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1、本期风云楼盘：本期风云楼盘：天津国际公寓项目定天津国际公寓项目定位报告位报告1 经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿整体定位已成稿，我司通过直观且精简直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！序序 语：语：2项目定位报告提纲一、项目发展原则；一、项目发展原则；二、地块的发展方向二、地块的发展方向 ；三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示 ；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展
2、建议；六、项目发展建议；3一、项目发展原则一、项目发展原则l 价值最大化原则房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥；l 现金流保障原则房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障；l 差异化原则房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险；l 风险分解原则房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险； 对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：4津津 塘塘 公公 路路塘沽区塘沽区本案河河 北北 路路塘沽区位图塘沽区位图开发区开发区第一圈层：第一圈层：开发区开发区作为发展高档物业的角度切入，开发区具备经济产业支持，发展重点支
3、持，商贸氛围等整体商贸氛围等整体大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域综合优势及发展前景良综合优势及发展前景良好。好。第二圈层：第二圈层：塘沽区塘沽区塘沽区属于传统的城镇区域，虽然具备商贸氛围支持，但发展重点并不在此，商贸氛围等整体大环境的竞争力相对处下风，区域综合优势区域综合优势并不明显。并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属于第二圈层板块。第二圈层板块。二、地块的发展方向二、地块的发展方向p项目所在圈层价值地位理解：5p项目区位理解：l 本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的西南角，临近津塘公路；l 河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道；l 塘沽区内以及通往天津市
4、区的多条公交线路穿行四周；l 是假日经济与日常消费的重要连接点；本案津津 塘塘 公公 路路河河 北北 路路塘沽区位图塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。6p项目宗地现状：l 项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；l 现处于原有建筑拆除阶段；l 宗地空地临时设有地摊铺位在经营。7p项目四至现状：东面东面住宅小区住宅小区西边西边河北路河北路南面南面锦绣商城锦绣商城北面北面新洋世纪商厦；新洋世纪商厦；8p项目建筑指标（初定）： 总用地面积：15299.40平方米 总建筑面积：54386.21平方米 原有建筑面积：16045.
5、21平方米 拟新建筑面积：38341.00平方米 拟新建地上建筑面积：34526.00平方米 拟新建地下建筑面积： 2915.00平方米 拟新建建筑首层面积： 2024.00平方米 拟新建建筑标准层面积： 1016.00平方米1110.00平方米 新建商业建筑面积： 2766.00平方米 新建酒店建筑面积：31760.00平方米 建筑容积率： 3.31 拟新建建筑层数： 30层 拟新建建筑高度： 95.00米 总停车位： 105辆 地下停车位： 50辆 地面停车位： 55辆 酒店标准间： 464套9p项目SWOT分析：优势Strength劣势Weakness 机会Opportunity 威胁
6、Threatl 先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势 、交通优势资源优势 、工业基础优势 、体制创新优势 ；p项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；p项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站 ，交通发达，距离开发区车程便利；l 项目自身优势p项目具备高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；10优势Strength劣势Weakness 机会Opportunity 威胁 Threatp项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不稳定性造成市场风险的存在；p项目位
7、于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；p项目占地面积不大，没有明显的规模优势；p项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；11优势Strength机会Opportunity 威胁 Threat劣势Weaknessp区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；p区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为塘沽地区真正的名片标志物业；p同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达70%以上，这为项目发展酒店式物
8、业提供可借鉴的参考；p区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；p在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利性 ；12优势Strength机会Opportunity 威胁 Threat劣势Weaknessp未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；p开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面临比较高的市场风险；p区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞争的关
9、系。p项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；13p项目发展方向综合结论：1、河北路主干道交通便捷；2、视野及景观效果良好；3、30层规划高度使项目整体展示性强；4、区内酒店业发展势态良好；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；14项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向， 但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。 15三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示 p项目区域投资促进概述：类别数值同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项 目 223 家-项目投资总额 (含增资) 42.6
10、3亿美元 25.4% 合同外资金额 25.95亿美元 35.5% 实际 使用外资金额 12.85亿美元 35.4% 实现进 出口总值 254.38亿美元 20.1% 全球500强企业 123家 -累计批准外商及港澳台投资企业 4067家 -区域外资促进发展势头良好，区域发展动力及前景空间广阔。16 近日，天津市审议通过了天津滨海新区未来15年城市总体规划，对滨海新区的城市定位、职能、空间布局等做出重大调整。新规划明确了滨海新区的定位：p项目区域发展规划概述： 立足天津、依托京冀、服务环渤海; 辐射“三北”(东北、华北、西北)、面向东北亚; 努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航
11、运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。17p项目区域空间布局概述：天津市已提出在滨海新区重点建设先进制造业产业区、高新技术产业区、空港物流区、海港物流区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、滨海休闲旅游区等七个产业功能区。 滨海新区总体空间布局为“T”型结构：l 沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。l 在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。18p区域发展对项目定位的提示结论：1、开发区逐渐由“制造中心”向“制造+商务中心”转变，各种大型商务活动不断增加，对酒店的需求更加旺盛；2、开发区也
12、正由“工业基地”向“时尚中心”、“生活中心”转变，越来越多的人选择在开发区生活，租赁型高档公寓需求增加；3、滨海新区外商投资呈增长势头，来该区域工作、生活的外籍人士也越来越多，对高档公寓、酒店的需求不断增加。19发展酒店式公寓有强大的客源支持发展酒店式公寓有强大的客源支持, ,发展潜力巨大。发展潜力巨大。 20四、市场环境对项目发展的机会四、市场环境对项目发展的机会p塘沽及开发区历年房产走势：酒店式公寓成交的市场空间比重在3%-7%之间。21p塘沽及开发区住宅及租赁市场 ：区域普通住宅的租金政府指导价开发区23元/月25元/月塘沽区18元/月19元/月区域普遍售价主力面积住宅投资比例 开发区5
13、000元/以上90-18050-70%塘沽区4000-4600元/70-11020%左右l租赁价格l产品售价22p塘沽及开发区酒店经营及客户情况 ：名称年均租房率常住客户比例美华大酒店 30%10% 泰达中心酒店 70%30% 泰达国际酒店 75%以上35% 泰达万丽酒店75%以上25%金帆酒店 65%15% 胜利宾馆 70%25% 区域酒店经营情况良好，常住客户比例占据一定的市场空间。23p塘沽及开发区酒店常住客户描述 ： 经我司调查所得，在酒店的常住客户当中，外籍人士占到相当的比例，外籍人士占到相当的比例，他们大多数工作于开发区的外资企业他们大多数工作于开发区的外资企业，还有部分是合资企业
14、的中方的中高管及私企业主等：外籍人士（70%）： 外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）； 外资及合资的中层管理人员； 外资及合资的驻津领事馆人员；中方人士（30%）： 合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）； 中资企业的高层管理人员； 私企业主等；因此，可以对常住客户群体的职业进行描述：24p市场环境对项目发展机会的结论1、开发区、塘沽区酒店式公寓在商品房市场中所占比例较少，发展空间较大；2、开发区出租商品房普遍户型较大，服务水平较低，而酒店公寓则有明显的竞争优势；3、在现有酒店公寓项目中，外籍人士租赁的比例较高，而这一群体将会不断增加。25发展酒店物业具备市场空间
15、，但要发展酒店物业具备市场空间，但要适当控制规模，降低风险，同时在适当控制规模，降低风险，同时在价位、产品、服务等方面实现差异价位、产品、服务等方面实现差异化，保持有利的竞争优势。化，保持有利的竞争优势。 26五、投资酒店式公寓的充分理由五、投资酒店式公寓的充分理由目前泰达国际酒店暨会馆的长期租户包租使用面积26的房间，折合建筑面积约39，支付的租金水平为16000元/月，按建筑面积计算每平方米的租金为410元/月； 在分析投资回报的情况，我们选择了目前区域市场上销售情况良好的泰达国际公寓作为案例分析：p投资回报分析酒店经营27月租金410元/建筑面积80假设平均出租率70%月租金22960元
16、年租金275520元运营费用（租金40%）110208元税前收益165312元售价11000元支付包租租金（总房款的8%）70400元包租租金占税前收益的比例43%酒店税前收益94912元 据此预测未来泰达国际公寓的收费标准如下 ：28p投资回报分析个人投资以北京金桥国际公寓为案例分析：l包租固定回报：销售价格面积包租回报率年投资回报9000元/60（一居室）每年8%43000元l不包租个人找房客回报（估计）：房子折实价年均出租率成本总计年投资回报600元/天70%50%76650元物业管理费4.5元/月年管理成本3240元年净投资回报73410元年净回报率13.6%13.6%29p投资酒店式公寓充分理由结论1、投资回报高于住宅物业，投资价值高；2、物业的增值性能更强，增值空间更大；3、物业收益稳定，投资风险度较小。30酒店式物业的投资吸引力很强，能快酒店式物业的投资吸引力很强，能快速回笼资金，但必须要对保持公寓在速回笼资金，但必须要对保持公寓在经营管理、服务、产品创新等方面上经营管理、服务、产品创新等方面上的竞争优势，维持其保值、增值的功的竞争优势，维持其保值、增值的功能，实现物业长
