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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。常州中原事业一部 2012.03.20嘉宏集团戚墅堰项目报告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本次提报所需解决问题 基于市场调研给出项目户型定位参考依据 项目前期营销工作计划安排 项目形象包装推广及视觉表现Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010
2、目目 录录第二部分第二部分 营销工作计划及部署营销工作计划及部署第一部分第一部分 市场分析及产品建议市场分析及产品建议第三部分第三部分 项目形象包装及推广项目形象包装及推广Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010第一部分第一部分 市场分析及产品建议市场分析及产品建议Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010PART 1 区域市场存量分析Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010龙东香珀（法尔
3、威地产）港龙紫荆城香溢紫郡（新城地产）紫云地块（金新地产）常发豪郡（常发地产）青洋路西侧东方西路北侧地块（天顺地产）青洋路西侧、东方西路南侧地块（紫韵香庭）待开发土地已开盘入市项目待开盘入市项目水晶城名桂坊龙城大道南侧、湾城北路西侧地块（嘉宏地产）新城公园壹号园城豪景东方福郡世纪园城南侧地块（亨达未来城）竞争楼盘体量均较大，目前竞争区域小高层、高层物业均有在售项目区域市场概况Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010一、项目周边待入市项目土地分析一、项目周边待入市项目土地分析成交时间序号地块名称用途占地面积（平米）容积率最大可
4、建面（平米）成交价（万元） 楼面地价（元/平米）溢价率中标单位2009.10.301世纪园城南侧地块商住670502.51676257550450 0洪秀梅（亨达未来城）2009.12.242青龙紫云地块商住1045902209180328001568 30.16%常州金新房地产建设发展有限公司2009.12.243青洋中路、东方西路交叉口东南角商住3231039693099001021 106.25%江苏大罗能源物资有限公司（龙东香珀）2010.05.284青洋路西侧、东方西路北侧地块商住966202193240261001351 0钱龙南（天顺御河湾）2010.06.125青洋中路西侧、东
5、方西路南侧地块住宅745402.5186350240001288 18.81%南通海洲建设集团董事长刘长明（紫韵香庭）2011.06.296横塘河西路东侧、东方西路北侧地块商住239501.8-2.559875143002388 12.60%常州天翼房地产开发有限公司合计3990609132001146501255 2009年-2011年10月，项目周边区域成交但尚未开盘入市的含居住性质土地共有6幅，累计出让面积39.90万平米，预计未来供应总面积在预计未来供应总面积在91.3291.32万平米万平米左右左右。Code of this report | 8 Copyright Centalin
6、e Group, 2010二、区域市场存量分析二、区域市场存量分析楼盘占地面积容积率总建筑面积（平米）供应量去化量已推房源存量未领销许量（平米）总存量 （平米）（套、平米）（套、平米）（套、平米）套数面积套数面积套数面积名桂坊6000021250001129119129.679184296.4633834833.115870.4340703.54新城公园壹号846671.35000004292480353.44101445771.219134582.219646.5754228.77香溢紫郡1850002.546000087769293.232732802.4655036490.7439070
7、6.8427197.54港龙紫荆城435102.510877545343882.8421521696.7923822186.0564892.1687078.21东方福郡472002.51180001363112571.496396081.7940016489.615428.621918.21阳光龙庭2300002.26000002346281851.51472184727.387497124.16318148.55415272.71高成天鹅湖1866202.85200002681220886.11326112302.11355108584.1299113.87407697.94泰和之春1830
8、352.3935000042299572.099521815.8832777756.21250427.91328184.12水晶城12103022420601972213748.31299141532.567372215.8228311.69100527.51润泽东方尚院349002.27680025032835.24121536.6623831298.5843964.7675263.34九龙雅苑405002.6516334865376293.533638814.0131737479.4987054.5124533.99合计12164623263983164381750417109371181
9、37755015690401513565.84 2082605.9区域市场在售竞品总存量208.26208.26万平米万平米，加上待售6块地可售面积，区域未来市场供应量达供应量达299.58299.58万平米万平米。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010三、区域典型可类比楼盘三、区域典型可类比楼盘20112011年度供销分析年度供销分析项目名称供应销售价格套数面积销售套数销售面积均价名桂坊00757752.196245 新城公园壹号39238035.581112117921.15922 东方福郡32031779.95172
10、17143.995520 港龙紫荆城42341009.7118218461.955558 香溢紫郡87789293.226026114.527448 阳光龙庭77281950.5372075379.687078 高成天鹅湖45650598.627730754.637028 泰和之春42299572.099321217.5711036 水晶城40756777.911012998.986989 润泽东方尚院23728678.8000 九龙雅苑19220974.0826130175.387683 总计4498538670.443262357920357920 区域市场竞品2011年度总供应量为53.
11、87万平米，总销售量为35.79万平米。 按照2011年度总销售量核计，区域在售竞品已领销许库存量可售周期19个月，区域竞品总库存可售周期70个月。 区域市场供销矛盾，严重供过于求。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010PART 2 区域市场户型分析Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010【全市在售项目各面积段供销图】 一、全市在售项目各面积段供销概况一、全市在售项目各面积段供销概况全市供应面积集中在全市供应面积集中在80-80-9090平米两房和平
12、米两房和120-143120-143平米三平米三房，分别占总量的房，分别占总量的23.85%23.85%和和26.84%26.84%，这两个面积段的供应量就占总量的五成以上，其余各面积段基本不足总量的10%。从去化情况来看，144平米以下房源去化速度较快，特别是80-90平米两房，目前销售率已达69.06%，其次为100-110100-110平米小三房，达到平米小三房，达到68.99%68.99%。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010二、区域市场竞品分面积段历史供销研判二、区域市场竞品分面积段历史供销研判从供应情况来看
13、，供应面积同样集中在81-90平米两房和121-143平米三房，分别占总量的23.79%和35.29%，其次为91-100平米及111-120平米两个面积段的房源占总量的25%，144平米以上房源甚少。从去化情况来看，81-100平米两房及小三房房源去化速度最快，目前销售率已超七成；121-143平米三房去化次之，目前已逾5成。滞销户型51-70平米，160平米以上户型。目前目前91-11091-110平米小三房为明显的平米小三房为明显的产品市场机会点产品市场机会点。注：11个区域竞品开盘至2012年2月供销面积段51-7071-8081-9091-100101-110111-120121-1
14、43144-160160以上供应96608202214452827132999172161占比1.13%7.15%23.79%17.00%3.32%8.39%35.29%2.02%1.89%去化12399135299213332716318119去化率12.50%65.63%66.86%68.65%47.16%45.86%54.38%47.09%11.80%Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010【新城香溢紫郡】 n 开发商：新城地产 n 占地面积：18.50万平米n 总建面： 46.00万平米(4161户)n 容积率：2
15、.5n 建筑类型：高层n 主力户型：83平米两房、93平米小三房、125-133舒适三房n 车位配比：1:0.9n 首次开盘时间：2011.09.25n 最近开盘时间：2011.10.16n 在售物业均价：7350元/平米n 客户来源：主要为项目周边红梅、北环、翠竹、五角场客户为主，年龄集中在30-50岁，以改善型客户为主红色：未推 黄色：主要在售三、区域市场典型竞品个案分析三、区域市场典型竞品个案分析面积段71-8081-9091-100121-143总计总计供应96238252290876去化149512687322去化率14.58%39.92%50.00%30.00%36.76%Code
16、 of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010【分面积供销】 2房2厅1卫：83平米3房2厅1卫：93平米3房2厅2卫：125平米3房2厅2卫：130平米【户型鉴赏】 截止目前项目总供应876套，已去化322套，整体去化率仅36.76%，精装产品去化相对较慢；供应面积在83-133平米，其中主力面积为83平米房源，但去化率最低；(71-80面积段户型是80的两房，与83户型一样）去化最好的为93平米小三房。 竞品个案-新城香溢紫郡 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010n开发商：港龙置业n占地面积：4.35万平米n 总建面：10.88万平米(990户)n 容积率：2.5n 建筑类型：花园洋房、小高层、高层n 主力户型：68平米一房、87-93平米两房、104-118平米三房n 车位配比：1:0.7n 首次开盘时间：2011.06.25n 最近开盘时间：2011.08.13n 在售物业均价：5574元/平米n客户来源：主要为戚墅堰客户，年龄集中在25-40岁
