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1、 课题成果汇报课题成果汇报济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-2策划技术指标体系定义策划工作指标范围评估策划技术指标体系目标策划工作表现指标策划工作考评指标本课题框架策划工作技术修正典型项目案例分析济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-3策划技术指标体系目标 根据 “SMART”的制定原理，制定策划技术指标体系目标： SSpecific（特定的、范围围明确的，而不是宽宽泛的）信立怡高公司所有济济南住宅策划工作MMeasurable（可以度量的，不是模
2、糊的）用数字说说明策划工作成效并能给给与修正指导导AAttainable（可实现实现的，不是理想化的） 通过过行业标业标竿及在售项项目分析，创创造性的制作并不断超越 RResultbased（基于结结果而非行为为或过过程）济济南住宅项项目策划工作成效有考核标标准TTimebased（有时间时间限制，而不是遥遥无期的）2007年底前可以初步使用济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-4策划技术指标体系定义策划技术指标体系是衡量策划工作成效的参考依据,能够客观表现策划工作的效果和质量,并可以依据这些参考数据，迅速发现策划工作中存
3、在的问题，予以及时的更正，以达到最佳的策划工作效果。为了能够客观、真实的衡量策划工作成效，整个体系应尽量采用数值具体表现。策划技术指标可以大体分为三类:合理的策划工作指标范围评估策划工作表现指标策划工作考评指标济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-5策划工作表现指标是指客观表现策划工作的真实发生的具体数字，包括: 费用指标来电指标 来访指标济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-6费用指标1、项目策划费用总额（项目所有策划费用的支出总额） 直接广告类费用
4、支出 项目各类活动费用支出（举办各种活动所支出的费用） 项目宣传物料的费用（包括海报、折页、单张、楼书、期刊、会刊、影视片、电子楼书等制作费用） 销售现场包装费用（装修配饰、内部展板、沙盘、户型模型、接待台、接待桌椅等） 分摊项目样板间费用（样板间折价销售后的差额部分） 盛世花城项目2007年策划费用表 类别类别直接广告费费用活动费动费 用宣传传物料现场现场 包装样样板间间分摊摊策划费费用总总额额费费用（万）35095152046526济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-7费用指标2 、项目策划费用占整体销售额比例 所有
5、策划费用和项目销售额之间的比值（支出总策划费用/销售额），般认为项目整体策划费用占总体销售额的1-3之间较为合理，可以根据项目大小具体进行细分。 销销售额额0.5亿亿元0.5亿亿 X1亿亿1亿亿 X3亿亿3亿亿X6亿亿6亿亿比例32.521.51.2济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-8费用指标3、各项策划费用比例 各项费用在整体费用所占比例 类别类别直接广告费费用活动费动费 用宣传传物料现场现场 包装样样板间间分摊摊合计计比例（）3515152015100各类媒体广告费用投放比例类别类别报纸报纸短信电视电视电电台网络络
6、户户外其它合计计比例（）3510510102010100盛世花城项目2007年策划费用比例表 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-9费用指标4、各阶段费用投放额度及比例 阶阶段引导导期认购认购 期持销销期尾盘盘期合计计费费用额额度（万）225270270135900万比例（）25303015100盛世花城项目阶段策划费用比例表 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-10来电指标 1、总来电量在整体项目运作中的总来电量 一般来说住宅项目的总来电量需要达
7、到项目销售套数的5-6倍左右，如需要销售150套商品房，则至少需要750-900个左右的有效电话咨询。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-112、各渠道来电量 来电指标 平面媒体类：包括报纸、杂志等 户外类：包括大型广告牌、道旗、灯箱、候车亭、公交车体等 广播电视类：广播电台、电视台、分众传媒、公交电视等 短信类：普通短信、彩信 网络类：包括软文、硬广、博客、论坛、新闻等 现场包装：工地围档、楼体布幅、霓虹灯、销售中心门头等 大型活动：通过活动引起关注来电量 盛世花城项目某段时间电话来访量 渠道报报纸纸短信电视电视电电
8、台展会网络络户户外条幅其它合计计数量12060010520182510268济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-12来电指标 3、各渠道来电量比例 盛世花城项目某段时间来电各渠道比例 渠道报报纸纸短信电电视视电电台展会网络络户户外条幅其它合计计比例（）40150421014105100济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-13来电指标 4、各阶段各渠道来电比例报纸报纸短信电视电视电电台展会网络络户户外条幅其它合计计引导导期（个）12060010520
9、182510268比例（）44.78%22.39%0.00%3.73%1.87%7.46%6.72%9.33%3.73%100.00%认购认购 期（个）14472012624223010320比例（）45.00%22.50%0.00%3.75%1.88%7.50%6.88%9.38%3.13%100.00%持销销期（个）14472012624223010320比例（）45.00%22.50%0.00%3.75%1.88%7.50%6.88%9.38%3.13%100.00%尾盘盘期（个）5829052109124128比例（）45%23%0%4%2%8%7%9%3%100%合计计（个）4672
10、3303919787197341039百分比（）44.94%22.47%0.00%3.75%1.87%7.49%6.83%9.36%3.28%100.00%渠道数量阶段济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-14来访指标1、总来访量在整体项目运作中的来访总量 一般来说住宅项目的总来访问量需要达到项目销售套数的10倍-12倍左右，如需要销售150套商品房，则至少需要1500-1800个左右的有效来访客户。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-15来访指标2
11、、各渠道来访量 平面媒体类：包括报纸、杂志等 户外类：包括大型广告牌、道旗、灯箱、候车亭、公交车体等 广播电视类：广播电台、电视台、分众传媒、公交电视等 短信类：普通短信、彩信 网络类：包括软文、硬广、博客、论坛、新闻等 现场包装：工地围档、楼体布幅、霓虹灯、销售中心门头等 大型活动：通过活动引起关注来访量 盛世花城项目某阶段来访量 渠道报纸报纸短信电电视视电电台展会网络络户户外条幅其它合计计数量105023510153080济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-16来访指标3、各渠道来访占总来访的比例盛世花城项目某阶段来
12、访各渠道比例 渠道报纸报纸短信电视电视电电台展会网络络户户外条幅其它合计计比例（）151002310101040100济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-174、各阶段各渠道来访量及比例来访指标报纸报纸短信电视电视电电台展会网络络户户外条幅其它合计计引导导期（个）150 75 0 30 45 75 150 225 450 1200比例（）12.50%6.25%0.00%2.50%3.75%6.25%12.50%18.75%37.50%100%认购认购 期（个）1809003654902227010752比例（）23.94
13、%11.97%0.00%4.79%7.18%11.97%2.93%35.90%1.33%100%持销销期（个）1809003654902227010752比例（）23.94%11.97%0.00%4.79%7.18%11.97%2.93%35.90%1.33%100%尾盘盘期（个）72 36 0 14 22 36 9 108 4 301 比例（）24%12%0%5%7%12%3%36%1%100%合计计（个）583 291 0 117 175 291 203 874 474 3008 百分比（）19.37%9.68%0.00%3.87%5.81%9.68%6.75%29.05%15.77%10
14、0%渠道数量阶段济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-18是指能够评价具体表现策划工作的效率的具体指标，包括： 策划工作考评指标人均来电费用指标人均来访费用指标单位成交费用指标策划人员成本项目品牌塑造评估对销售的支持评估济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-19人均来电费用指标1、总人均来电策划费用 项目整体策划费用和整体来电的比例，项目单个来电平均需要耗费的策划费用。例如：整个项目运作完毕候项目共接待有效来电7800个，项目所有策划推广费用花费为 9
15、00万， 则该项目的人均来电策划费用为：900万/7800个0.1154万/个。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-20人均来电费用指标2、各渠道人均来电策划费用单项渠道策划费用和单项来电的比例，该项渠道每个来电所需要耗费的策划费用 渠道报纸报纸短信网络络公交车车体户户外条幅费费用（万/人）0.10.0090.070.30.150.008济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-21人均来电费用指标3、各阶段各渠道人均来电策划费用 在项目不同阶段各个渠
16、道的策划费用和该渠道来电的比例，该项渠道在该阶段单个来电耗费的策划费用 报纸报纸短信电电台网络络公交车车体户户外条幅引导导期0.080.0070.20.050.20.10认购认购 期0.10.0090.220.070.30.15持销销期0.10.0090.220.070.30.150.005尾盘盘期0.10.010.250.10.50.20.008渠道费用阶段济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-22人均来访费用指标1、总人均来访策划费用 项目整体策划费用和整体来访的比例，项目单个来访平均需要耗费的策划费用。例如：整个项目运作完毕候项目共接待有效来电15000个，项目所有策划推广费用花费为 900万， 则该项目的人均来电策划费用为：900万/15000个0.06万/个。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-23人均来访费用指标2、各渠道人均来访策划费用单项渠道总策划费用和单项总来访的比例，该项渠道每个来访所需要耗费的策划费用。 渠道报纸报纸短信
