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1、 对接义乌 打造北京东区一级小商品批发市场 北花园商业项目开发及运营策略探讨提案北京天洋控股义乌龙庭基业二零零九年十月策划中国批发市场 影响全国商业地产 一、宏观义乌 二、专业经验 三、公司介绍 四、经典案例 五、本案规划 六、收益模式 七、销售方法 八、招商推进 九、管理兴市 十、合作取费一、宏观义乌义乌，地处浙江中部，距中国最大城市上海300公里，距浙江省省会城市杭州120公里。总面积1105平方公里，总人口近200万，其中外来创业人员120万。2008年，实现全市生产总值493亿，完成财政收入69.2亿，全市金融机构存款余额1048亿。城镇居民人均可支配收入28708元，农村居民人均纯收
2、入11855元。列全国百强县市第十位。1、义乌简介一、宏观义乌义乌是一座建在市场上的城市，1982年，义乌开放了小商品市场；1984年，义乌提出了“兴商建县”的发展战略。通过五易其址、十次扩建，现市场经营总面积达400万平方米，商位6.2万个，经营16个大类，4202个种类，170万种单品，成为国际性日用消费品流通中心、展示中心、信息中心。义乌为全球最大的小商品批发市场、全球最大的单体建筑物：义乌国际商贸城、义乌中国小商品指数、小商品分类与代码、“义乌制造” 2、义乌：小商品海洋、购物者天堂一、宏观义乌带动区域和地方经济，最重要的为开发商带来名利双收。建设一个市场带动一片产业繁荣一方经济富裕一
3、批百姓 3、义乌市场成功证明 一、宏观义乌义乌发展经验义乌模式复制义乌义乌分市场4、义乌世界闻名，“办市场看义乌”已成为业内风向 一、宏观义乌12个字诤言5、什么是小商品？人人必需家家必备天天必用一、宏观义乌6、对接义乌是发动机，核动力，既是卖点，也是内涵 对接义乌：学习义乌人吃苦耐劳的精神；对接义乌：引进义乌质优价廉的小商品；对接义乌：引进具有实力和经商经验的商人；对接义乌：完善和配套优质齐全的市场服务体系；对接义乌：引进义乌市场划行归市等先进的市场管理模式；对接义乌：引入先进的交易手段和培育项目特有的采购体系；一、宏观义乌让你发财，我再发财你挣大钱，我赚小钱 薄利多销，以小创大，义字当头，
4、诚信经营，勤业兴商、敢为人先7、义乌人的生意经一、宏观义乌高风险 VS 高回报检验市场培育是否成功的基础标准就是租金回报8、商业地产有别于住宅的特点二、专业经验经营场所经营者商 品采购者管理者1、市场的组成部分市场 二、专业经验2、市场繁荣兴旺的两个原则市场“先繁荣，后规范”市场不停，招商不止。二、专业经验3、市场经营者的黄金定律没有本地人不稳没有外地人（浙商）不活二、专业经验4、国内批发市场发展趋势市场区域化随着批发市场竞争的日益加剧，信息流通业的高速发展，批发市场区域化分割越来越明显，像义乌中国小商品城这样货畅其流、高度集散的批发市场将很难形成。像义乌的市场经营定位已经发生根本性变化，目前
5、60%以上都是外贸生意，而义乌市场领导全国二十多年的国内批发生意将逐渐淡化，那么这个“市场接力棒”由谁将来承接？我们认为谁捷足先登，谁就先获利。二、专业经验5、小商品市场业态规划小商品批发市场是综合性的日用百货市场，业态要求齐全，才能形成一站式采购，方便采购商：义乌国际商贸城：经营16个大类，4202个种类；如北京东郊批发市场，规划业态就包括百货、酒店用品、水产、水果等； 二、专业经验6、开业时间要求七死八活九兴旺二、专业经验7、经营户合理比例一平二上三兴旺二、专业经验8、批发市场生意真经挣一毛钱饿死，赚一分钱撑死三、公司介绍1、简介义乌最大的房地产策划销售代理机构长三角地区房地产首个整合营销
6、品牌中国专业市场招商管理首席专家团队我们团队源自义乌，擅长于专业市场的运作，特别是小商品批发市场，零售商业非我们的强项。三、公司介绍2、服务策划销售招商管理运营商 三、公司介绍3、优势 专家顾问团队（聘请义乌市场权威专家为公司顾问）分销招商网络(拥有庞大的投资客户和经营户资源）16大优势行业（数千家战略合作的小商品品牌企业）三、公司介绍4、核心理念只要租我们的商铺或买我们的商铺，保证在义乌给你找到知名小商品的代理权！三、公司介绍5、国内首创概念源头货、源头价、原产地战略合作的品牌有浪莎袜业、新光饰品、梦娜袜业、华鸿相框、真爱毛纺、新苗文具、王斌工艺、宇航制笔、帅派皮具、润发水晶、宾王扑克、美雪
7、化妆品、富臣工艺、智多星玩具、双童吸管、一帆塑胶、飞天线业、三鼎织造、皮卡王皮具、康士成文具、琳琅饰品 只要我们招商运行管理的市场，战略合作的行业协会厂商即可供应源头价的源头货，为经营户取得最低的商业成本，价格与义乌市场同步。三、公司介绍6、培训经营户目标：培育现代化商贸市场、培养现代职业商人。创富：门槛低，只要你有少量本钱，头脑够用，帮你进货、 教你生意经。实施：你不会做生意，市场专家给你培训；师傅领进门，修行靠各人（特别是下岗工人）。四、经典案例1、株洲南大门小商品市场 我们创造的奇迹：实现租金倒挂（即市场楼层越往上，租金越高，完成物业整体价值的提升。）创造株洲天价（47楼的均价达7800
8、元/平米，创造2006年株洲商业天价。）完成高层建市（市场商业经营区作到第8层，全国小商品批发市场很少见。）超低成本启动（利用300万原始启动资金，撬动了2个亿的项目营运操作。）注：江浙两地互动策略、气球理论、划行归市等。四、经典案例四、经典案例2、桐乡香港城操盘小结：在运作桐乡香港城项目时，刚好是2008年，中国整体销售形势不容乐观；逢金融危机的大背景下，主要是靠渠道销售、周六日集中看房、现场气氛（打破理智持币观望心理）等；结果300间商铺，邀约了1.5万位客户到现场看房，最终售罄而止。优势：北京CBD东扩，带动项目发展；地处五环，为批发市场立地首选； 天洋控股品牌价值；劣势：交通组织没有到
9、位；高压线问题困扰；配套不齐全；威胁：东郊市场等即将升级换代；区域中竞争性物业开始相继推出；机会：北京专业市场“南强东弱” ，东区批发市场是一个空白点； 批发市场开始升级换代，诸多老市场即将被淘汰；五、本案规划1、市场分析天洋义乌国际商贸城五、本案规划2、项目名称对接义乌 打造北京东区一级小商品批发市场一级批发市场的特征：价格与义乌市场同步；厂家直销中心；产品信息更新快；从浙江厂商发货快捷；成为二级批发市场供货商五、本案规划3、项目定位批发为主，批零兼营五、本案规划4、经营形式小商品市场的特征： 需求量较大的日用消耗品； 进入的门槛较低，没有太多的技术含量； 容易较快的形成市场的人气；五、本案
10、规划立足朝阳、服务北京、辐射华北 核心商圈：朝阳 辐射区域：顺义、通州、燕郊、廊坊、平谷等五、本案规划5、商圈辐射 一是批发市场的要求：业态规划齐全，专业术语叫：配货。各个业态都要求入驻。 二是跟现有的很多市场不发生正面竞争。叫错位竞争。人家强势的我们要避其锋芒，自己要创造特色，有几个行业要做大做强。比如：汽车越来越多的汽车用品、未来的旅游用品越来越大、软装饰（可以移动的家居用品，随着北京东区的发展更多的人入住，更多的新房交付，一个燕莎区域规划常驻人口40万）。 五、本案规划6、业态规划日用百货（先行启动，容易集聚人气，快速形成市场）软装饰（指家用装饰用品类，包括家居挂件、装饰画、墙纸、窗帘、
11、装饰布、灯饰、铁艺、美术陶瓷、人造花卉、木雕、艺术及装饰玻璃、钟表、玉雕、园艺文化石、屏风等，后可向家居综合类发展，包括家纺产品、床上用品、植物编织品等）外贸尾货（初级阶段以培育市场为主，后期可发展国际商品馆）旅游商品（旅游装备品、旅游交通工具【沙滩车、水陆两栖车等】、游艺设备、酒店设备、航空用品用具、纪念品食品等，未来规划为华北地区旅游用品集散地，商品可辐射至秦皇岛等地）特色业态五、本案规划 目标：品牌化 国际化（由于北京东区居住的是相对富裕的人群) 档次：中档为主，低档为辅，向高档发展 目前发展精品路线不可行，东区已经有燕莎、赛特、新光等商业，无法与其进行竞争；五、本案规划7、商品档次在义
12、异地商会 义乌行业协会 产业城市联盟 五、本案规划8、产业支撑义乌市五金家电行业协会义乌市工艺品行业协会义乌市玩具行业协会义乌市文化用品行业协会义乌市帽业行业协会义乌市酒店用品行业协会义乌市日用百货行业协会义乌市纺织品行业协会义乌市化妆品行业协会义乌市饰品行业协会义乌市针织贸易行业协会义乌市围巾行业协会义乌市皮带行业协会义乌市汽车用品行业协会东阳饰品、床上用品，永康五金，诸暨针织、百货浦江工艺品、锁具，湖州童装，温州及文成皮革、箱包、小电器、鞋类，龙游百货绍兴布匹，宁波温岭服饰、塑料制品 金华温州商会义乌莆田商会金华泉州商会义乌萧山商会义乌绍兴商会义乌诸暨商会义乌永康商会义乌潮州商会义乌宁波商
13、会义乌浦城商会义乌台州商会义乌安徽商会9、整体构想五、本案规划A1:18F酒店，裙楼一至三层可与A2连接； A2:18F写字楼，主要供品牌商家办公及商务洽谈；（其中A1和A2一楼为品牌区，二楼三楼为娱乐餐饮区） A3、A4、A5:为26F以上商住楼，主要供外地经营者居住；五、本案规划10、规划说明 B、D地块：小商品批发市场，分二期开发； 一期规划B地块，预计用地55亩，按照4.5的容积率计算，约16.5万平米建筑面积；（二期D地块同上所述） 一期局部五层，主体一至三层为市场，四至五层为4万平方米的仓储区；（二期D地块同上所述） A地块：配套功能，酒店（20层以上），写字楼（18层以上），商住
14、楼（26层以上）；容积率在6.5左右，整体建筑面积可达20万平方米以上。五、本案规划11、商铺布局9米 X 9米的柱距外立面简洁、不铺张商铺布局：井字型、田字型，迂回式合理设置单铺进深、面宽比例铺位分割：做到可分可合，“分小易售，合大好用” 商铺分割：临街门面约3050平方米；内铺的主力商铺常规两种：9平方米、13.5平方米(使用面积)；按50%公摊计算，分别为18平方米、27平方米；批发市场商铺特点：以样品展示功能为主，商铺主要为人洽谈、信息等；进深浅、门面宽的商铺格局为客户喜欢类型，反之则相反；要考虑客户购买力，总价的大小等；五、本案规划六、收益模式1、义乌模式只租不售原因：政府持有，不存
15、在资金压力 六、收益模式2、目前市场运行模式分析最佳模式：市场产权最好不卖利于留住承租户；利于市场管理；利于某个业态做大做强；利于市场的扩建搬迁改造；市场主办方商铺租金的收入总额超过一次性销售总额注意！此方案是寄予市场绝对成功的基础上，否则风险易现。租？售？任何开发商都期望名利双收，但往往名利不能两全。新建市场需要培育（俗称放水养鱼），只有销售收钱，招商（指招经营户）、管理（拓展培育）都是花钱的。前三至五年是市场培育期，租金收益无法赢利。开业后，有一段时间走下坡。除非市场百分百成功。物业会永远赖在手上。这就是风险！面临抉择。六、收益模式3、风险六、收益模式4、建议方案一期二期市场销售60%，自
16、留40% 部分配套设施可以考虑持有 大部分产权销售可以把大部分风险转移至小户手上。 为了便于市场管理，售房时与业主签订五统一原则。 掌握物流、酒店、公寓、写字楼、仓储等配套物业，从中赚取更大的利益。六、收益模式 销售部分目前五环外的住宅房价在0.81万元/平米；商业地产的均价（不是仅指底商）一般来说是住宅的3倍，所以该区域成熟后的商业均价在2.5万元/平米左右；项目实际价值，遵循房地产“低开高走”和批发市场“放水养鱼”的原则，由于一期市场周边不是很成熟，商铺（按建筑面积销售）均价不能太高，在1.5万1.6万元/平米；视一期市场的销售、工程、开业都成功的情况，随着一期市场的培育兴旺、成熟，二期的商铺均价在2万元/平米以上。 5、收益分析租赁 招商收入预测：从百荣市场调查来看，10平方米商铺约45万元/年；东郊市场来看，10平方米商铺约23万元/年；本市场实际租金也不能过高（放水养鱼原则），预计每铺年租金从12万起，逐步提高，商业成熟后力争3万元/铺/年； 六、收益模式1、B、D地块：（该地块总收益价值约为45亿元） 物业价值：市场110亩667/亩容积率4.5=33万 其中市场商铺部分约
