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1、房屋验收准备工作一、房屋验收前的预备商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为帮助业主顺当收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。1.免除收房伤痛，从签合同开头为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险掌握在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收房等）；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的详细具体验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。越来
2、越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必需了解的一些问题。2. 切记查看“两书一表向开发商索要两书一一住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约修理。一表是竣工验收备案表，同时要求开发商供应国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中商定的有出入,以便尽早使问题获得解决。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的详细技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说
3、明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。根据有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必需报主管部门备案，假如缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张竣工验收备案表，同时一定要认真查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。竣工验收备案表对房地产商
4、有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必需对楼盘终生负责，出了问题，假如是开发商的过失，可以追究其责任。提示：开发商在交房时向业主供应的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必需为原件而不是复印件。3. 检查房屋结构及面积首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际状况是否全都；房屋结构是否和原设计图相同。其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。4. 先验房后收楼先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款（假如面积涨水）、缴纳公共修理基金
5、（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发觉房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公正的。为避免出现这种状况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发觉的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内状况尚不清晰或“楼房状况未明等字样。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同商定的房屋，否则应视为开发商
6、违约，假如开发商拒不交房，应担当逾期交房的责任二、精装修房验收攻略每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装修住宅的消费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格呢？国家建设部在20XX年3月1日发布实施了建筑装饰装修工程质量验收规范，不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前X市装饰行业使用的验收标准有两个：一个是Y市家庭居室装饰工程质量验收标准，另一个是Y市高级装饰工程质量验收标准，使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。验收完有关文件，业主立刻就要开头实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房
7、屋验收又是一项特别专业的工作，因此许多人不知道从何验起。需要指出的是，开发商供应的楼宇验收记录表列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。三、毛坯房验房程序屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成呈现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。根据通常的标准，交付房屋时,毛还房需要对以下方面进行验收：(1) 全部外饰面、
8、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。(2) 公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。(3) 各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。(4) 检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。(5) 户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本匀称，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏结牢固、无裂缝。(6) 有防水要求的房间地面应严格根据防水层、保护层的建筑要求来规划，在
9、验收时应进行24小时蓄水试验，做到无渗漏。(7) 地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。(8) 各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。四、验房时的留意问题及简洁操作方法(1) 检查厨房烟道用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口马上拐弯吸走。(2) 检查卫生间通风状况卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。（3）窗边与混凝土接口不能有缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。验电 打开全部的灯具开关，看灯具是否都亮。
10、 检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。假如开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪耀，说明开关质量有问题或接线有误，应马上修复，否则日后误触电时无法准时断电，将危及业主生命。假如条件允许，插座还应用万用表测试对地绝缘状况是否良好。 开关箱内的各分路开关应有明显的标示，假如没有或不明确，应马上纠正。 开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，假如发觉松动，应紧固或更换。否则日后使用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危急。 检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进
11、现象。用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具（或小电视）检查电视天线的信号；用网络检测设备检查内部网线是否畅通。 检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停。 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必需是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座(5) 检查房屋有无倾斜用盒尺检查房顶，取5个点进行测量，若数值全都，比如房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应当警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的凹凸。(6) 检查有无
12、渗漏状况业主要留意查看房屋的地面和顶层渗水状况，要认真检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。假如买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为根据建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋试验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。(7) 检查保温墙面是否滴水冬天，房间里的墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层确定有问题。(8) 检查房屋有无裂缝 首先认真查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁
13、平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危急，修补后不会阻碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。 看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危急隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。 房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要马上通知相关单位(9) 检查乳胶漆质量墙面天花板是否平整，四周光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照耀，灯一亮，墙壁天花板是否平整连忙可以通过光线阴影看出。假如不平，要提出重新补腻子刷漆；假如局部
14、刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。(10) 检查室内门上下是否油漆用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平常看不到的地方是否刷过油漆。假如是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门顶部和底部过早腐烂损坏。(11) 检验墙地砖查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂,检查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随便地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种状况应重新铺设。假如空鼓率超过5%,说明存在质量问题（空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少）。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角）。（12）检查门窗的密封状况
