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1、.第一章 总论总论为整个报告的概括性章节,内容包含了报告每个章节的关键点。让每个看报告的人,看完总论就知道项目是做什么、怎么做、效果如何。一、项目背景1、项目名称2、承办单位概况3、可行性研究报告的编制依据1国家长期发展规划和产业政策；2相关政策支持文件；3项目建议书；4委托方意图；5有关的技术经济规范、标准、定额等指标；6有关经济评价的基本参数和指标；7其他环评报告等。4、项目提出的理由和过程主要为业主提出建设项目的理由,各类政策支持文件的阐述,以及建设背景的简单描述。二、项目概况1、拟建地点2、建设规模与目标目标：项目建成后,达到的产量、产能或服务数量与范围3、主要建设条件项目具备了哪些政
2、府相关部门的支持,资金上是否能得到保证,自然条件符合建设要求,施工条件具备。4、建设周期5、项目投入的总资金及效益情况6、资金筹措方案7、主要技术经济指标以表格的形式,一目了然。三、问题与建议第二章建设背景与必要性本章的重点为建设背景阐述,提出充分的理由证明为什么要做这样一个项目；这里主要是找到相关政策文件,从国家至地方,提炼出文件中的重点作为项目建设的有力支持。一、建设背景1、国家及地方发展规划2、行业发展规划3、项目建设的理由二、建设必要性即建设意义主要根据项目的建设背景,提出项目建设具备的意义；与背景相对应逐条分析。第三章市场分析与预测或需求分析本章的难点在于资料的收集,能否收集到完整、
3、科学的数据。同时,根据不同项目有所区别,如果是公益性项目医院、学校、公共基础设施等,主要以需求分析为主,此类需求分析相对简单一点。而市场分析,目前主要以网上收集资料为主,大多缺少完整性和科学性,希望能总结出更多的方法,力求图文并茂。一、市场现状调查1、市场容量现状调查包括供应及需求现状市场容量：在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的单位数目。2、价格现状调查3、市场竞争力现状调查国内外市场竞争程度、对手情况二、产品供需预测关系到规模的确定1、产品供需预测应考虑的因素2、产品供、需预测3、目标市场分析项目产品的目标市场,可能占有的市场份额目标市场即消费的特
4、定群体如分为高档、中档、普通等不同消费群体三、价格预测关系到后面的财务评价四、竞争力分析1、竞争力优势与劣势SWOT分析优势Strength、劣势Weakness、机会Opportunity和威胁Threats。优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较,而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。2、营销策略研究第四章建设规模与方品方案本章的重点在于建设规模的确定,难点在于理由的阐述。一般产品方案由业主来确定。一、建设规模1、总建设规模2、建设规模的确定理由有相关建设标准依据建设标准,同时根据上一章的市场分析需求分析来确定。二、产品方案三、建设规模比选如果需
5、要比选内容包括：单位产品生产能力投资、投资效益即投入产出比。单位产品生产能力投资：项目投资额与项目设计生产能力的比值,也就是新增单位生产能力所需的投资。单位生产能力投资愈少,从劳动消耗角度看投资效益愈好。第五章项目选址与建设条件本章节相对简单,主要在于相关数据、资料的收集,特别是要有最新的调查数据。一、项目选址原则根据不同项目具体情况而定,二、项目选址及现状1、项目地点与地理位置2、土地权属类别3、土地利用现状三、建设条件1、自然条件1地形、地貌基本情况和区域地质、地震、防洪等历史数据；2水源和水文地质条件调查分析；3气象条件,收集分析地区气温、湿度、降水量、日照、风等资料。2、基础设施1供电
6、、电源情况2供水、水源情况3电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等4施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件；施工用动力来源等。5市政建设及生活设施,包括当地的卫生、邮电、文化教育3、社会环境条件主要上一年度项目所在地区的社会、经济发展状况4、政策条件相关政府部门的政策支持5、征地及拆迁移民安置条件根据实际是否存在征地及拆迁情况四、选址合理性分析五、场址选择如需比选1、工程条件比选：土地种类及面积、自然条件、征地拆迁及移民安置条件、社会依托条件、环境条件、交通运输条件、施工条件等2、经济性条件比选：建设投资比较土地购置费、场地平整费、基础工程费、场
7、外运输投资、场外公用工程投资、其它临时设施投资第六章建设方案本章是整个报告的重点之一,也是难点。如果有关于专业技术方案,有条件的可以由业主提供；工程方案,需要参考大量的建设标准与规范包括国家和地方,同时绘制总平面图等。简便的方法是找到相类似的工程,再根据当地条件、标准规范,进行适当的调整。一、技术方案根据不同需要来确定专业技术方案一般由业主来提供二、工程建设方案1、项目规划2、项目总平面布置3、建筑设计设计依据、建筑平面布置要求、立面设计、剖面设计、交通组织等4、结构设计设计依据、建筑结构体系的选择、荷载的取值难点、主要结构材料的选择。5、给排水设计设计依据、给水方案、排水方案、用水量估算查看
8、XX用水定额、消防给水等6、电气设计设计依据、用电负荷估算难点、强电弱电设计7、暖通设计8、消防设计以上内容主要根标准、规范来编写第七章节能措施本章可以有参考的模板复制,根据项目进行适当的调整；难点在于能耗指标的计算。一、节能设计的依据主要一些标准、规范二、能耗指标分析1、用电空调、采暖用电：中央空调与分体式空调用电指标及不同地区空调用电指标不相同,查看夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003之建筑物空调采暖年耗电指数的简化计算方法确定？W/,按建筑面积确定空调系统耗电。照明用电：不同的功能用房照明用电指标不相同查看建筑照明设计标准GB50034-2004照明节能部分,按相应建筑面
9、积计算照明耗电。电器设备用电：参照2、用水3、用气4、综合能耗的折算,即项目需消耗多少吨标煤三、节能措施1、建筑节能措施2、照明节能措施3、给排水节能措施4、管理节能措施四、节能效果分析文字性表述,项目能够达到国家节能的标准第八章环境影响评价如果业主有提供环评报告,可参考环评报告来写。建设期的环境影响与保护措施基本相同,运营期根据项目有所区别。大部分可以找以前的项目作为参考。一、建址环境现状二、环境影响因素1、建设期环境影响因素废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘2、运营期环境影响因素三、环境保护措施1、建设期环境保护措施2、运营期环境保护措施四、环境影响评价第九章组织机构与人力资源配置新建法人
10、项目可参改类似项目的法人组建方案。一、组织机构设计原则 二、项目法人组建方案包括组织机构图三、项目岗位编制计划人员配置劳动定员、员工工资及福利作为财务评价中成本费用中的一部分四、企业工作制度五、员工培训第十章 劳动安全卫生与消防不同项目有不同的区别,难点在于劳动安全中危险因素的识别,根据危险因素,制定不同的安全卫生防护措施；消防与建设方案中的消防设计有所区别,这里主要分析可能引起火灾的影响因素,从而提出相应的消防措施、配备消防设备。一、危险因素识别二、安全卫生防护措施三、消防措施第十一章 项目组织管理及进度安排不同项目有不同的组织管理方案；重点在于项目的进度安排,可以根据业主提出的要求,以及查
11、阅相应的工期定额主要是建筑工程类。一、项目组织管理二、项目建设工期项目建设期,起始时间至终止时间三、项目建设进度安排以房地产项目为例1、可行性研究报告编制及立项2、代建大纲编制3、项目评估和审批决策包括规划局选址意见书审核、土地局用地预审、环保审核、发改委立项并联时间4、方案扩初设计和报批5、监理招标、初步勘探6、施工图设计7、审查供电、二次供水、绿化、施工图、消防、人防、避雷、市政等并联审查8、施工招投标含编制标书9、土建施工、设备采购10、设备安装及装饰11、室外综合管网及道路施工12、室外景观、绿化工程施工13、竣工综合验收四、项目实施进度表以表格的形式,形象描述出项目的进度安排,一目了
12、然第十二章 工程招标一、工程概况需招标的工程概况介绍,项目名称、建设规模、建设内容、总投资额二、工程招标依据中华人民XX国招标投标法、中华人民XX国合同法、XX省招标投标管理规定、XX省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定、XX省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标采用经评审的最低投标价中标法、XX省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标在合理造价区间随机抽取中标人办法试行、XX市建设工程施工招标投标管理办法三、招标情况招标情况、招标方式的简要介绍,填写招标情况表第十三章 投资估算与资金筹措重点投资估算表的填写,难点在于各个项目子项的确定、单价的确定以及费率取费标准,相关指标可以询问造价部门,
13、有些专业设备可以电话询价。一、投资估算的依据1、专门机构发布的建设工程造价构成、估算指标、计算方法以及其他有关计算工程造价的文件。2、专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数。3、类似工程的造价指标4、业主有提供的资料依具体情况而定二、投资估算编制说明投资估算范围及一些基本指标的说明三、投资估算1、分别估算各单项工程所需的建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、室外工程费。2、在汇总各单项工程费用的基础上,估算工程建设其他费用和基本预备费一般取5%。3、建设期贷款利息=上一年度累计本息合计+本年度贷款数额/2*贷款利率,建设各年利息之和为建设期贷款利息4、
14、估算流动资金一般以扩大指标法计算,取固定资产投资或销售收入的%点,不同项目,根据需要取不同的比例四、资金筹措计划资金渠道主要有：1、项目法人自有资金 2、政府财政性资金 3、国内外银行等金融机构的信贷资金 4、国内外证券市场资金5、国内外非银行金融机构的资金6、外国政府、企业、团体、个人等的资金7、国内企业、团体、个人的资金第十四章 财务评价作为评价项目是否可行的一个主要指标,较为复杂,也是报告的重点。一、财务评价的依据1、国家发改委发布的投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部20XX颁布的建设项目经济评价方法与参数第3版3、中国国际工程咨询公司的新建项目可行性研究经济评估方法二、主要参数的选取1、项目计算期的选取2、各项税费的取值执行现行规定：企业产品增值税率为17%,城乡建设维护税5%,教育附加4%,企业所得税25%不同行业有所区别；3、主要参数1财务基准收益率i=?2银行贷款年利率3固定资产净残值率按？%；建筑物中车间厂房的折旧年限按？年,非生产用房的折旧年限按？年,其他建筑物折旧年限按？年；生产设备中机器设备的折旧年限按？年,工器具及生产用家具折旧年限按？年；其他固定资产折旧年限按？年；年折旧额采用平均年限法计算。无形资产摊销年限按？年。递延资产摊销年限按？年。三、成本及销售测算1、外购原辅材料费估算
