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1、江苏省融资性担保公司从业人员资格认证培训主讲人：孙秉南E-mail： TEL ：13655178488提 纲资产评估原理资产评估的主要类型担保业务中对抵（质）押资产的管理事项资产评估法律及准则体系抵（质）押贷款业务介绍案例分析1、资产评估原理u 资产评估的概念u 资产评估的特点u 资产评估的目的u 资产评估的主体及客体u 资产评估的计价标准u 资产评估的方法1、资产评估原理资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价，从而确定其价值的经济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，
2、按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。1、资产评估原理资产评估的特点其一，评估时，不仅考虑现有资产目前的价格，还要考虑其可能实现的预期收益；其二，资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估。市场性是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。专业性从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性。咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。预测性是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。1、资产评估原理
3、资产评估的目的狭义目的对资产评估这一行为本身效度和信度的规定。一般是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能成交价格的结论。广义目的对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规定。一般有特定目的和一般目的之分。一般目的主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益，并正确核定产权边界和资产价值，正确评估资产经营者的经营成果和实绩。特定目的对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标和结果，包括资产补偿、资产处置、资产纳税、资产抵押或担保，这是每项具体评估工作的出发点和归宿点。1、资产评估原理资产评估的主体及客体主体 即谁来评估 国外：综合评估机构、专业
4、性评估机构、兼营机构 我国：资产评估公司、会计师事务所客体即评估范围 整体资产评估：适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权 转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。 固定资产评估：包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。 流动资产评估：包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账 款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。 无形资产评估：包括对以下各类无形资产的评估：专利权、著作权、专有技术、秘诀等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；专家网、销售网、客户名
5、单、长期合同等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等； 其他资产评估：包括流通股、非流通股、法人股评估。1、资产评估原理资产评估的计价标准所谓资产评估的计价标准，是指对资产进行价值衡量的依据。例如要评估一建筑机械，是按照它的造价计价还是按照市场卖价计价，还是按出租带来的收益计价，这就是选择计价标准问题。它是资产评估的基础，是确定评估方法的前提。计价标准历史成本标准重置成本标准收益现值标准市场价格标准净变现价值和清算价格标准1、资产评估原理资产评估的计价标准n历史成本标准：是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格
6、稳定不变的情况。n重置成本标准：也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。 n收益现值标准：企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定、易于测算的资产。n
7、市场价格标准：对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善的基础上。 n净变现价值和清算价格标准：这两个标准有一定的共性，都是以资产变卖的价格作为资产计价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值。净变现价值标准在抵押资产的评估中经常被使用。清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限(较短)的时间内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者没有时间要求，不是强制性的变卖，因
8、而价格比前者要高。 1、资产评估原理资产评估的计价标准1、资产评估原理资产评估的方法u收益法u市场法u成本法1、资产评估原理资产评估的方法u收益法定义：以资产的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方法。这里所指的收益是资产未来的收益，也就是企业预期的年利润。程序：收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。优点：1、能真实和较准确地反映企业本金化的价格。2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。缺点：1、预期收益额预测难度较大。2、评估中适用
9、范围较小。1、资产评估原理资产评估的方法u市场法定义：参照执行市场上形成的相同或类似资产的公允交易价格，确定资产评估值的方法。 前提条件：双方有足够时间和能力了解实情； 需要有一个充分发育活跃的资产市场（充分的市场竞争，公平市场买卖双方没有垄断和控制）； 参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的； 一般只适用于对土地使用权、建筑物、通用工业设备等各项资产的评估； 1、资产评估原理资产评估的方法决定现行价格的基本因素：基础价格、供求关系、质量因素程序： 程序：明确评估对象 进行公开市场调查，寻找参照物 判断选择参照物 把被估资产与参照物比较 分析调整差异，做出结论。优点：1
10、、能更能反映市场现实价格。2、评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：1、需要有公开及其活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 2、不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产。u市场法1、资产评估原理资产评估的方法定义：C 重置成本 重置完全成本 C1物理损耗 有形磨损 C2功能性损耗 C3经济性损耗 计算： 评估值=重量成本-C1-C2-C3 评估值=重量成本综合成新率u成本法1、资产评估原理资产评估的方法不同标准对应不同方法；方法要与评估对象相适应；方法选择受数据和信息资料的制约；为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。u方法选择的原则2、资产评估法
11、律及准则体系n我国资产评估法律规范及制度体系n我国资产评估准则体系2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系目前我国资产评估法制和规范体系，已初步形成了一套以国务院颁布的国有资产评估管理办法为主干，以财政部、原国家国有资产管理局等政府主管部门颁布的一系列关于资产评估的规章制度为主体，以全国人大及其常委会、司法机关和其他政府部门颁布的其他相关法律、司法解释和规章制度为补充的资产评估法律规范体系。内容涵盖资产评估综合管理、考试、培训、注册、机构审批、职业规范、项目管理、财务管理、收费管理、业务监管、违规处罚、清理整顿、体制改革等各个方面。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范
12、及制度体系国有资产评估管理办法1991年11月16日，国务院发布国有资产评估管理办法（国务院91号令）。该办法是我国第一个关于资产评估管理的行政法规，也是迄今为止我国法律效力最高的资产评估专门法规。国有资产评估管理办法共六章三十九条，主要内容包括（在其后的发展中，有些内容已经调整，但仍是国有资产评估管理的重要依据之一）：规定了必须进行国有资产评估的情形，包括：资产转让、拍卖；企业兼并、出售、联营、股份经营；与外国公司、企业和其他经济组织或个人开办中外合资经营企业或中外合作经营企业；企业改扩建和技术改造；企业清算；按照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。此外，国有资产占有单位有下列情形之一，
13、且当事人认为需要的，可以进行资产评估：资产抵押及其他担保；企业租赁；需要资产评估的其他情形。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系国有资产评估管理办法规定了国有资产评估的范围，包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。规定了国有资产评估的组织管理，包括国有资产评估项目的管理和资产评估机构的管理等。规定了评估程序，包括申请立项、资产清查、评定估算和验证确认等国有资产评估和管理程序。规定了评估方法，包括：收益现值法，重置成本法，现行市价法，清算价格法，国有资产管理部门规定的其他评估方法。规定了违反本办法的法律责任。国有资产评估管理办法的颁布，确立了我国资产评估的基本依据，是我
14、国资产评估法制建设的重要里程碑。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系财政部、资产评估行政主管部门制定的资产评估规章制度近二十多年来制定了120多个有关资产评估管理的规章制度，主要有以下几个方面的内容：资产评估综合管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的国有资产评估管理办法施行细则（国资办发199236号）；资格管理与考试方面，如人事部与原国家国有资产管理局联合颁布的注册资产评估师执业资格制度暂行规定（人职发199554号），人事部与财政部联合颁布的关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知（人发199923号）；注册管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的注册资产评估师执
15、业资格注册管理暂行办法（国资办发199635号）；机构管理方面，如财政部颁布的资产评估机构审批管理办法（财政部令第22号）；2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系财政部、资产评估行政主管部门制定的资产评估规章制度评估项目管理方面，如财政部颁布的关于改进资产评估确认工作的通知（财评字1998136号）；后续教育方面，如财政部颁布的注册资产评估师后续培训制度（试行）（财评协字199，854号）；执业规范方面，如原国家国有资产管理局颁布的资产评估操作规范意见（国资办发199623号）；体制改革方面，如财政部颁布的关于资产评估机构脱钩改制的通知（财评字1999119号）；评估收费和财
16、务管理方面，如国家物价局与原国家国有资产管理局联合颁布的关于资产评估收费管理暂行办法（价费字1992625号）。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系资产评估相关法律、法规和规章制度资产评估法律规范体系的重要组成部分。这些法律、法规和规章制度主要包括三方面的内容：全国人大或者人大常委会颁布的法律，如公司法、证券法、企业国有资产法、合伙企业法、拍卖法、刑法。这些法律主要是对需要进行资产评估的情形做出了规定；对企业国有资产评估中评估机构选聘以及评估机构执业提出要求；对评估机构、专业人员违反法律规定的罚则做出了规定。其中最为重要的是公司法，该法将资产评估作为组建有限责任公司和股份有限公司过程中的重要一环予以了明确规定。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系资产评估相关法律、法规和规章制度司法机关颁布的司法解释最高人民法院颁布的关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定（2003）关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定（2001）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004）最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案
