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1、物业部门科学发展观调研报告 物业部门科学开展观调研报告 标准物业管理 促进城市开展 随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平，促进住宅建立，提高社会再就业工程起到踊跃而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的缘由，安康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多麻烦的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费工程不明确，有的也没有签订效劳合同，效劳也不达标。要正面引导物业管理安康开展，必需要
2、理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套方法和实施细那么为依 据，以变更观念、理顺管理机制和监视约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，提高效劳质量，这样，才能遵照市场经济运行 规律逐步完善开展。 一、*县物业管理的难点表现 (一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成 实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济开展的 势必。任何新生事物起步都须要广泛传播引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理传播的力度不够，人们对物业管理的根本 概念、内涵、性质、原那么、作用知之甚少，甚至产生种种误会和 错误相识。人们的观念还停留在打算经济条
3、件下福利型的管理模 式，不能承受物业管理供应的有偿效劳。 (二)各自为政，条块分割，安康有序的物业管理局面尚未 形成 目前我县物业管理的类型有三类：特地成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、兴盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，明显，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，干脆影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的开展。 (三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着物业管理条例、 *省物业管理条例和*市住宅小区物业管理方法的出
4、台，我县只制定了相关的实施意 见，从实际状况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间时时出现冲突和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理开展的扶持政策，使我县物业管理一起先 就陷入逆境，影响了物业管理的安康开展。 (四)建管分别,物业管理启动资金难以落实 由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了很多隐 患。开发商只考虑建立，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。依据物业管理条例规定， 新开发小区应提留必须比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施
5、不全，房屋设备超期服役，修理任务相当繁重，恰好这类住宅小区在打算经济时期建立单位 和开发单位无这项费用预留，在这种状况下开展物业管理更是难 上加难。遵照物业管理条例规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备修理基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3，非住宅为售房款的6，公有住房 出售后的修理基金按多层住宅不低于售房款的2 0，高层住宅不低于售房款3 0的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约101万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律
6、法规提取相应的修理基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道堵塞、裂开等现象无资金修理，也没有物业公司接收托管。 (五)收费低，收费难使物业管理举步维艰 *市住宅小区物业管理方法规定批准的收费标准，仅 到达小区公共卫生、绿化，保安等工程根本管理效劳所需的费用标准，维护修理资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其效劳质量和水平，对业主提出的一些效劳需求特殊是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满意也力不从心，无非将增加两者之间的冲突。受住户观念、经济开展特殊是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费非常困难，成为困扰物业管理企业实现自我开展、自负盈亏的最大障碍。从我
7、县实际状况来看，物业管理费的收缴率仅在6 o左右。 二、要着重处理好几个关系 物业管理说起来很简洁，就是“受托付、按合同、有偿效劳。但这十个字，做起来就不那么简洁。因为它涉及到很多困难的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。 (一)物业公司与业主委员 物业部门科学开展观调研报告第2页 会的关系 物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，依据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身效劳权，双方互为依存，缺一不行。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就确定了他们之间是有必须的法律和经济关系。两者之间是同等的，其权利和义务由法律、合同
8、约定。相互之间是一种供应效劳与购置效劳的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会给予的管理责任，供应统一专业化的周到效劳；业主委员会要以主子翁的身份参加管理，监视管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。 在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好效劳与管理的关系?一是对业主的各类效劳需 求，应当尽职尽责，热忱周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主须要，我要做好”效劳观念；二是对个别业主违规违章行为， 那么应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地谨慎地管理，以维 护全体业主的利益
9、和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。 (二)业主与业主的关系 “远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出冲突大于统一的一面。 成百上千个家庭同住一个小区，共同运用很多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于很多主 客观缘由又疏于干脆交往，这就须要物业公司去组织协调，要协助全部业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参与多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和谐融洽、相互关怀、欢快惬意的邻里关系就会形成。这
10、种“详和”的邻里关系，必需由物业公司和业主委员会来为其缔造。 (三)有关部门与物业公司的关系 遵照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合效劳的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监视部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；效劳工程收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是效劳性的，都应为业主供应优质效劳，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违反国家政策的，业主应当抵抗，
11、不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司协作起来，运用法律武器 来爱护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的托付书， 明确双方的责、权、利，否那么物业公司无权为其效劳。 (四)物业管理主管部门与物业公司的关系 随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 发动又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监视、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成
12、，进而开展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。*县物业管理所作为房地 产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理方法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监视管理；依法归集并合理运用房屋修理基金；以为业主效劳为宗旨，托付物业管理公司遵照住宅主管部门的标准和托付管理合同对住宅区实施物业管理；依据托付管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司缔造质量投诉的调解处理；政企分别，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进展改制，使其自主经营，自主开展。 三、*县物业管理安康有序开展的对策 鉴于我县物业管
13、理的现状和诸多问题，如何标准物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，到底 如何引导物业管理工作朝着安康有序的方向开展?关键要从以 下几个方面入手： (一)尽快完善配套方法和实施细那么 社会主义市场经济是法制经济，要用法制标准人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经历来看，自建立部城市新建住 宅小区管理方法出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的开展。 *市在20xx年出台了*市住宅小区物业管理方法，但 作为县区地域，借鉴实施终归不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查探究的前提下，依据物业管理条例、*省物业管 理条例、*市住宅小区物业管理方法尽快出台*县物 业管理配套方法和实施细那么。同时，从体制上赐予理顺，从政策 上赐予支持，特殊是对未提留修理基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理规划许可证时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建立行政主管部门应不予办理规划许可证 和开工施工许可证，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
