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1、投资分析阶段实施方案阶段施工图阶段设计前期阶段设计前期阶段主要内容一. 阶段的工作特点二. 概念设计方案的成果标准三. 项目设计指导书一 . 阶段的工作特点设计前期阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始”1. 本阶段的起点和终点市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2. 设计部成为“ 1/2 主角”设计前期阶段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意图概念设计方案产品建议书项目设计指导书项目设计工作计划二 .概念设计方案的成果标准1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二 侧重于规划设计方面
2、的研究两设计关注重点不同 定位 方向 结构概念设计规划设计 寻求达成“目标”的方法 设计的深化综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。3. 规划设计方面1.如何分期开发？2.如何设置主入口？3.如何利用用地内、外景观资源？4. “回答发展商必须回答，做出决策的问题。”2. 如何进行概念设计研究？案例一：南昌万科四季花城案例二：深圳大梅沙项目案例一：南昌万科四季花城案例点评 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。难点一：地段偏僻无人
3、气，如何吸引客户？难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建设的矛盾。难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。南昌万科四季花城概念设计结论1. 规划结构与功能分区2. 路网结构与交通系统3. 景观结构4. 分期开发模式1.沿湖小高层的排布及市场依据2.湖景与湖堤的景观利用方式 参见范例汇编第16页已确定方面待定方面案例二：深圳大梅沙项目概念设计 8月20日，市场定位、概念设计同时启动； 9月15日，确立了先定量，后定性的市场研究方向，市场定位树起风向标； 10月15日，确定SWA等3家设计公司，同时委托概念设计任务； 12月6日，定量研究结束、概念设计完成；第一轮工作按计划顺利汇合； 12
4、月30日，市场初步定位，据此，进行正式方案招投标设计委托； 来年2月26日，设计回标。同时市场定位明确，并确定了整体经营策略。大梅沙区域位置图总用地面积268483.5平方米总建筑面积214800平方米容积率0.80覆盖率15总户数1680户难点一：山、海景观资源的分配与利用 山景为主还是海景为主？ 各种类型住宅的景观资源分配？ 内部营造景观的类型，与住宅的关系？概念方案一：1.海景+湖景（内部营造）+高尔夫2.酒店与公建位于用地东面3.小高层位于较高区域，别墅位于较低区域 概念方案二：1.海景+湖景（内部营造）2.酒店与公建位于用地东南临街区域3.多层、别墅位于较高区域，小高层位于较低区域
5、概念方案三：1.酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅纵向辐射，各纵向区域间留绿化带。2.尽量保持山谷形态，充分利用山景难点二：项目定位 “用来渡假还是用来居住？” 休闲度假的实质内容是什么? 人的行为会对产品提出什么要求？ 渡假对入口、组团方式的影响？ 休闲度假住宅区的物业管理方式？ 难点三：公建配套的设置与经营 公建配套如何支持“渡假概念”社区? 小区配套与政府配套的关系？ 小区配套的经营方式？ （10000平米酒店公寓，5000平米会所，9000平米商业）案例点评 难点一：山、海景观资源的分配与利用 难点二：项目定位 难点三：公建配套的设置与经营 项目定位为我们经验较少的“渡假形
6、态的住宅”，在产品建议、经营方式、物业管理方面都面临较大的挑战。 而市场上的多种可能、不确定又必须通过概念设计来验证；最终得出共同的结论。大梅沙项目规划设计评审的两个方案项目定位确定为：“披着渡假外衣的住宅”，但定位仍需与设计同步深入研究。 对比以上两个案例，说明项目难易程度、特点不同，我们在概念设计阶段重点研究的具体内容也不尽相同。原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二 侧重于规划设计方面的研究3. 概念设计方案成果标准2.1 设计说明2.2 综合经济技术指标及产品分析2.2.1 综合经济技术指标2.2.2 产品分析2.3 概念设计方案2.3.1 概念设计图纸目录2.3.
7、2 概念设计图纸深度要求参见成果标准第24页；范例汇编第19-24页4.概念设计研究结论成果标准概念设计研究结论达到深度做出结论明确遗留问题方案设计要求参见成果标准第31-35页分类概念设计研究方案设计要求用地布局功能分区功能分区住宅和公建分区深化设计产品类型分布产品类型分布产品类型分布空间序列和层次空间序列和层次主要公共空间的功能和特点的描述或图片道路交通主入口位置主入口位置描述或图示深化设计人车关系人车关系明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量停车方式和数量明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站公交场站明确是否设置，如有，明确面积或停车数量、位置等班车车位班车车位明确位置和数量销
8、售分期状况分期状况各期面积和产品组成深化设计卖场安排卖场安排面积和使用方式、空间要求（独立、合用）深化设计三.项目设计指导书1. 为项目设计工作的纲领性文件。 统筹考虑影响项目设计工作的各因素，并对项目设计的整个工作做出方向性决策的文件。2. 项目设计指导书的内容总经理设计部营销 成本 开发目标、开发计划项目设计工作计划项目概况及用地分析概念设计研究结论方案设计需解决的问题项目设计各环节的综合分析市场定位及产品建议成本控制因素工程 工程管理意见参见成果标准第27-36页3.项目设计指导书中需设计部完成的工作项目设计计划项目概况及用地分析概念设计研究结论方案设计需解决的问题项目设计各环节的综合分析a. 项目设计各环节的综合分析 设计任务的细分 设计单位的选择 设计部人力资源的分配 设计费用的成本控制计划 参见成果标准第36页b.项目设计计划概念设计研究集团确认概念设计研究结论规划方案设计集团规划设计评审会集团单体确认实施方案完成土建施工图完成景观设计销售包装设计（如公建、立面需另行委托应单独列出）开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计报建施工图报建设计控制点相关重要节点阶段回顾1.设计并非唯一主导，本阶段是市场定位和规划设计同时深入的过程。2.需与营销、工程、成本部门密切配合。3.形成的成果将指导整个项目设计工作。与您共同努力！谢谢！
