1上海 万科 五玠坊2基本信息段落PART 1 项目基本信息 项目介绍 区域位置 基本概况3PART 2 项目基本信息/项目介绍万科五玠坊位于上海浦东三林地区，内中环之间1.0超低容积率，29栋5层多层建筑整体日式建筑及景观风格240-330平米精装大平层配备地下会所及2万方商业4PART 2 章项目基本信息/区域位置项目所在区位：万科五玠坊是万科2011年打造的最高端的住宅作品，坐落于后世博板块的浦东核心腹地，项目位于浦东新区东明路2100号，北临高青路，占地面积11万，容积率1.0，周边有轨道交通有6号线高青路站万科五玠坊地块5PART 2 项目基本信息/基本概况物业类型 多层最早开盘时间2012-05-06 建筑形态 29栋5层多层、2万方商业占地面积 102863(住宅）建筑面积102863（住宅）容积率1.0总户数365户绿化率40%装修情况 精装修车位配比1：2.2销售报价37000元/平米建筑设计芦原弘子（建筑空间总设计师）景观设计长谷川浩己、户田知佐（景观总设计师）基本概况项目介绍：五玠坊住宅部分均为5层低密度大平层，全部为精装修三房或四房，面积约240-320另配备约2万精品商业配套。
由桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国际大师团队联袂定义高级住宅及商业 万科五玠坊倡导本真生活，尊重自然和居住的统一，在设计上通过视觉、触觉、听觉、味觉、嗅觉五种感官，让家的灯光、墙壁、植物、有质感的手柄、甚至是风的流动、光线的明暗，都能为家中营造出温馨、愉悦的氛围6规划段落PART 2 规划分析 总平面图 规划特征 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 开发分期图 样板区分析图 规划总结和规划分析示意7PART 3 规划分析/总平面图万科五玠坊坐落于浦东新区东明路，距离地铁6号线高青路站步行仅几分钟路程，是由29栋5层建筑及商业组成，容积率为1.0的低密度高级住宅项目总体规划特色：低密度；人车分流；内外双重配套p 社区规划为全五层低密度建筑，容积率为1.0，建筑体错落排布，形成组团景观空间，提高观景面p社区中央规划了一条景观轴，配以四个组团景观，还原自然，打造成不同的主题，体现人居本色p会所隐于中央景观轴中，全地下形式，功能齐全，与2万方的商业形成双重配套服务p社区实行人车分流，设置有三个地下车库出入口，保证小区内部的安全性和私密性8PART 3 规划分析/鸟瞰图pA商业： 地块东部，紧邻地铁，约2万方精品商业群落。
pB住宅：地块西部，五层精装大平层，10万方体量，总365户pC正门入口：回字形入口，利用门岗阻隔视线，保障小区内部的私密性pD花之谷：贯穿南北的空间，视野通透，草坪采用了三角堆坡错落排列，充满情趣pE梦之湖：中央景观轴，三层叠水，笔直简约的道路界面和多样的休憩凉亭pF四大组团景观：和之坪、馨之亭、悦之山、乐之岛万科五玠坊住宅体量10万，由29栋5层建筑组成，商业体量为2万大门2万方商业中央景观轴沙盘9PART 3 规划分析/交通分析图p项目地块规整，交通动线采取人车分流的模式，设置三个地下车库入口，其中一个为临时车库，通往各自地下停车库；p住宅内部分规划有4个组团景观，一条景观轴，由人行道路连接各组团之间的交通，实现良好的通达性； 组团步行道路小区主入口万科五玠坊整个项目交通流线清晰，完全人车分流，内部人行道路划分各组团地下车库入口商业入口10PART 3 规划分析/物业分析图整体物业布局是东侧商业，西侧多层住宅，规划一条中心景观轴和四个组团景观，将住宅区分为四个区域；内部通过区域人行道路将商业与住宅区分开，形成两个独立区域商业多层R=1.0，万科五玠坊由29栋5层多层建筑住宅和2万方集中商业组成11PART 3 规划分析/开发分析图项目一期：一期推出9栋多层住宅，位于项目东南角，多套房源可观中央景观轴。
一期项目二期：与一期剩下的户型合并再推出西北侧新楼栋项目三期：推出小面积四栋12PART 3 规划分析/样板区分析/售楼处分析2F：售楼中心3F：未来的创意办公园区1F：咖啡休闲区后现代的建筑立面自身亦构成项目良好的展示面，将售楼处设置在二层也可将客户视线更多的转移到建筑本身,放大地块商业功能展示中心二层设置1、重体验程度，降低展示性通过一层咖啡厅的设置，放大整体体验效果，注重售楼处的私密性，提升尊贵感2、动线的拉长可以更好的展示项目的品质内涵，一层、电梯厅、过道都融入一定的建筑元素13PART 3 规划分析/样板区分析/售楼处分析n 售楼处运用大量木、青砖、玻璃的元素n 除了门口处的玻璃玄关，整体售楼处以通透明亮为主旋律14PART 3 规划分析/样板区分析/参观动线分析动线设置原则：n 商业入口进入，打造良好昭示性n 景观实景展示、实体样板房展示，拉长看房动线，放大景观效果n 展示中心设置2楼，增强私密性，放大地块商业功能售楼处样板房样板楼位置示范区范围看房动线外部围墙展示门头景观展示展示中心体验景观样板段展示样板房展示15PART 3 规划分析/样板区分析/示范区分析样板段绿化项目入口处形象样板段共享休憩区项目入口标识样板段溪流景观样板段绿化万科五玠坊销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等示范区范围16PART 3 规划分析/样板区分析/样板房分析图样板房展示餐厅限量装饰物客厅书房厨房早餐厅五玠坊的样板房营造极力的烘托住宅温馨、自然、舒适的居住氛围装修标准：4,000-5,000元/平方米17PART 3 规划分析/样板区分析/样板房分析图对阳台的感性演绎：花池运用大量花架、花盆等元素，将大面积的拐角阳台设置为花池对卧室阳台的感性演绎：高尔夫练习区18PART 3 规划分析/样板区分析/样板房分析图对地下室的感性演绎：画室的氛围营造，一来表现地下室采光通透，二来显现主人公的内涵19PART 3 规划分析/规划总结和规划分析示意规划总结：p 该项目地块地形方正，阵列式排布29栋多层建筑，规划一条中心景观轴及四个组团景观，提高低密度建筑的观景性；p 住宅区拥有一个地下会所，与地块东侧的2万方商业形成双重配套，功能齐全；p 小区采取人车分流的交通方式，在项目入口设置两个地下车口入口，通达到小区内部的停车位。
万科特色：万科五玠坊是中国最大的专业住宅开发企业万科2011年打造的最高端的住宅作品，由桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国际大师团队联袂定义高级住宅及商业 万科五玠坊倡导本真生活，尊重自然和居住的统一，在设计上通过视觉、触觉、听觉、味觉、嗅觉五种感官，让家的灯光、墙壁、植物、有质感的手柄、甚至是风的流动、光线的明暗，都能为家中营造出温馨、愉悦的氛围20建筑段落PART 3 建筑分析 建筑风格 立面风格细节21PART 4 建筑分析/建筑风格建筑风格：现代建筑风格采用陶土百叶，不仅使外立面具有可塑造性，可半开半合的陶土百叶也解决了采光和私密性之间的矛盾夏天，可有效降低热量的导入，并且依然能保证通风及采光22PART 4 建筑分析/建筑细部现代日式建筑风格p 建筑风格：现代日式建筑风格p 立面材质及特征：外墙采用条状石材，陶土百叶，内墙采用硅藻泥环保涂料p 建筑特色：外立面采用陶土百叶，使外观更加丰富，具有独一无二的立面效果里面看得见外面，外面看不见里面23景观段落PART 4 景观分析 组图景观营造 主要景观带 特色节点 景观细节24PART 5 景观分析/景观风格p 景观风格：日式景观风格p 景观特征：樱花群，三层叠水，高低灌木搭配，形态各异的树木在立体空间中加强纵向视线，形成园艺中“高远”的景观。
p 景观特色：一条中央景观轴及四大主题景观，用景观创造生活场景景观敞开式、情景化25PART 5 景观分析/组团景观营造n 集中草坪区域打造仿真高尔夫练习场，将景观情景化26PART 5 景观分析/主要景观带位于售楼处所视中央景观轴沿水步道n由商业2层的售楼处所看到的中央景观轴，包括水景、沿水步道、不同层次的植物、小品景观等，小区会所亦位于中央景观轴上；n景观轴线规划以简洁通透为主要原则，以草皮为主导，打造通透明亮空间，辅以少量乔木，增加层次感，线条感以直线为主导，简洁为上景观轴线走向景观轴线走向27PART 5 景观分析/特色节点小船叠水水景中的灯日式榻榻米间休憩处水养多肉植物28PART 5 景观分析/景观细节人行道人行道沿水步道沿水步道沿水步道车行道29PART 5 景观分析/景观细节n 除传统乔木外，辅以部分竹子元素，渲染日式氛围n草皮灌木为主导，景观视觉以通透为主30PART 5 景观分析/景观细节n景观线条极少运用柔型线条或弧形线条，大量直线、直角的运用n水景的驳岸处理较为尴尬，草皮处理使得整体线条不自然，且后期维护困难，石材驳岸又相对生硬31PART 5 景观分析/景观细节n水景基本以静态水景呈现，小桥区域设置少量跌水丰富水景层次感n n公共休息平台打造为榻榻米茶室，极好的诠公共休息平台打造为榻榻米茶室，极好的诠释日式生活氛围，将水景资源效果放大释日式生活氛围，将水景资源效果放大32PART 5 景观分析/景观细节（会所）水处理灌木处理n 地下会所设置，采光井两侧分别用水与木元素进行包边处理n 会所周边地面区域设置敞开式休闲区，打造泛会所的概念33户型段落PART 5 户型分析 面积配比表 户型图分析 户型在总平面图中的再现方式举例 户型在总平面图中的位置在咨询中的应用34PART 6 面积配比表物业类型面积段（平方米）套数配比多层245-2558523.30%269-28620054.79%3308021.91%合计365100%户型配比35PART 6 户型位置分析万科五玠坊的户型面积在245平米330平米，均价37000元/平米。
户型建筑面积（）大330中端286中单286中拼269小端255小拼24536PART 6 户型分析优点：大面宽，利于采光；将原户型的采光井封起来，布置为走廊及储藏间，增加了套内面积；中西厨房，设早餐吧；客厅及餐厅外连接转角阳台，视野开阔不足：工人房设计功能不齐全；南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突A户型 【云之心】建筑面积328-330平方米（四房二厅四卫）户型位置37PART 6 户型分析优点：户型方正，大面宽，利于采光；将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直接赠送面积；中西厨及早餐吧设计；客厅及餐厅外连接转角阳台，视野开阔不足：书房动线与工人间动线相交叉；北向次卧进门路线过长，过道面积浪费；南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突B1户型 【风之御】建筑面积286平方米（四房二厅四卫）户型位置38PART 6 户型分析优点：户型方正，大面宽，利于采光；将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直接赠送面积；动静分区，全套房设计不足：中式厨房的面积过小；南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突C1户型 【雾之灵】建筑面积269平方米（四房二厅四卫）户型位置39PART 6 户型分析C2户型 【海之阔】建筑面积286-288平方米（四房二厅四卫）优点：户型方正，大面宽，利于采光；将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直接赠送面积；早餐吧与中西厨相结合，便于使用；转角阳台布置，视野通透。
不足：与A户型330平米相类似，房型较为局促；南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突户型位置40PART 6 户型分析D1户型 【雪之明】建筑面积246平方米（四房二厅四卫）户型位置优点：户型方正，大面宽，利于采光；将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直接赠送面积；早餐吧与中西厨相结合，便于使用不足：房型较为局促；中式厨房面积较小；南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突41PART 6 户型分析D2户型 【光之翼】 建筑面积256平方米（三房二厅四卫）户型位置优点：户型方正，大面宽，利于采光将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直接赠送面积早餐吧与中西厨相结合，便于使用不足：南向次卧套间开门与卫生间开门有冲突42PART 6 户型分析总结 万科五玠坊在交房时将原户型的采光井封起来，布置为走廊或储物间等，达到直接赠送面积。