绿地集团工程总经理集训营开发报建与公共关系管理的关键要点一、房地产工程的开发报建流程1.国内典型企业对报建工作的理解 认知一：很重要，是工程合法性和快速性的保障 以标准化的上市公司和全国性品牌企业为主 认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开 以国营企业、外来企业为主 认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续 个别品牌企业、某一地域企业为主2.开发报建工作在工程全程开发中的特性 1.报建工作贯穿工程开发的全流程 勾地拿地设计施工销售物业 2.报建是工程合法建设和运营的保障 以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等 3.报建工作环环相扣，与工程建设程序紧密结合 4.报建工作常受限于地域性和时间性 如，审批后的建设方案不是“一劳永逸的3.传统开发报建体系的组成分析 模式一：“作坊式报建体系 模式二：地区公司开发部“一统天下 模式三：中央集权式报建体系 模式四：“摇摆型报建体系 模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系案例：优秀企业分阶段开发报建体系某地产公司报建系统发展部报建组勾地国土证设计部报建组方案、初设（扩初）工程部报建组施工图、施工证营销部报建组销售证、大小产权证行政报建组资质、工商、备案等 二、房地产企业如何构建 报建流程和体系1.不同地域工程的报建根本框架和流程 超连接资料开发工程全程报建流程(广州.doc 超连接资料规划环节方案施工图报建流程重庆.doc2.用地环节重点涵盖范围：勾地协议、规划条件函、投资备案、工程资本金、可行性研究、国土合同、拆迁安置阶段、 管网撤除、国土证等难 点： 1、前期手续的办理 2.拆迁安置报建及实施 3.前期勾地策略及工程投资模式 案 例: 前期系列重点手续办理分析.doc 拆迁程序.doc 大盘开发模式案例：.6.25钓鱼城土地 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期58年现金流模式 案例：迪亚庄园工程.xls迪亚庄园50万平米稀缺资源模式 特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的局部或全部占有流转 2. 优点和缺点同样突出 3. 工程建设和运营通常是一二级联动。
案例：XXXX开发工程盈亏平衡分析.ppt勾地技巧XXXX地块公告.docXXXX地产挂牌门槛条件深圳.doc规划设计环节报建重点涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案含节能备案等难 点：如何掌握职能机构的审图重点审图重点解析： 1.设计流程审图要点 2.规划设计环节审查潜规那么分析.doc工程建设环节报建注意点涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理分析： 考虑因素： 施工现场是否已“三通一平，是否具备开工条件 平安维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照标准进行布置 建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位 本卷须知： 施工现场的平安措施方案应经过监理单位审定盖章 施工现场的平安设施、有关平安管理制度要落实到位，施工用电要按照标准进行敷设 施工招投标和质监.doc销售环节报建注意点 超连接资料销售环节报建注意要点.xls 超连接资料各地预售许可证形象进度差异比较.xls竣工验收环节报建注意点涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等难 点：规划验收、消防验收案 例：开发工程验收篇总结.doc 配套报建环节报建注意点 涵盖范围： 通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号确实认；小学、居委会等公建配套用房的移交等 。
分 析：开发报建配套篇总结.doc3.全流程开发报建节点模板 超连接资料工程全程开发报建节点模板.doc4.开发主线的五大证照报建在开展开发报建工作之前，先充分了解掌握的内容如下：1、行政许可工程名称；2、受理单位及审批权限：受理经办人员及联系 办公 、私人 受理科长处长、局长及联系 办公 、私人 3、行政审批前置条件：原件类和复印件类及其份数，另包括其他类电子文档；4、需公司其他部门提供的资料及质量要求、提供资料的时间；5、需要申请办理此项行政许可工程的费用：1费用名称2方案收费额3收费文件或依据4核算收费的经办人员及联系方式5填写公司内部的?资金使用申请审批单?6、办理领取的文件；7、该项行政许可的一般工作时限；报建前的特殊要求国土证报建 常规程序及注意要点： 开发报建设国土手续篇.doc 案例： E:开发报建与公共关系管理2021报建课程讲义2021)超连接资料江岸城建设工程规划许可证 超连接资料开发报建工程规划许可证.doc用地规划许可证报建 流程： 用地规划许可证报建篇.doc施工许可证 超连接资料开发报建施工许可证.doc 施工许可证预售许可证办理超连接资料开发报建预售许可证.doc5.技术独立系统的报建水、电、气水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性 根本流程：1.临水及永久水供水公司竞争1持申报材料向市自来水公司申请用水。
2取得自来水管线红线图,并报规划局审批3取得?自来水工程规划许可证?，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请2.临电及永久用电前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业1持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复2开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程工程部配合3成控部负责相关费用审核3.永久用气办理供气公司竞争1持申报材料向市天然气公司申请天然气施工2取得天然气施工许可证，并通知工程工程部协助施工 水电气报建关注点及处理策略.doc 技术独立系统的报建市政道路特点：造价高、工期长、等级要求不一、受全线环境影响大报建策略： 1、向市区两级政府打报告形象改善所迫 2、催促管委会或市政局实施 3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期本钱补偿协议 4、将地块周边道路实施方案纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付方案挂钩 5. 在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中技术独立系统的报建通信网络、供暖、电视通讯网络、供暖报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性 流程：1.通讯网络办理(前期排他效劳协议 1持申报材料向市电信局申请电信业务 2委托电信设计和施工，并通知工程工程部协助。
2.供暖办理 1持申报材料向供暖公司申请电信业务 2委托供暖公司施工，并通知工程工程部协助 3.电视闭路同上办理 通讯网络、闭路和供暖关注点.doc 某地区公司报建组织体系前期部或开发部拿地、项目立项、国土、用地许可证设计部（报建小组）方案审查、初步设计审查、竣工验收工程部（各项目部报建小组）施工图审查、施工证、竣工验收营销部(销售支持组）预售许可证、大小产权证行政部工商营业执照、资质证书等6.企业如何构建适宜的报建模式和流程1.按工程开发流程，由不同部门分阶段报建模式不同报建工作界面的搭接和分隔 超连接资料工程竣工验收各部门配合一览表.xls2.主要由一个部门对外报建模式超连接资料建设工程报建工作界面文件.xls3.报建团队和专业组相结合的报建模式如：开发部配套组水电气等 开发部总工室4.聘请独立外部报建机构如：专业报建公司 三、典型报建难点及技术处理331.工程开工建设“抢跑绿地中央广场15 万平米拓展方向绿地商业工程绿地之窗10万平米卢浮公馆16万平米郑东新苑5万平米融绿公馆3万平米绿地国际金融城5万平米代表性工程商业工程千禧广场20万平米 适用范围：中小公司、个别上市公司等 方 式： 1.承诺建设高标准的公建设施。
2.承诺企业入驻，税收落地 3.将解决本地人口就业与前期土地获取挂钩 关于某工程提前介入质监工作的请示.doc2.国土用地红线交叉形成原因：一地两卖解决方式： 1.重新公示，退还其中一家土地款 2.居中协调，涉及双方相互收购交叉土地 3.协调好规划局，交叉土地各自退距，以绿化覆盖容积率在其它各自地块补足 4.以交叉土地中心线为界，确定权属3.竣工验收超指标处理方式： 1.补交土地出让金，并进行计算博弈商业、住宅、车库出让金等 E:开发报建与公共关系管理2021报建课程讲义2021)超连接资料江岸城竣工验收超指标报建工作汇报.ppt 2.采用建筑设计最低标准指标，躲避行业及售后风险 如：万科住宅层高2.8米4.人防面积“缩水处理方式： 1.人防异地建设费减免，用已开发物业的车库一定时限的收益权置换 2.前期申请少建人防面积，后期通过整改，将人防局部出售，收益与人防办按约定比例分配5.以“适当理由快速办件 方 式：如，以落实招商引资的名义快速办件案例分享：翡翠庄园工程的报建拿地到开盘5个月四、开发企业关注的报建节点1.民营企业关注的开发报建节点 取得国土使用权证交地完成方案设计完成初步设计完成施工图设计取得施工许可证工程开工售楼处、样板区开放取得预售许可证开盘完成40%的销售金额完成70%的销售金额完成95的销售金额景观施工进场竣工备案交房交房完成率95610个月红色字体为外部报建节点；黑色字体为内部控制关键节点。
2.国资企业关注的开发报建节点 土地成交确认书 签订国土合同 取得国土使用权证 完成方案审查 完成初步设计审查 施工图备案 取得施工许可证 工程开工 取得预售许可证 开盘 竣工备案 交房8个月数年3.报建实际工作中的注意点剖析 1. 对外报告、请示的合理撰写 函件 2. 开发工作台帐的建立 开发系统工作台账管理套表 3. 特定报建节点的要件分析 预售证办理相关表格 4.工程规费的统计、缴纳与延期 规费统计 五、开发报建团队的建设如何遴选和培养人员 1.人员需要经过多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才，才能进入 2.具备独立作战的能力和坚忍不拔的意志 3.忠诚于公司或老板 4.较高的情商和适度“忽悠的能力 5.完备的建筑或房地产开发专业知识背景，同时对相关专业具备较好的了解人员的知识结构体系建筑专业知识含工民建、给排水、城市规划、建筑设计、建筑经济类等企业管理知识人文专业知识谈判与辩论根底知识礼仪知识公关能力前期部功能组织与素质能力 超连接资料开展部功能组织和素质能力.doc人员的心理调节 员工常面临的精神或心里问题： 焦虑 、失眠、急躁、纠结 调节方式： 1、与兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的倾诉 4、寻求比自己更强的人的帮助奖罚制度绩效考核标准 节点考核：2021年1-2月某公司开发方案考核.xls类型一：按照报建进度快慢，适度给与奖励。
类型二：根据取得各种报建证照的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励 开发年薪体系制度.doc 类型三：报建是工作的一局部，没有奖励 地产及集团人员08年全面薪酬结构改进的公告.doc 总结 总结.doc 房地产企业公共关系全过程管理一、开发报建涉及的相关政策法规国土类局部 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 外商投资开发经营成片土地暂行管理方法 规划及建设类(局部) 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国合同法 住宅建筑标准GB503682005全文 2021/01/01城市、镇控制性详细规划编制审批方法2004/08/23房屋建筑和市政根底设施工程施工图设计文件审查管理方法2004/04/01房屋建筑和市政根底设施工程施工分包管理方法2003/05/01工程建设工程施工招标投标方法2001/06/01房屋建筑和市政根底设施工程施工招标投标管理方法 2000/02/17建筑工程施工图设计文件审查暂行方法2004/08/27建筑施工企业平安生产许可证管理规定实施意见1993/12/01城市住宅小区竣工综合验收管理方法物业权益类局部 房地产转让法律法规及政策 房地产租赁法律法规及政策 房地产抵押(贷款)法律法规及政策 物权法 住房公积金法律法规及政策 经济适用房法律法规及政策 相关法律制度 超连接资料建设部治理建设系统商业贿赂实施方案.doc 部长讲话.doc 。