n n土地一级开土地一级开发模式发模式一、概念一、概念n n土地一级开发的模式实际上就是指政府和土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题是采取政府垄断一级开发体是谁的问题是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主通过市场化的招投标来决定一级开发的主体 二、两种模式二、两种模式n n( (一一) )以政府为主的模式以政府为主的模式n n( (二二) )以民间为主，政府辅助支持的模式以民间为主，政府辅助支持的模式 ( (一一) )以政府为主的模式以政府为主的模式n n 组建组建“ “政府土地发展公司政府土地发展公司” ”，该公司具有政，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构公司主要由政府各相关性公营事业机构公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保资担保( (可发行土地开发债券可发行土地开发债券) )，统一征地、，统一征地、统一开发。
统一开发n n 1 1将开发的熟地以成本价将开发的熟地以成本价( (含管理费用含管理费用) )交交土地管理部门，再由土地管理部门组织以土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标现政府通过地价调控房地产市场的目标n n2 2政府或人大授权，由土地发展公司代行政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发开发区或工业园区的土地开发n n3 3 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限，将已出让的待开展公司负责在合同规定的期限，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。
投资者在发土地开发为熟地，交投资者使用投资者在 地开发过程中分期缴纳地价款政府收取地价的地开发过程中分期缴纳地价款政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本上海市房屋土地管理要用于支付土地开发成本上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式局在土地出让过程中普遍采用了这种模式 (二二) )以民间为主，政府辅助支持的模式以民间为主，政府辅助支持的模式 n n 政府可将一定范围内的待开发土地一次政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份该公司将待开发土，在该公司中持有股份该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益取土地开发收益n n如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式，但此模式下土地开这种土地一级开发模式，但此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。
转让价格，使政府不易控制地价三、土地一级开发模式比较三、土地一级开发模式比较 n n土地一级开发的政府主导型模式与企业主土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同方式、收益分配上都有不同一）政府角色（一）政府角色n n政府主导型模式政府主导型模式 ：垄断土地一级市场，对垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，代表政府行使于土地具有唯一的开发权，代表政府行使开发权的是国有控股集团开发权的是国有控股集团n n企业主导型模式：企业主导型模式：政府控制国有土地使用政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地一级开发由企业来完成土地一级开发由企业来完成二）企业角色（二）企业角色n n政府主导型模式政府主导型模式 ：开发企业受国有控股集开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位似于房地产开发中施工单位的地位n n企业主导型模式：企业主导型模式：企业成为土地一级开发企业成为土地一级开发的主体，土地的开发主要由企业完成。
的主体，土地的开发主要由企业完成三）操作方式（三）操作方式n n政府主导型模式政府主导型模式 ：土地的征用、房屋的拆迁、开土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结构的调整和布局，开发后土地的出让和转让，全构的调整和布局，开发后土地的出让和转让，全部由国有控股集团及政府负责完成部由国有控股集团及政府负责完成n n企业主导型模式：企业主导型模式：通过招标方式选择开发企业实通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施通过招标方式确定开发企业后，土地组织实施通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议四）优势（四）优势 n n政府主导型模式政府主导型模式 ： 1 1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；协调各种关系；2 2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府资金对土地进行开发，而且可以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。
发资金n n企业主导型模式：企业主导型模式：1 1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；题，减少政府开发土地的风险；2 2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率利于搞活土地开发，提高土地开发效率五）劣势（五）劣势n n政府主导型模式政府主导型模式 ：1 1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；土地的开发效率较低；2 2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；腐败；3 3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差n n企业主导型模式：企业主导型模式：1 1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；2 2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有土地的开发权掌握在政府手中，极易将有土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；滋生腐败；3 3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。
配等方面不完全一致产生摩擦 （六）收益（六）收益n n政府主导型模式政府主导型模式 ：土地出让后的收益上交土地出让后的收益上交财政，财政按一定比例返还财政，财政按一定比例返还n n企业主导型模式：企业主导型模式： 核定成本，利润率不高核定成本，利润率不高于成本的于成本的8%8%n n总之，总之，土地一级开发的政府主导型模式与企土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同作方式、收益分配上都有不同 土地一级开发的政府主导型模式和企业主导土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点由于各地的发展状况不型模式各有优缺点由于各地的发展状况不一样，要结合当地的经济发展状况、房地产一样，要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适市场发展状况选择适合的一级开发模型，并合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整根据变化及时进行调整四、不同开发模式的实例四、不同开发模式的实例n n（一）、重庆（一）、重庆政府主导型模式政府主导型模式 n n（二）、北京（二）、主导型模式与企业政府主导型模式与企业 主导型模式并存主导型模式并存 土地一级开发模式示意图土地一级开发模式示意图土地出让土地一级开发土地一级开发土地出让生地建造房屋传统的土地开发模式（土地出让后开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）两种城市土地开发模式比较（一）重庆（一）重庆政府主导型模式政府主导型模式 n n重庆的土地一级开发模式属于典型的政府重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政主导型模式土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团个国有控股集团. . 重庆市特点重庆市特点 1 1模式含模式含义义政府授权直属的多家大型企业集团进行土地一级开发，土地开发机构隶政府授权直属的多家大型企业集团进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能 2 2 优势条优势条件件无论是资产规模还是政府公信力，它们都有一般企业不可比拟的优势无论是资产规模还是政府公信力，它们都有一般企业不可比拟的优势除此之外，这些大集团进行土地一级开发时拥有较为完全的土地使用权除此之外，这些大集团进行土地一级开发时拥有较为完全的土地使用权，能够将这些土地用于抵押担保贷款同时，企业还能获得来自政策性，能够将这些土地用于抵押担保贷款同时，企业还能获得来自政策性银行的贷款支持银行的贷款支持3 3风险风险 共共担担由于土地一级开发主体和土地储备存在行政关系，土地储备中心和土地由于土地一级开发主体和土地储备存在行政关系，土地储备中心和土地一级开发主体共同分担土地储备过程中出现的风险，而作为主要融资方一级开发主体共同分担土地储备过程中出现的风险，而作为主要融资方的银行也往往和土地一级开发主体的银行也往往和土地一级开发主体“ “捆绑捆绑” ”在一起，共同承担风险。
在一起，共同承担风险 4 4利弊得利弊得失失土地开发效率较高，这种高效率体现在变成熟地后的土地产品的标准性土地开发效率较高，这种高效率体现在变成熟地后的土地产品的标准性上，由于是大集团统一进行土地一级开发，开发过程中不会设置陷阱，上，由于是大集团统一进行土地一级开发，开发过程中不会设置陷阱，生地变成熟地的过程就像生产标准产品但不足之处是政府和企业一并生地变成熟地的过程就像生产标准产品但不足之处是政府和企业一并承担土地一级开发中的风险，目前几乎重庆所有的土地储备资金都来自承担土地一级开发中的风险，目前几乎重庆所有的土地储备资金都来自银行n n九大集团在具体分工上有所不同，大体为三种方九大集团在具体分工上有所不同，大。