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1、联合销售经验分享与探讨 精兵之路 当一个企业已经具备一定的市场美誉度及行业占有率，想要做的更强、更好，那么至少可以有两种途径达到目的：第一，向外，拓展更广阔的市场，获取更多的发展空间；第二，对内，挑战自我、接受直面竞争，磨砺中验证实力。当然，最重要的是收获一批在困难中成长的人，获得永恒的财富 房地产代理公司的良好运营、发展壮大，同样也是需要不断的市场验证，用困难与挑战来验证自身竞争力、历练自己的团队，“联合销售”应运而生，只为敢于挑战的实力派题记：题记： 代理公司的运营趋势代理公司的运营趋势敢于联合，敢于敢于联合，敢于PKPK像一支和顽强的崖口进行搏斗的狂奔的激流,你应该不顾一切纵身跳进那陌生
2、的,不可知的命运,然后,以大无畏的英勇把它完全征服,不管有多少困难向你挑衅。 泰戈尔策略思考策略思考: :开发商需求开发商需求 知己知彼知己知彼 因地制宜因地制宜开发商找我们的真正目的是什么？开发商找我们的真正目的是什么？ 弥补自身销售管理缺陷，降低管理成本，激励原有团队，最终实现项目销售目标和较高溢价； 丰富的客户资源，专业的技术支持，激励自有销售团队； 学习专业公司的管理经验和营销技巧，激励自有销售团队； 尝试代理开发模式，借助专业公司的营销支持和管理经验，两个团队相互制约和激励，销售力最大化；策略思考策略思考: :自身经营目标：自身经营目标： 从公司运营角度定位项目价值从公司运营角度定位
3、项目价值我们想达到什么样的目标？我们想达到什么样的目标？ 短期利润追求 市场份额，板块布局 品牌影响，长期战略 合富品牌，口碑影响 和谐共赢 独家代理血腥血腥无孔不入无孔不入兵法兵法谋略谋略遍体鳞伤遍体鳞伤笑面虎笑面虎正义之师正义之师温柔双剑客温柔双剑客冷面杀手冷面杀手花将军花将军VSVS斗争斗争坚韧坚韧狼性狼性这是一个怎样的战场？这是一个怎样的战场？在这场战争中我们虽然没有在销售业绩上彻底打败敌人。但是我们取得了关键性的胜利！我们喜获一种三方共赢、持续性的经营模式。回顾2008年5月1日至今，我们经历了四大重要阶段。联合销售阶段性发展模式图STEP 1 ：斗争期，寻求生存之道斗争，建立地位S
4、TEP 2 ：磨合期，寻求安全合作之道STEP 3 ：融洽期，寻求共赢之道磨合，寻求方法合作三方共赢生意人思维模式STEP 4：突破期，挖掘业务契机努 力功 力效 力张 力STEP 1 ：筹备期，做足功课，强化对市场、客户、项目的理解STEP 2 ：应战期，清晰的目标感，坚定的信心，使命必达STEP 3 ：注重专业坚持，强化推动执行力及全局把控力STEP 4 ：维持更加开放的心态，经验分享与沉淀联合销售需要更加清晰的认识各个阶段工作重点，联合销售需要更加清晰的认识各个阶段工作重点，注重过程中的效果把控及意见反馈！注重过程中的效果把控及意见反馈！ 斗争，争取立足之地第一阶段：开发商内部关系解读力
5、争公平对待机会，寻求核心判定客户标准尽可能争取更多接触客户机会一线城市取经，快速调整心态充分发挥合富优势，提升合富团队的影响力五大关键动作联合销售初期必做动作【立足期】联合销售初期必做动作【立足期】关键动作一：开发商内部关系解读关键动作一：开发商内部关系解读-知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆关键动作一：竞争对手背景与性格解析关键动作一：竞争对手背景与性格解析 经纪公司营销总监： 总在背后下达指令的黑面教主 现场销售经理： 笑面虎、历经百战 现场策划经理： 谋略高手，善于背地在开发商面前搞小动作-了解内部关系的同时，还要了解其性格与过往经验！了解内部关系的同时，还要了解其性格与过往经验！VS
6、 经纪公司： 保代出来的专业抢客高手，高超抢客手段引以为傲！ 他们说：“你做的任何单，我想抢都能抢，有本事你抢我的！” 开发商： 客户判定是靠加码还是靠客户意愿？当然都不是！ “你们别在骚扰这个客户了，这个客户只能*跟。” 客户： 找开发商关系，然后就此失踪，最后的成交不言而喻！ “给我申请个特殊点位吧，不行，我找找关系！”进场后出现的必然现象：进场后出现的必然现象：而我们确实抱着如此的心态：而我们确实抱着如此的心态：我们是傲气的、不服输的、战无不胜的！我们有着合富的傲骨，我们精神抖擞，只想打一场胜仗！我们在争取。关键动作二：力争公平对待机会，寻求核心判定客户标准关键动作二：力争公平对待机会，
7、寻求核心判定客户标准与开发公司领导沟通项目核心人员讨论领导不断给予支持多次销售会议推动 寻求支持 不断推动 1、确认以加码作为主判定客户标准 2、客户意向为辅助判定客户标准 3、随时与开发公司对接人调解-进场之初明确规范是联合销售必做动作！进场之初明确规范是联合销售必做动作！客户判定标准关键动作三：尽可能争取更多接触客户机会关键动作三：尽可能争取更多接触客户机会争取坐前台的机会专人现场巡视看住自己的客户攻占有利地势加派防范人手防人之心不可无明星效应使客户更加深刻客户必须记住你-在联合销售的团队，我们要表现更加活跃的自己，抢占更多的在联合销售的团队，我们要表现更加活跃的自己，抢占更多的表现舞台。
8、表现舞台。关键动作四：一线城市取经，快速调整心态关键动作四：一线城市取经，快速调整心态 一线城市对于联合销售的看法： 亲娘与后养的关系：抢别人的客户，就不要这么张扬了！ 放低心理预期： 我们要做的是降低心理预期，扎扎实实的做好工作。 针对面临的联合销售困境，我们特别咨询在其他一线城市联合销售的项目中征战多年的前辈。-真正的理解联合销售，是第一阶段必须要做的！真正的理解联合销售，是第一阶段必须要做的！我们认为是战争，我们觉得遍体鳞伤，经历过的人却认为这很正常！关键动作四：阶段动员大会是必要功课关键动作四：阶段动员大会是必要功课最NO。1的项目地位武清首席社区最好的销售基础热销形成，开盘轰动天津最
9、牛销售团队销售精英强强联合最强奖励机制开发商与合富双重奖励激励方向目标分解目标分解到人、产品、客户激励结果激发斗志销售信心十足！任务顺利完成！-第一阶段最需要做的是让销售人员看到希望，看到动力第一阶段最需要做的是让销售人员看到希望，看到动力 经纪公司感受到了威胁，动作却不断升级！明目张胆的告诉你：“切客也是一种专业价值的体现。”第一阶段结束了，我们得来了这样的结论：第一阶段结束了，我们得来了这样的结论： 我们的战士如是说：“他能切我一单，我要成交十套他还都能切走？”STEP 1 STEP 1 ：努力：努力 做足功课做足功课 在进场初期，需要注重提升团队精神面貌，在专业知识及产品理解在进场初期，
10、需要注重提升团队精神面貌，在专业知识及产品理解方面预先做足准备！方面预先做足准备！ -进场初期，联合销售团队预先做足的核心工作：进场初期，联合销售团队预先做足的核心工作： 管理制度及联合销售规则的明确管理制度及联合销售规则的明确最能体现合富规范最能体现合富规范化管理化管理 对于市场、客户及产品的理解对于市场、客户及产品的理解最能体现合富专业素最能体现合富专业素养及业务水平养及业务水平 团队形象及专业形象提升团队形象及专业形象提升最能体现合富专业形象最能体现合富专业形象【保利上河雅颂】实战案例 1、团队成员缺少联合销售经验，存在一定的心理抗性，且对于游戏规则不清晰！团队进场前制定规则：使客户记住
11、自己的几大方式团队约定联合销售管理制度联合销售客户归属原则每日接线及接访轮序制度团队成员使用具备差异化、易记的“笔名”_联合销售管理原则.doc20070321_深圳_联合销售销售员规范操作管理手册.doc管理制度及联合销售规则的明确 最能体现合富规范化管理游戏规则【保利上河雅颂】实战案例 2、团队成员新组建，对于项目不了解、对于区域市场不熟悉、对于客户不理解！对于市场、客户及产品的理解 最能体现合富专业素养及业务水平进场前密集的培训工作，自我提升：理解市场： 市场大势分析市场格局分解项目所处板块解读市场调研及竞品说辞理解项目：价值体系梳理项目200问项目讲解口径理解客户：板块客户特征解读购房
12、用途与客户特点理解客户到访及购买的几大理由【保利上河雅颂】实战案例 3、团队新组建、员工新入职，使其快速融入合富的企业文化，树立职业形象！团队形象及专业形象提升 最能体现合富专业形象进场前全面提升队员形象：团队人员发型及妆容的职业化提升团队人员服装统一团队人员统一使用合富红色资料夹团队人员统一使用合富小客登实战随感实战随感: : 预热期预热期-做足做足“ “功课功课” ”进场前进场前规则先行;进场初期进场初期关系解读，开发商关系树，找到推动工作的关键人物；第一印象第一印象提升服务，主动承担。不要斤斤计较；磨合，寻求合作之道第二阶段：改变与经纪公司相处方式，化敌为友善意的谎言，生存方式探寻苦修内
13、功，只为更加专业三大关键动作联合销售中期必做动作【磨合期】联合销售中期必做动作【磨合期】关键动作一：改变与经纪公司相处的方式关键动作一：改变与经纪公司相处的方式 改变与经纪公司的相处心态话术：你们是销售的主力，我们是协助性质完成控股集团任务的。反思：联合销售非针锋相对，怀揣一颗宽容的心，也是争取公平的另一种方式。 团队成员心态调节保持谦卑、低调放低姿态，与经济公司友好相处。-看到每一个人我们都很高兴的说一声：看到每一个人我们都很高兴的说一声：“ “你好！你好！” ” 专业公司整体形象要大度、谦逊！专业公司整体形象要大度、谦逊！关键动作二：善意的谎言，生存技巧探寻关键动作二：善意的谎言，生存技巧
14、探寻1、巧用加码系统加码系统是避免撞单的一种手段，仅开发商有查看客户资料的权限造成开盘前客户规模性“失踪”的唯一途径是加码系统中客户资料泄露世上没有那么多公平可言，既然此系统不能保护我们的权益，那么我们寻找生存之道客户准确信息不在加码中体现2、善用外部资源巧用外部资源切客，不让客户到现场；开发商老提前总协调房源，大客户都是开发商关系。关键动作三：苦修内功，只为更加专业关键动作三：苦修内功，只为更加专业类似产品以及周边区域考察基础知识培训专业投资培训酷热的夏季，规范标准统一西装上阵我们因做足功课而专业内部修炼：统一着装内部修炼：专业进阶培训STEP 2 STEP 2 ：功力：功力 聚焦目标，使命
15、必达聚焦目标，使命必达两个团队两个团队PKPK中，目标理解、团队配合、队员心理调节是中，目标理解、团队配合、队员心理调节是实现销售业绩的必要因素，进而快速掌握项目操作话语权实现销售业绩的必要因素，进而快速掌握项目操作话语权！ -联合销售联合销售PKPK过程中，需要更加关心队员，注意以下几过程中，需要更加关心队员，注意以下几个问题：个问题：队员对于目标的理解是否清晰，是否有明确的打法？队员对于目标的理解是否清晰，是否有明确的打法？队员是否高度意识到团队合作的重要性？队员是否高度意识到团队合作的重要性？队员是否具备足够开放的心态来面对竞争环境？队员是否具备足够开放的心态来面对竞争环境？【保利上河雅
16、颂】实战案例 在联合销售过程中，会遇到来自各个方面的阻力或干扰，进而营销到团队的状态来自开发商领导的阻力：销售任务艰巨，较高的目标追求在项目均价已高于同板块项目的前提下，仍每月大幅调价维持原有项目操作惯性，推广及展示支持力度弱来自开发商销售团队的干扰：自认为对项目了解极为透彻，过分放大项目弱势，干扰新进入的团队口碑传播客户所反映的问题及现场成交障碍扭曲开发商高层对于联合销售的初衷，营销队员对于自身地位的理解面对困局、 面对阻碍，项目核心管理层需要进行团队引导， 带领团队突围！【保利上河雅颂】实战案例 【保利上河雅颂】实战案例 使队员清晰的理解目标、有明确的打法，有的放矢地启动销售攻势！合富上河团队凝聚力方法：勇于接受任务：对于销售任务及价格追求敢于接受，并客观沟通任务完成的可行性明确目标：明确月度销售任务，套数、销售额目标解读：资源盘点，对应月度任务，圈定房源目标分配：对团队成员进行月度及各周任务分配【保利上河雅颂】实战案例 使队员高度意识到在联合销售项目中，更需要团队配合，更需要凝聚力！合富上河团队凝聚力的形成法则：定期团建，增加凝聚力队员一对一分组合作：对于两人一组，在客户接待工程
