亚泰 梧桐公馆竞品项目调研报告（六） 长春公司营销策划部 鉴于亚泰梧桐公馆loft产品即将上市，处于“银十”时间节点，在市场不向好的情况下，开发商均利用多种营销方式相结合积极抢占市场份额，市场出现供过于求的局面虽然产品细分明确，但普通平层住宅仍占最大比重，在此时间节点，推出loft稀缺精品，从产品类别上占优势，得到部分客群认可和追随 以亚泰梧桐公馆loft竞品为调研对象，上期报告在全市范围对loft产品类别进行调研，本期报告针对非同类型但总房款相近产品进行调研，掌握竞品动态及市场走向，为产品价格制定、上市时间节点把控提供依据调研计划： 针对亚泰梧桐公馆即将上市loft产品，对目标总房款额度相同的竞品进行调研 调研范围以亚泰梧桐公馆竞品为中心，同区位或同房款品牌开发商产品为重点调研对象 以实地走访调研为主，对于竞品户型、园区位置、开发商品牌、推广节奏等进行调研 每3天更新市场调研信息，与销售一线形成互动机制 调研报告汇报要点： （一）亚泰梧桐公馆loft竞品情况 （二）竞品项目推广节奏跟踪报道 ABC亚泰梧桐公馆loft产品总房款51万-65万，等额总房款竞品分布平层住宅产品（精装） 万科城万晟爱琴海恒大绿洲亚泰梧桐公馆loft产品总房款在51万-65万，还可购置哪些房产？按产品类型排列按综合品质从低到高排列盈嘉上锋国际成基铂寓70以下户型良品柏宏爱琴湾80-100吴中家天下80-100保利百合香湾80-100万豪城东方广场80-100万晟爱琴海846层以下恒大绿洲89万科城899层以下所在区域经开区面积区间30-80具体位置位于东方广场南侧，毗邻政府大楼、光华学院、高速公路入口、是去龙嘉机场的必经之路开发公司吉林盈嘉置地有限公司 项目规划说明复式，精装修，总共392户，最低价7000元/平方米，项目为长春高端酒店式公寓，总建筑面积为10994平方米，由两部分组成，分别为6层和14层，其中靠近广场一侧的6层部分，定向为高端的酒店式公寓对外经营，后侧14层部分为可售面积，规划居住户数为396套精装酒店公寓。
包含平层户型和复式户型两种产品 盈嘉上锋国际项目动态：项目未开盘处于认筹阶段，10月14日开始认筹，优惠为1万抵5万，目前认筹约40组，有样板间展示对比亚泰梧桐公馆：产品地理位置相近，产品类型相似，为精装修公寓，产权不同，园区无生活配套，主要适合投资，不宜居住盈嘉上锋国际 主力户型优惠后总房款29万，首付17万优惠后总房款38万，首付22万优惠后总房款52万，首付28万吴中家天下所在区域二道区面积区间40-160具体位置二道远达大街与长新东路交会处开发公司吴中地产项目规划说明项目规划三期，一期规划5栋多层，2栋小高层，7栋高层，共计1000套房源，面积区间为52-123平方米同时项目规划有中式下沉水景广场、幼儿园8#13#12#10#项目动态：9月10日上市8#、12#、13#共加推207套后无加推，均价6000元/，在售约350套房源，主力户型90-12010#和14#为未售房源对比亚泰梧桐公馆：产品线相似，品牌在长春被部分业主认可，位置较远但价格优势对亚泰梧桐公馆首次置业客户有吸引力14#吴中家天下 82总房款51万 92总房款56万 102总房款61万 可购置亚泰梧桐公馆loft产品55加赠面积为125户型可购置亚泰梧桐公馆loft产品55加赠面积为125户型较好楼层可购置亚泰梧桐公馆loft产品70加赠面积为140户型保利百合香湾所在区域二道区面积区间49-162具体位置远达大街以西，宜良路以南，同康路以北开发公司长春广田房地产开发有限公司项目规划说明项目规划三期，共规划为50栋，包括高层、小高层和多层产品；一期、二期产品基本售罄。
目前在售三期产品，同时项目内规划4万平方米“保利公园”A2伊 通 河保利公园15#25#多层高 压 线97A2# 、 A15# 100 A25#（多层）、 A22# （多层）在售100套左右，近期根据客户积累量及客户回访情况，以周为周期加推，主力户型为90-110，以单元为单位出售，均价5300元/，一次性减80元/ ，按揭减150元/,5天回款减80元/.加推信息小众传播，低调宣传对比亚泰梧桐公馆：产品面积相近，具有价格优势，但产品地理位置及园区位置不及亚泰梧桐公馆预计将取A3、A5、A13、A17、A27预售许可证，主力户型97年底前继续加推！22#多层保利百合香湾96加赠送面积105 总房款53万厨房与卫生间相连生活不舒适卧室不方正，不利于空间利用园区位置偏离园区中心，距离高压线较近 总房款53万可购置亚泰梧桐公馆loft产品55加赠送面积125房产 保利百合香湾100加赠送面积112（多层） 总房款60万客厅4.1米开间厨房与卫生间相连生活不舒适 总房款60万可购置亚泰梧桐公馆loft产品67加赠送面积135房产万豪东方广场所在区域 经开区面积区间40-140具体位置经开洋浦大街与吉林大路交汇，东方广场西南地块主力户型50-90 项目规划说明项目规划7栋高层，1栋公寓，共计1500套房源，面积69-130平方米。
据消息称，已与欧亚商都洽谈合作事宜1#2#即将加推3#6#项目动态：二期即将加推3#认筹阶段，1万抵3万与一期价格持平其中69户型共计110套，10月14日开始认筹目前认筹约70组在售房源共计约80套，6#由于2010年团购存量房源较少与3#同取得预售许可证，对外销售对比亚泰梧桐公馆：其中69户型较好，总房款约45万，并配有样板间展示，对亚泰梧桐公馆冲击力度较大，截流部分客户 万豪东方广场 69总房款45万 空间感明显空间布局合理利用率高两个卧室相错，会出现挡光的情况 万豪东方广场 90总房款55万 总房款55万可购置亚泰梧桐公馆loft产品55加赠送面积125房产客厅把山光线较暗房间主要布局在北向光线感不强房屋东南角缺失，从风水上看对主人身体健康不利所在区域二道区面积区间40130具体位置位于二道区远达大街以西，东荣大路以南，紧邻伊通河开发公司长春市豪爵房地产开发有限责任公司项目规划说明水景地产,总共3475户,当期1000户,项目将推出30栋左右产品，全部为精装修的小高层和高层产品项目2011年底主体封顶万晟爱琴海项目动态：已上市四栋，4#、5#、8#、9#共计310套，在售房源约180套。
本次开盘主力户型为70-100平米的二房均价64万/套复式公寓复式公寓对比亚泰梧桐公馆：产品为精装修，面积区间相近，区域位置相近，精装修价格优势会造成部分客户截流复式公寓未上市 总房款64万 84加赠送面积95餐厅狭窄布局不合理卫生间正对门口万晟爱琴海对比：总房款64万可购置亚泰梧桐公馆loft产品70加赠送面积140房产总房款64万可购置万晟爱琴海精装6层以下84户型所在区域净月区面积区间50-166具体位置北临飞虹路（原乙十四路）南至规划银杏路、西侧临近城市主干道彩宇大街、东接农大地块开发公司长春万科新城房地产开发有限公司 项目规划说明景观居所，总共7500户，当期1464户，共划分五个组团，分三期开发，总户数可达7500户以上，人口规模超2.3万组团间规划设计，即能保证商业的开放互动性又能保证居住围和式的私密管理万科城项目动态：10月1日起为认筹阶段，截止目前认筹客户约800组，认筹可享1万元优惠现即将推出一组团，预计10月下旬上市栋号不确定，视客户积累量而定上市产品线较全，50-166，满足投资和自住需求对比亚泰梧桐公馆：万科城以品牌和精装修及物业品质得到客户认可，地理位置较偏，但具有价格优势。
对亚泰梧桐公馆形成一部分客户截流 总房款约65万 89两室两厅精装修窗开间小，客厅见光度较低样板间与户型图差距大，客厅与餐厅无明显界线，功能受限主次卧室实用面积均较小，无明显区分整体样板间展示布局不清晰，功能性较差与万科城主力户型89产品对比：总房款约63万便可购置亚泰梧桐公馆loft产品70户型加赠送面积约140房产总房款65万可购置亚泰梧桐公loft产品55户型加赠送面积约130房产并购置一辆价值12万元轿车总房款65万可购置万 科城9层以下89产品等待2013年入住万科城 成基铂寓70以下公寓 恒大绿洲85 良品柏宏爱琴湾70-90 14层小高层13-14层 26层高层 小高层15层 每层21户无煤气 周边生活配套不全 周边生活配套不全 成基铂寓(loft公寓) 恒大绿洲（精装） 良品柏宏爱琴湾平层住宅（毛坯） 高新区 高新区 二道区同等房款C类竞品总结：本期报告主要针对亚泰梧桐公馆loft产品，对于不同产品类型但总房款相近竞品进行调研u成基铂寓、盈嘉上峰国际、商业产权，虽然不涉及限购问题，但首付比例高为房款的50%以上，在同等首付额度下可购置100房产并且贷款年数受限，最长时间为十年，利率上浮20%以上。
公寓式住宅，同层二十户住宅左右，舒适度低，开发商品牌及品质有待推敲u吴中家天下和良品柏宏爱琴湾位置均偏离繁华市区，户型布局合理，均具有价格优势，但对于追求loft产品客群仍对此产品类型意向强烈，性价比为其次u万晟爱琴海和恒大绿洲均为精装修产品，恒大绿洲同等房款89户型主要面对首置客群但不满足年轻化首置客群对周边生活配套的要求；同等房款购置万晟爱琴海楼层较低产品，见光度及舒适度有限，主要对精装修及性价比意向较强u万豪城除其地理区位具有竞争性外，价格优势明显，但目前处于客户积累期，并且当前市场住宅产品情况不向好，加推时间应排在亚泰梧桐公馆loft上市之后u万科城对于品牌开发商具有一定冲击力，在目前客户积累期3个月认筹800组的市场情况下，并不乐观，同等房款并不能在万科城购置优质房源，并且等待时间长达2年，商业配套则需要等待3-5年u保利百合香湾以品牌形象得到客户认可，以园区景观舒适度为主要卖点，位置偏离市区，性价比高，销售方式主要为“快蓄客频上市”，不浪费客户迅速逼定，并且此方式一直延续到年底，对亚泰梧桐公馆项目有持续性竞争 综上所述，同等房款可购置品牌开发商生活及交通配套便利平层住宅产品不多，市场情况比较乐观。
对亚泰梧桐公馆loft产品建议：l 对于关注loft产品的客户，相对于平层产品倡导生活方式的不同进行引导并令客群明了loft买一层赠一层的特点l 针对品牌竞品项目，建议说辞对于位置偏远、生活配套不成熟、交房时间晚对loft意向客户有方向性引导l 结合竞品加推时间及加推节奏，建议即早上市，鉴于产品稀缺性可依靠自然去化 下期报告提要：对周边竞品即将加推项目紧密跟踪，下期重点调研项目：u万豪东方广场u万科城 Loft竞品：u 盈嘉上锋国际 （loft公寓） 预计10月中旬上市u 成基铂寓 （loft公寓） 预计10月中旬上市u万晟金地公馆 （错层产品） 客户积累阶段u万晟爱琴湾 （公寓） 客户积累阶段调研重点:u户型对比、加推时间、上市量、产品均价。