房地产开发与经营案例分析案例1、财务评价某开发商以6000万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权该地块规划允许建筑面积为45000平方米开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为800元/平方米，银行同意的贷款利率为6%，融资费用为贷款利率的10%开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12%，用电权费和电贴费等其它费用为600万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率8%项目开发周期为30个月，建设期为12月，可出租面积系数为0.85试对该项目进行初步评估（按季度计息）案例一（财务评价）某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，用电权和电贴费等其它费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其它费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000元。
项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利率的10%问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？案例二（财务评价）：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性.财务评价 单位：人民币万元年末012345678910购楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000案例三（财务评价）：假定案例一中各项主要开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估开发成本的投入比例199519961997总计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本50%16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%案例四（可行性研究报告）：一、项目概况项目名称、项目建设单位、项目建设地点、项目背景、编制可行性研究的依据二、建设场地与建设规模建设场地、建设条件建设规模：本项目为三栋高层住宅楼，总建筑面积为63295平方米。
其中，1号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米；2号楼地下2层，地上24层，建筑面积24853平方米；3号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米地下一层为自行车库和设备层，总建筑面积2814.39平方米，地下二层为人防层，总建筑面积2736.24平方米使用面积系数为73.9%建设标准三、项目实施计划施工计划：05年上半年做前期准备工作，05年5月开工，07年上半年竣工交付使用销售计划：本项目采用预售方式，边施工、边销售计划05年预售20%，06年预售20%，07年现房销售50%，08年销售10%四、市场分析市场需求分析；价格预测；参考本年度北京市公寓、住宅楼市场价格进行预测部分公寓、住宅市场价格物业名称单位售价入伙时间亚运村 公寓USD1400现房朝阳区工体西路 公寓USD160005.12亚运村东侧 公寓USD110005.07京效大兴 住宅RMB3600现房丰台区 住宅RMB4100现房南西环西路 公寓RMB580006.06苹果园 住宅RMB3600现房八大处高科技园 住宅RMB420005.06参考以上行情，根据本项目的地理位置、建筑标准，预测05年销售价格为4800元/平方米，考虑资金的时间价值，每年按15%递增，06年销售价格为5500元/平方米；07年销售价格为6300元/平方米；08年销售价格为7300元/平方米；地下一层设备层销售按3100元/平方米考虑。
详见下表销售收入预测表年份项目销售比例（%）销售面积销售单价合价05住宅20115494800554406住宅20115495500635207住宅5028871630018189设备层1002814310087208住宅10577373004214合计6055635171其中住宅5774234299设备层2814872平均售价5808其中设备层3100住宅5940五、 经济分析投资估算（详表略）：1）建安工程费：9133万元其中：室内工程：8953万元室外工程：180万元2）工程建设其他费：15836万元3）预备费：3374万元4）建设期利息：2937万元（详见下表，贷款利率为12.24%）序号项目050607合计1年初借款累计12000120002当年借款1200000120003本年应计利息73412000*12.24%/2146912000*12.24%73429374本年还本付息734146912734149374.1还本0012000120004.2付息734146973429375年末贷款累计12000120000资金筹措：本项目采用预售方式筹集资金滚动建设，因此只需在第一年贷款12000万元，自筹6801万元，以后各年可使用房屋预售款，项目贷款利率为12.24%。
详表略销售利润：本项目销售利润为1801万元，缴纳所得税594万元，税后利润1207万元投资总利润率税前5.7%，税后3.9%，自筹资金总利润率税前26.5%，税后17.8%序号项目05060708合计1销售收入55446352190614214351712销售税金302346103923019173总成本188288393421121314533.1建设投资1806768933383283433.2建设期贷款利息734146973429373.3销售费用273194211734销售利润-13586-238713811396318015累计利润-13586-15973-216218016应税所得000180118017所得税5945948税后利润12071207投资总利润率：税前5.7%1801/31453，税后3.9%投资总利税率：11.9%(1801+1917)/31453自筹资金总利润率：税前26.5%，税后17.8%财务内部收益率（略）：六、 风险分析a) 盈亏平衡分析i. 销售面积盈亏平衡点=总成本/[平均销售单价（1-税率）]=31453*10000/5808*（1-0.0545）=57271（平方米）占计划销售量的94.58%ii. 销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量（1-税率）]=31453*10000/60556（1-0.0545）=5493元/平方米占平均销售价格的94.58%。
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到57271平方米，或平均销售价格达到5439元/平方米，才可保本，安全余度只有5.42%b) 敏感性分析i. 建设投资的敏感性分析基本方案+10%-10%总投资（万元）312803411428466销售利润（万元）1801-10334635所得税（万元）594（项目亏损）1530税后利润（万元）12073105投资利润率税前5.7%16.29%税后3.9%10.92%自筹资金利润率税前26.5%68.15%税后17.8%46.32%ii. 平均售价的敏感性分析基本方案+10%-10%住宅平均售价594065345346总销售收入（万元）351713860131741销售利润（万元）18015023-1442所得税（万元）5941658（项目亏损）税后利润（万元）12073365投资利润率税前5.7%16.06%税后3.9%10.76%自筹资金利润率税前26.5%73.86%税后17.8%49.48%敏感性分析表明：当建设投资增加10%，或当平均售价降低10%时，项目出现亏损，当建设投资减少10%，或平均售价增加10%时，项目盈利能力大大提高七、 结论i. 项目宏观市场良好，但必须重视促销工作。
ii. 当综合成本为4945元/平方米（其中土地出让金及小区分摊费2300元/平方米），平均售价为5808元/平方米时，项目为微利项目，抗风险能力较差，应严格控制成本，努力降低成本，提高获利能力，当综合成本降低10%时，还本付息后税前利润由1801万元提高到4635万元，缴纳所得税后利润由1207万元提高到3105万元iii. 抓紧施工，缩短工期，早日推入市场，可以降低成本，加快资金回收案例五*：土地增值税计算一、项目概况：某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000 m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积为247000 m2（含写字楼104900 m2，商住楼60100 m2，商场81000 m2，管理服务用房1000 m2）地上容积率为6.175；地下建筑面积50000 m2（含商场11000 m2，停车场25000 m2，仓库5000 m2，技术设备用房7000 m2，管理用房2000 m2）二、进度安排：1995年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，1995年7。