《昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告中航城发展公司2008年6月CATICCITY_200805181工作实录:3月30日获得项目用地信息4月04日完成城市研究4月05日实地考察、政府及行业交流4月18日完成项目可行性初步研究4月19日昆山领导考察中航5月16日完成项目可行性深化研究、土地分析及取地策略及深化概念设计方案5月20日与昆山领导探讨项目推进事项6月17日昆山领导来深，洽谈取地条件CATICCITY_200805182在此之前，我们详细阅读并学习了以下有关网站及文件：（1）历年昆山市国民经济和社会发展统计公报（2）昆山政府网1.ks.gov
2、 （3）苏州城市总体规划（2004-2020）（4）昆山市城市总体规划（20022020）（5）昆房网.kufun4（6）别墅网.villachina（7）昆山国土资源网.landdks（8）玉山镇政府提供资料拆迁资料(9) 昆山统计网CATICCITY_200805183我们完成了如下文件:一、商务部1、昆山项目可行性研究报告2、昆山土地市场研究及地价策略研究3、经济测算二、设计管理部1、昆山项目概念设计三、合约管理部1、成本估算四、营销中心1、昆山项目市场调研报告2、深圳市图书文化市场简介3、昆山项目购物中心预测CATICCITY_200805184总论：根据对昆山项目地块的考察情况,我们
3、认为昆山市玉山镇萧林路地块初步符合公司的发展定位,适宜发展以“中航城”为品牌的城市综合体项目。CATICCITY_200805185研究内容昆山概况研究1昆山规划研究2项目未来市场定位分析3项目地块研究及产品规划4地块综合分析及取地方案5项目规划与经济分析6CATICCITY_200805186昆山概况研究1昆山规划研究2项目未来市场定位分析3项目地块研究及产品规划4地块综合分析及取地方案5项目规划与经济分析6CATICCITY_2008051787昆山概况研究昆山位于苏州和上海之间，人口约150万，自然资源和人文资源丰富z地理位置：昆山位江苏省东南，上海、苏州之间z人口：至2007年户籍人口
4、68万左右，流动人口84万人左右，年人口增长率为2左右常熟太仓z资源：总面积927平方公里，陆地面积641平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富苏州嘉定饶。z1989年7月27日昆山撤县设市z昆山下辖玉山、巴城、周市、陆家、花桥、周青浦庄等10个镇z其中玉山镇是昆山市城区和市政府驻地吴江从昆山地理位置、人口及资源来看,具有显著优势,为城市的发展提供了必要的基础条件资料来源：.ks.gov CATICCITY_200805188昆山概况研究位于上海与苏州往来的直线必经之路上，区位优势明显，对外交通非常便利 z航空:45min至上海虹桥机场（45公里），1.5hr至上海浦东机场（100
5、公里）z港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口37kmz铁路:京沪高铁，在区内设有二等客货运输50km站45minz公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏1.5hr沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境。昆山交通便利,为经济的快速发展发展提供了必要的支撑资料来源：.ks.gov CATICCITY_200805189昆山概况研究国家统计局公布：全国百强县（市）排名中，昆山连年位居第一中国中小城市科学发展三项测评中，昆山名列全国中小城市综合实力100强第一位全国最具投资潜力中小城市5
6、0强第一位全国十佳节约型中小城市第二位CATICCITY_2008051810昆山概况研究经济位于全国各县级市之首，增长迅速，GDP年增长率超过20%单位：亿元1150图一昆山GDP变化情况表932730财政收入工业总产值：7501、顺德181亿元1、昆山3083亿元6505712、昆山151亿元2、江阴3025亿元5504304503、嘉定146亿元3、顺德2562亿元3143504、江阴140亿元4、小山2507亿元2302505、张家港137亿元5、张家港2502亿元1506、南海117亿元6、南海2077亿元07、常熟102亿元7、常熟2050亿元2007年2006年2005年2001
7、年2002年2003年2004年图二昆山城镇居民人均可支配收入城镇在岗职工平均工资单位：元有来自55个国家和地区经济发展规划2500022928开发了4800多个项目，?做好与制造业配套有24家世界五百强投资20099?做好与沪苏错位发展2000017593了52个企业；总投资超1501116809?扩大服务半径和资源整合13034亿的企业有38家。现在?完善城市功能150001438312271民营企业已经超过20000?加大招商力度11128家，加上欧美企业和台981010000资企业，昆山就有一个5000庞大的企业数量。0昆山经济发展迅速,人均可支配收入不断增加,消费能力不断增强2001
8、年2002年2003年2004年2005年CATICCITY_20080518资料来源：历年昆山市国民经济和社会发展统计公报11昆山概况研究比上年比上年比上年?昆山GDP年增长均在24%以上，表明了昆山经济指标名称单位2004年增长2005年增长2006年增长在这几年内的强劲发展势头国内生产总值亿元57024.5%73024.1%93224.9%年末总人口万人12615.6%1346.3%1404.4%?第三产业增长速度加快，对第三产业的需求加大，但第三产业比重没有太大变化，市场有待进一步挖其中：户籍人口万人644.9%651.5%66.72.6%掘人均国内生产总值元4830016.9%689
9、0042.6%9158932.9%其中：?社会消费品零售总额增长幅度在逐步下降。说明昆第一产业增加值亿元104.8%100%10.535.3%山消费品市场已不能满足居民不断增长的消费需求第二产业增加值亿元38925.0%50024.1%63225.2%第三产业增加值亿元17125.9%22024.2%28925.4%?05年昆山人均商业面积0.65M2,0607年供应陡增，目前人均0.8M2，上海高达2.3M2，人均商业正第三产业比重%303031常值为1M2，说明昆山商业需求有20%的增长空间地方财政收入亿元8629.6%11636.1%15129.6%固定资产投资总额亿元20516.1%2
10、3522.9%28119.5%社会消费品零售总额亿元7626%10219.3%13517.4%?恩格尔系数稳中有降居民的消费能力在不断加强城镇居民人均可支配收入元1501115.2%1680912.0%1901613.1%城镇居民人均消费性支出元1028710.6%1131110.0%1272612.5%城镇居民恩格尔系数%35.735.635.4近三年昆山市经济指标对比资料来源：历年昆山市国民经济和社会发展统计公报CATICCITY_2008051812昆山概况研究人口规模消费人群划分X高端消费人群：在昆山工作的外资企业高层白领（特别是台湾人）、本地私营企业老总、政府机关领导等高收入人群X预
11、计到2010年户籍人口X中端消费人群：此类人群主要集中于昆山市区中小工商户、外资企业、中层管理人员及70万，外来人口100万昆山郊区富有农民X低端消费人群：昆山大量外来务工人员及周边农村农民等低收入人群X截止2007年9月，昆山共引进660余家外资企?昆山本地人口购买力强，居民可支配业，其中台商投资超过收入已达19016元。300家，外商及台干已成?外来人口已成为昆山消费群体的重要为昆山人口的重要组成支撑部分，其中众多的外商及台商已成部分为昆山消费群体中的高端人群?从昆山人消费支出的划分构成看，除住房外，休闲娱乐、服装等日常性购买支出占据了很大的比例CATICCITY_2008051813城市
12、筛选模型排名根据“目标城市筛选模型”中的城市吸力纬度的计算公式计算得出：排名所在省份城市名得分可以看出昆山的排名要先于九1江苏省无锡市6.12 江市与赣州市，其中苏州市的3江苏省南京市5.88 排名的计算包括昆山19江苏省苏州市5.21 41江苏省常州市4.09 48江苏省南通市3.88 备注”53江苏省徐州市3.80 城市吸引力评价由城市发展程度、66江苏省镇江市3.53 消费者富裕程度、零售业发展程度67江苏省扬州市3.52 三方面指标构成76江西省南昌市3.4378江苏省昆山市3.42 89江苏省连云港市3.19 92江西省九江市3.1297江苏省泰州市3.09 122江西省赣州市2.7
13、9其他主要城市城市吸引力排名132江苏省盐城市2.73 174江苏省淮安市2.44 249江苏省宿迁市1.92 城市吸引力计算公式:城市消费者售业发达指标权重城市发达程度指标权重购指标权重城市零城市吸引力得分=+（20%）（60%）买力得分（20%）程度得分得分人均GD权重P得分指标权重第三产业贡献指标权重市区城镇人口数指标城市发达程度=+（30%）（45%）GDP占比得分（25%）得分得分城市消费者购人均可支配收指标权重人均消费性支指标权重=+买力得分入得分（50%）出得分（50%）人均社会消费品零城市零售业发达=售总额得分程度得分CATICCITY_2008051814昆山概况研究昆山概况
14、小结分析1、昆山位苏州上海之间，占绝佳区位，有利于促进经济的发展，带动消费市场2、昆山旅游资源丰富，旅游产业发达，学习、考察等商务客流比重高3、昆山经济发展迅速，第三产业比重增长缓慢，市场有待挖掘4、昆山商业发展落后于经济总量，商业和商圈格局面临重大变革5、消费需求大于供给情况突出6、有足量不同层级的消费群体支撑各类消费产业的发展从区位、交通、旅游、经济、人口的角度分析，昆山的商业发展有较大的开发潜力CATICCITY_2008051815昆山概况研究1昆山规划研究2项目未来市场定位分析3项目地块研究及产品规划4地块综合分析及取地方案5项目规划与经济分析6CATICCITY_200805181
15、6昆山城市规划研究上海1小时大都市圈内，沪宁城市聚合轴上的节点从区位规划来看，昆山未来将有良好的发展前景资料来源：苏州城市总体规划（2004-2020）CATICCITY_2008051817昆山城市规划研究加强与上海、“苏锡常”都市圈的联系，同时统筹考虑区域发展，促进区域融合城市性质：长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市城市职能定位：（1）长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；（2）苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市；北部片区中心（3）中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心；（4）适宜居住的现代化园林城市；（5）苏南地区休闲度假
16、、旅游观光基地之一。中心城区西部城市副中心东部片区中心昆山市规划形成一个大城市级别的中心城区，三个小城市副中心吴淞江工业园片区中心中心城区形成“一体两翼”的规划格局，即形成城市中心（老城区）、西部城市副中心和开发区东部城市副中心玉山镇就包括了中心城区与北部片区中心。资料来源：昆山市城市总体规划（20022020）CATICCITY_2008051818昆山城市规划研究玉山镇规划规划一：加强北门路商业街的发展，打造以北门路北门路与萧林路交界为核心满足城市北部片区居民的生活消费需求规划二：以市级商圈人民路商圈为主导，以前进西路为轴线，拓展东到人民路、亭萧林路林路北门路与萧林路是政府规划的未来城北商业亭林路核心区域有较好的发展前景,适宜发展商业人民路前进西路CATICCI
