 45%,远远超过6.2%的CPI增长。经营业绩显示出类似回报的模式。来自Nareit T- Tracker的同仓净营业收入数据(SSN01)给出了不同通胀 时期REITs增长的保守估计oSSNOI不包括收购带来的增长， 数据不包括过去十年中增长最快的一些房地产行业一一住 宿/度假村、木材、基础设施、数据中心和专营地产。Percent

6、15Chart 2.3: T-Tracker Same Store NOIG5-10Source: Nirett TTracS Bureau of Libor SUtisttcs. 1996Q1-2021Q3SSNOI增长率在63%的季度中超过了年度通货膨胀率。在此 期间没有高通胀阶段，平均通胀低于美联储2.2%的目 标。REITs的营业收入在高通胀期间持续升高，SSNOI在低 通胀期间平均增长2.5%,而在温和通胀期间为3. 0%o虽然过去的表现并不总是能预测未来，但我们可以看到, 在当前环境下，REITs的营业收入远远超过了价格水平上涨 的步伐。在CPI跃升超过5%的最近两个季度中，SSNOI在 2021年第二季度和第三季度的年化通胀增幅分别超过了 23 个基点和187个基点。