山东省物业管理条例2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2018年9月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈山东省民用建筑节能条例〉等十件地方性法规的决定》第一次修正 根据2021年12月3日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改<山东省动物防疫条例>等七件地方性法规的决定》第二次修正目 录第一章 总 则第二章 新建物业与前期物业管理第一节 物业服务区域第二节 配套建筑与设施设备第三节 前期物业管理与物业交付第三章 业主大会与业主委员会第一节 业主大会筹备组第二节 业主大会第三节 业主委员会第四章 物业的使用与业主自治管理第一节 一般规定第二节 住宅物业的装饰装修第三节 车库与车位的使用第四节 业主自治管理第五章 物业服务人第一节 物业服务人第二节 行业自律第六章 物业服务第一节 物业服务内容与合同第二节 物业服务收费第七章 物业的维护第一节 建设单位的保修责任第二节 专有部分的维护第三节 共用部位及共用设施设备的维护第四节 专业经营设施设备的维护第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理第一节 社区物业管理第二节 旧住宅区物业管理第九章 法律责任第十章 附 则第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐宜居社区建设，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生及相关秩序的活动物业服务人包括物业服务企业和其他管理人第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则第五条 省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门或者设区的市、县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作城市管理、综合执法、财政、民政、发展改革、公安、自然资源、生态环境、市场监督管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平第二章 新建物业与前期物业管理第一节 物业服务区域第八条 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示第十条 物业服务区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定第二节 配套建筑与设施设备第十一条 物业服务区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业服务区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有第十三条 住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设第三节 前期物业管理与物业交付第十四条 住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人第十五条 鼓励前期物业服务人提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验第十六条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致第十七条 建设单位应当按照规定，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同第十八条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料前期物业服务人应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜第十九条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其他资料鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持第三章 业主大会与业主委员会第一节 业主大会筹备组第二十条 房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告第二十二条 筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。
业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议第二节 业主大会第二十三条 一个物业服务区域成立一个业主大会物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责第二十四条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意第二十五条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。
未作约定的，按照下列规定确定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式第二十七条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映第二十八条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：（一）有百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议第三节 业主委员会第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责第三十条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员。