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1、 小产权房法律问题四川安置房合同二审有效(2)8800字 原告（反诉被告）周爱芳与被告（反诉原告）谭春华房屋买卖合同纠纷一案当事人: 法官: 文号:湖南省郴州市北湖区人民法院原告（反诉被告）周爱芳，女，19xx年9月10日出生，汉族，湖南省耒阳市人，郴州市北湖区工人文化宫职工，住郴州市北湖区兴隆街162号。委托代理人李思（特别授权），男，郴州市苏仙区诚信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）谭春华，男，19xx年2月10日出生，汉族，湖南省耒阳市人，郴州市北湖区工人文化宫职工，住郴州市北湖区同心桥鸡嘴桥。委托代理人肖正江（特别授权），男，郴州市篮剑法律服务所法律工作者。 委托代理人王爱（一般
2、代理），女，郴州市篮剑法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）周爱芳与被告（反诉原告）谭春华房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）周爱芳于20xx年7月10日向本院提起本诉，被告（反诉原告）谭春华于20xx年8月21日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成由审判员李健毛担任审判长，审判员李慧丽、任日新参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员周友亮担任记录。原告（反诉被告）周爱芳及其委托代理人李思与被告（反诉原告）谭春华及其委托代理人肖正江、王爱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周爱芳诉称，原告周爱芳与被告谭春华均属郴州市北湖区工人文化宫职工，两人属同事关系。经协商，被告同意将其所有的位于
3、兴隆步行街北面1单元202房转卖给原告，20xx年1月8日双方签订了购房协议。协议中约定了房屋价格、交款时间、办理变更产权手续及各种规费承担等。20xx年12月，被告擅自到有关部门办理了房屋产权手续，原告得知后，多次与被告协商房屋产权变更手续和规费承担问题，未果。故，原告诉诸法院，请求依法判令：1、被告继续履行购房协议，为原告办理房屋权属转移、变更登记手续；2、房屋转让、变更登记应缴纳的有关税费由原告与被告按相关规定各自承担；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告周爱芳向本院提交下列证据：1、购房协议一份。用以证明原告与被告经协商于20xx年1月8日签订购房协议，双方对房屋价格、产
4、权更名手续、规费承担等进行了约定。2、收据二份。用以证明原告依照购房协议的约定，分别于20xx年1月8日、2月24日交付给被告购房款110000元整，但被告至今未将房屋所有权证更名过户给原告。3、私有房屋转让#b2便民卡一份。用以证明买卖双方办理房屋产权转移手续依照规定各自应当承担的#b2费用。本诉被告谭春华辩称：一、房屋产权已经更名，不存在“被告拒不肯协助原告办理房屋产权更名手续”的事实。20xx年下半年，万邦公司承担原兴隆街拆迁建设项目，被告与原告及其父的原住房均在拆迁范围内。原告的安置房在兴隆步行街北三单元102号，其父与被告的安置房则在北一单元201号和202号，原告为使北一单元两套住
5、房统归其家，欲购被告的202号房，经被告同意，原告请人拟写购房协议后，双方于20xx年1月8日签字。协议第4条约定：“甲方二OO四年农历二月初二协助乙方一并到万邦公司办理房屋产权更名手续”，即更改房屋产权人名称，以便原告可直接与万邦公司办理房屋权属转让变更登记手续。20xx年5月9日，万邦公司为原告出具证明：“兹有拆迁户周爱芳原房屋被拆迁后，现补偿其兴隆步行街1单元202号新房一套”。而且早在同年3月25日，原告就以该房屋“权利人”名义出租，每月坐收租金800元。可见，涉诉房屋产权人的名称已由谭春华改为周爱芳，更名手续已经完成。至于原告诉称被告“不肯承担自己应承担的规费”，更没有事实依据。其一
6、，原告是否垫付了更名规费？被告没见相关票据；其二，万邦公司也没有收取更名规费的职权；其三，按当年规费缴纳政策，出卖人所缴部分较少，买受人缴纳部分较多。因此，不肯或不愿承担规费缴纳义务的，恰好是原告，而非被告。二、购房协议是一份违反法律、法规强制性和禁止性规定的契约，不受法律保护。首先，该协议缺乏不少必备的主要条款，已有条款的表述含混不清，易生歧义。其次，该协议的标的物北一单元202号房“未依法登记领取权属证书”，属于城市房地产管理法第三十七条禁止转让的房地产。再次，该协议约定“到万邦公司办理房屋产权更名手续”，既违反了城市房地产管理法第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民
7、政府房产管理部门申请房产变更登记”的强制性规定，又有弄虚作假，规避国家税费之嫌。三、不是被告“擅自到有关部门办理了房屋产权手续”，而是事出无奈，依法#b2。被告履行了通知和催告义务，敦促原告尽早与万邦公司一起去房管部门办理权属转移变更登记，但原告迟迟不肯去办，拖至20xx年底，被告才将该房屋的产权证办至自己名下，被告这一做法，是还原该房屋产权本来性质的合法行为。被告将产权证交付原告时，原告却提出必须为其办理“房屋权属转移变更登记手续”才予支付购房余款，违背了购房协议的约定。根据物权法的规定，不动产的所有权以登记为准，未经登记，不发生效力。至今，涉案房屋由于原告的懈怠，转让并未发生效力；目前该房
8、屋已登记至被告名下，所有权仍是被告，原告无权向被告主张权利。综上所述，被告作为涉案房屋的合法产权人，已履行完毕购房协议约定的义务，原告之诉请既无事实基础，也无法律依据，故请求法院公正审理，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告谭春华诉称，20xx年1月8日，反诉原告谭春华与反诉被告周爱芳就位于兴隆步行街北1单元202号拆迁补偿安置房为标的物，双方签订一份购房协议，反诉被告当即支付第一笔购房款10000元，反诉原告依约将房屋钥匙及用电卡交付反诉被告使用。不久，反诉被告在万邦公司办理了该房屋产权人的更名手续。并向反诉原告支付了第二笔购房款100000元。剩下的程序便是反诉被告和万邦公司到房产管理部门办理
9、产权转让变更登记手续。然而，由于反诉被告迟迟不肯办理房屋产权证，反诉原告只得将该房屋的产权证登记在自己名下。反诉原告在向反诉被告交付房屋产权证后，反诉被告却无理拒付剩余购房款68590元，严重违反了购房协议第3条“余款待甲方将房产证交付给乙方，乙方一次性付清给甲方”的约定，反诉被告以其行为表明不履行主要债务，其违约行为致使协议目的不能实现。针对反诉被告的违约事实，反诉原告请求解除购房协议，双方返还因该协议取得的财产，于法有据。更何况因未依法登记领取权属证书就转让房地产，以及不是约定到房地产管理部门而是约定到万邦公司办理更名手续。购房协议本来就是一份违反法律禁止性和强制性规定的无效合同。此外，反
10、诉被告一方面不积极主动依法办理涉诉房屋的产权变更手续，另一方面又弄虚作假，自20xx年3月20日起，擅自将未享有所有权的涉诉房屋以800元/月出租给王红旗，作为公司办公经营场所，将原本用于居住的住宅改变为商业用房。我国对包括房屋在内的不动产的交付，实行登记生效原则。尽管反诉被告与反诉原告签订了购房协议，并到万邦公司办理了更名手续，但由于反诉被告的原因，至今也未办理房屋所有权转让变更登记，依法没有实际交付。因此，反诉被告应向反诉原告返还20xx年3月20日至20xx年8月20日的房屋租金23200元，反诉被告还应比照上述租金标准，向反诉原告支付20xx年1月8日至20xx年3月19日的房屋使用费
11、20800元。综上所述，由于反诉被告“以自己的行为表明不履行主要债务”，其“违约行为致使不能实现合同目的”，其作为“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一”，反诉原告诉请解除购房协议，符合法定解除规定；又由于反诉被告弄虚作假，非法出租不享有所有权的涉诉房屋牟利，侵犯了反诉原告的物权。故特向贵院提起反诉，请求依法判令：1、驳回反诉被告的本诉诉讼请求；2、解除反诉原告与反诉被告于20xx年1月8日签订的购房协议，双方返还因该协议取得的财产；3、反诉被告向反诉原告支付20xx年1月8日以来使用该房屋的使用费（含孳息）44000元；4、由反诉被告承担全案案件受理费。为支持其反诉请求
12、和本诉答辩主张，反诉原告谭春华向本院提交下列证据：1、房屋拆迁补偿安置协议一份。用以证明反诉原告的原住房在拆迁范围内，并可获得安置房一套，万邦公司是房地产开发商，而不是房屋管理部门。2、郴州兴隆步行街住宅收费明细表（总工会）一份。用以证明反诉被告的安置房在北3单元102，反诉原告的安置房在北1单元202，与反诉被告父亲的安置房相邻。3、购房协议一份。用以证明反诉原告与反诉被告于20xx年1月8日签订安置房买卖协议。4、万邦公司出具的证明一份。用以证明反诉原告已履行了协助反诉被告办理更名手续的约定。5、反诉被告出具的收条一份。用以证明反诉原告已履行了向反诉被告交付房产证的义务，但反诉被告却拒绝支
13、付剩余购房款，严重违约。6、郴房私字第02688号房屋所有权证一份。用以证明反诉原告位于兴隆街162号原住宅，因房屋拆迁原所有权证已注销，安置房北1单元202号尚未办理房屋所有权证，属无证转让，双方签订的购房协议及房屋买卖行为无效。7、物管公司#b2通知、区工人文化宫证明及通知、对雷良玉调查笔录各一份。用以证明由于反诉被告置多次#b2通知于不顾，迟迟不肯#b2，致使反诉原告不得不将本案诉争房屋的所有权证办至自己名下。8、房屋所有权证及平面图、补交房款收据、地税#5p、维修基金缴交通知单、往来结算收据及证明卡、测绘成果利用#5p、契税完税证及土地房屋契证、住房受让方转移登记费。用以证明由于反诉被
14、告怠于#b2，反诉原告不得不将诉争的房屋所有权证办至自己名下，并依法依规缴纳了全部的税费，领取了房屋所有权证，反诉原告是该诉争房屋的合法所有权人。9、调解工作会议记录一份。用以证明单位组织双方进行了调解，由于反诉被告超越协议条款，提出无理要求，调解不成。10、机票、火车票。用以证明反诉原告从外地赶回来，真心诚意与反诉被告进行协商，但未果。11、对曹承苏的调查笔录一份。用以证明反诉原告多次找单位领导，请求出面协调解决。12、租房协议、总经理聘任书、企业名称预先核准申请书、场地使用证明书、房屋拆迁补偿安置协议（周爱芳的）、企业法人营业执照、照片。用以证明反诉原告已协助反诉被告办理产权更名手续；反诉
15、被告弄虚作假，将未取得所有权的，属于反诉原告所有的住房，非法出租给郴州广大空调设备有限公司作办公经营场所。13、对赵晓青的调查笔录一份。用以证明反诉被告要求购买反诉原告的安置房。14、录音摘抄（附录音磁带一盘）。用以证明反诉被告一直拒收房产证；反诉被告之母代反诉被告收下房产证，但拒付购房余款；未及时办理房屋权属变更登记，责任不在于反诉原告；双方约定等反诉被告回来后，反诉原告协助#b2；诉争的房屋在签订购房协议时，未取得产权证，双方买卖无效。反诉被告周爱芳辩称，反诉原告提出的反诉请求和在本诉中提出的答辩主张，所依据的事实和理由均不能成立，且自相矛盾。反诉被告与反诉原告签订的购房协议合法有效，反诉
16、被告已履行协议，向反诉原告支付了大部分购房款，反诉原告也依照协议向反诉被告交付了出售的房屋。但由于反诉原告不愿意协助反诉被告办理房屋产权转移过户手续，特别是不愿意承担应由卖方承担的转移过户需交纳的相关税费，致使反诉被告至今无法取得房屋所有权证。反诉被告同意支付剩余的购房款，但前提是反诉原告必须依照协议的约定，配合反诉被告办理房屋产权转移过户登记手续，须交纳的相关税费按规定由买卖双方各自承担。综上，反诉原告提出的反诉请求和在本诉中提出的答辩主张均没有事实和法律依据，不能成立，请法院予以驳回。在庭审质证过程中，根据当事人双方的举证、相互之间的质证和本院对上述证据的认证，本院查明本案的事实是：原告（反诉被告）周爱芳与被告（反诉原告）谭春华同系郴州市北湖区工人文化宫职工，两人原来的住房同在兴
