石家庄商品住宅市场区域调研分析项目东南区域调研简述一、调研人员：Ø 小组人员： 二、调研区域：（详细写明调研区域四至范围）本小组调研区域为东南区域，其范围是裕华路以南、建设大街以东（除一环内区域），包括裕华区及东开发区大部分区域三、调研项目：本次调研共计25个楼盘Ø 裕华区：17个项目分别为：碧溪尊苑、公园首府、国大全城、国际丽都、金日丽景、金域蓝湾、风尚水郡、海天尚东绿洲、联邦•东方明珠、路劲蓝郡、世奥湾、西美第五大道、熙湾、中城星月湖、众美凤凰城二期、新天地自然康城ⅱ期Ø 开发区：8个项目分别为：东方曼哈顿、卓达星辰花园、天山峰尚、珠峰国际花园、加州阳光、天然城境界、左岸阳光、学院路69号第一部分：调研区域概况分析由于本次调研的东南区域涉及到裕华区及东开发区，产品具有一定的空间距离及差异化，因此将东南区域划分为裕华区和东开发区两个区域，分别进行分析一）裕华区域——区域范围：“裕华东路南—京珠公路西—南外环线北—建设大街东（除去一环内区域）1、区域位置分析Ø 裕华区位于石家庄市区东南部总面积101.45平方千米总人口40万人（2003年）Ø 2001年1月22日，国务院批准（国函[2001]10号）：撤销石家庄市郊区，设立石家庄市裕华区。
将正定县的留村乡、二十里铺镇，栾城县方村镇的方村、南焦、南王、赵卜口、宋村、东荆壁、西荆壁、贾村、台上、位同、南栗、南位12个村和长安区的裕东、裕华路、东大街3个街道以及原郊区的槐底街道、孙村街道的孙村、塔冢2个村划归裕华区管辖区政府驻体育南大街Ø 该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道槐安路和裕华路高架桥将在十月一通车，交通将更加畅便Ø 区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，还有新建的希望绿洲公园和东环公园等已经全部投入使用从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区2、区域居住特征分析Ø 区域内建成生活区众多，房龄普遍较短，比较成规模的有：金鹏花园、裕东小区、银通小区、尖岭小区、东苑小区、石府小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、富强小区、电力小区、神兴小区、卓达书香园等，总建250万平米以上Ø 近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增，目前已投入使用的项目有：神兴小区、卓达书香园、世纪花园、国际城、新天地•自然康城1、2期、海天•阳光园、九里庭院、美景东方、国际城3、芝兰明仕、尚东绿洲1期、东方官邸、水云间蓝湾、财智西美、众美凤凰城1期、嘉实蓝岸、恒泰德钰名邸、阳光361、东方明珠、随园、丽日倾城、摩咔小镇等，处于销售阶段或即将销售的项目有：国大全城、东方明珠、西美第五大道、新天地2期、金域蓝湾、熙湾、中城•星月湖、碧溪尊苑、金马国际、世奥湾、风尚水郡、众美凤凰城二期、路劲蓝郡、公园首府等，由此我们可以看出，现阶段商品房增量正由中心区域向二环转移。
3、区域交通状况分析Ø 裕华东路、槐安路、东岗路、建设南大街、青园街、育才街、建华南大街、体育南大街以及翟营大街是裕华区的纵横交通要道Ø 区域内主干道正在扩宽、外延、修建高架桥，路边绿化较好南北走向道路众多，预计今年十月一将全面通车，市内交通更加方便、快捷Ø 区内有20条公交线路通达全市各地和火车站，出行方便4、区域环境及配套设施分析Ø 区域内集中了河北师大（东南校区）、河北科技大学、建华医学院、石家庄经济学院、省邮电学院、城建学院、河北青管学院、河北行政学院、二十七中、二十五中、四十三中等多家院校，高校林立，是石家庄市高校较为集中的区域文化底蕴深厚Ø 生活配套相对齐全，拥有河北医大第一医院、市省儿童医院、市五医院、石家庄肿瘤医院、等市政医疗单位Ø 区域内商业主要满足区域功能，中型商业配套极为发达，如北国超市、大石门、裕东购物中心、保龙仓超市、苏宁电器、联合利华（原万利福）、怀特家居城、怀特装饰材料市场、怀特国际商城等二）东开发区域1、区域位置分析Ø 石家庄高新技术产业开发区是1991年经国务院批准设立的首批国家级开发区其政策区面积18平方公里，分为东区、西区、良村园区我们所说的东开发区就是石家庄高新技术产业开发区东区，它位于石家庄市东部，规划面积9.8平方公里。
Ø 省会 “十一五”规划中提到的东部新城区规划面积60平方公里，将槐安路东延15公里，有机整合高新技术开发区、良村经济技术开发区和循环经济化工示范基地等京珠高速公路以东区域，按照功能完善、设施齐全、环境友好的定位整体规划Ø 所以说可以预见开发区会建设成为展示省会品位和形象的现代化新城区，届时新的一轮房地产开发会如雨后春笋般开展起来2、区域居住特征分析Ø 区域内建成生活区较少，房龄短，多以近年开发的商品房为主，比较成规模的有：天山·水榭花都（一、二、三期）、天山花园、华辰怡园、润丰家园、心海假日（一、二期）、金色家园、欧陆园、东方花园、苹果城等，花样年华4期、星辰花园、华宸美地、加洲阳光1期、旭丰•惬意空间、加洲阳光、卓达星辰一号、视界2007、天然城1、2期等总体量300万平方米Ø 近年区域商品房市场发展快速，新增供应激增，目前在售和将售的项目有：天然城境界、卓达星辰花园、天山峰尚、旭丰•惬意空间、珠峰国际花园、心海假日视界2008、星河国际、学苑路69号、加州阳光、东方曼哈顿等3、区域交通状况分析Ø 仓石公路、黄河大道、长江大道、闽江大道、珠江大道为东西向主干道，珠峰大街、天山大街、祁连街、昆仑大街、秦岭大街构成南北向干道。
Ø 区内有8条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便4、区域环境及配套设施分析Ø 区内道路纵横，基础设施完善，环境优美区域内的长江大道（连裕华东路）、黄河大道（连接中山东路）、珠峰大街等都是市级干道，综合环境优越Ø 东开发区是集商贸、科研、文教为一体的现代化新城区其中包括医药、化工、微电子、生物、光电一体化 等产业例如：卓达服装产业园，卓达服装大厦等；宝石电气硝子玻璃有限公司；维生药业；石家庄化纤有限责任公司；华药金坦的生物制药；冀岱棉公司；石家庄学院、石家庄信息工程学院等高校同时开发区良好的投资环境也吸引了如日本的日商岩井、富士通、NEG、日绵，德国的赫司特，美国的孟山都、休斯公司，英国的TMD、国家电力公司，马来西亚的金狮集团 等世界众多的知名大公司前来投资建厂Ø 因为该区刚建立不久生活配套相对滞后，零售、医疗、基础教育等都依赖市区，特别是裕华区大型超市，医院较少，所以也制约了该区发展，政策的大力支持，带动了房地产的快速发展但同时生活配套就很难快速跟上不过我们可以预见不出5年该区生活配套就会逐步跟上第二部分：调研区域房地产市场分析将本次调研数据整理，汇总为以下两个区域总表，以便直观了解该区域地产楼市。
石家庄市裕华区调研项目总表案名碧溪尊苑公园首府国大全城国际丽都 金日丽景 金域蓝湾 风尚水郡海天尚东绿洲联邦东方明珠路劲蓝郡世奥湾西美第五大道熙湾中城星月湖 众美凤凰城二期新天地自然康城2期总计占地面积（万㎡）5.37.8524.330.81.46.876.52.65.999.145.5312.331.2112.2591.2112.3总建面积（万㎡）1823435.14322084618.62170338293381.7容积率3.331.76.32.84.6337.62.043.795.72.52.513.52.5 绿化率40% 46% 43%35%30%32%30%40%30%35%37%30% 45%38% 32% 51.68% 去化体量（万㎡）10.88.0525.84.593.29.6未售4.444.168.374.214.536.0813.052.61167.7剩余体量（万㎡）7.214.9517.20.510.822.4203.61.8410.2316.855.5031.9215.950.39214销售均价（元/㎡）318043004060400033003800未售380035004500未定75003900324842005400 销售率60%35%60%90%80%30%0%55%96%45%25%20%100%16%45%87%45% 石家庄市开发区调研项目总表案名东方曼哈顿加洲阳光天然城Ⅲ境界天山峰尚学院路69号珠峰国际卓达星辰花园左岸阳光总计占地面积（万㎡）87.336.6727.21.513.33232.6789.7总建面积（万㎡）39151645650705246容积率4.871.22.271.6542.83.421.87/绿化率0.30.30.30.430.40.30.440.35/去化体量（万㎡）2.346.7515.3640.52.749282.75147.4剩余体量（万㎡）36.668.250.644.53.31422.2598.6销售均价（元/㎡）24803000290034803250360045002800/ 销售率6%45%96%95%45%98%45%65%60%1、区域商品住宅市场销售量及供应量分析（一）裕华区Ø 目前该区域所调研楼盘的总占地面积为112.3万平米（合1684.5亩），总建筑面积为381.7万平米，这基本为该区域近3年开发的总量。
2007年至今该区域去化总量在167.1万平米去化了总量体的45%左右未来2-3年的市场供应量还有200万平米左右Ø 2008年至今该区域新上项目有金域蓝湾、公园首府、熙湾、中城•星月湖、碧溪尊苑、世奥湾、风尚水郡、海天尚东绿洲2期等，该区域潜在供应量巨大，除上述已售项目后续开发量外，还有大马庄园、二十里铺、尖岭等城中村改造项目的潜在着较大体量，（其中万达广场占地面积约586.97亩总建筑面积约160万平方米，其中包括20万平方米的大卖场、超五星级酒店、5A级写字楼和酒店式公寓等产业），可见，未来两年到三年，裕华区将继续担当石家庄住宅市场领跑者的角色二）开发区Ø 目前该区域所调研楼盘的总占地面积为89.7万平米（合1345.5亩），总建筑面积为246万平米， 2007年至今该区域去化总量在167.1万平米左右去化了总量体的60%左右Ø 该区域处于开发销售状态量体（有效供应）约50万平方米将有40万平。