房地产开发程序与管理房地产开发程序与管理3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述一、房地产开发的基本概念一、房地产开发的基本概念 房地产开发是通过土地、劳动力、房地产开发是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源的投入资本、管理和企业家经验等资源的投入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间，并重新配置建筑环境的一种活动间，并重新配置建筑环境的一种活动3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述二、房地产开发的主要程序二、房地产开发的主要程序 房地产开发的八个步骤：房地产开发的八个步骤：（1 1）提出投资设想提出投资设想2 2）细化投资设想细化投资设想3 3）可行性研究可行性研究3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述房地产开发的八个步骤：房地产开发的八个步骤：（4 4）获取土地使用权两个渠道：土）获取土地使用权两个渠道：土地出让和转让地出让和转让（5 5）合同谈判与协议签署包括合作）合同谈判与协议签署包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
同、保险合同和预租（售）合同3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述房地产开发的八个步骤：房地产开发的八个步骤：（6 6）工程建设开发商根据预算进行）工程建设开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理程款，实施进度管理7 7）竣工交用政府批准入住，业主）竣工交用政府批准入住，业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位建设贷款，长期融资到位8 8）物业资产管理物业资产管理3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述上述八个步骤，又可以归纳为房地产开上述八个步骤，又可以归纳为房地产开发过程的四个阶段：发过程的四个阶段： 投资机会选择与决策分析阶段；投资机会选择与决策分析阶段； 前期工作阶段；前期工作阶段； 建设阶段；建设阶段； 租售阶段租售阶段注：注：如果开发项目在建设中或建设前就预售或预租如果开发项目在建设中或建设前就预售或预租给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作阶段、建设阶段之中或之前进行阶段、建设阶段之中或之前进行3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述例题：房地产开发的四个阶段包括（）。
例题：房地产开发的四个阶段包括（）A A投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析B B前期工作前期工作C C招标阶段招标阶段D D建设阶段建设阶段E E租售阶段租售阶段 3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析一、投资机会选择一、投资机会选择 投资机会选择与决策分析，是整个投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节房地产开发过程中最重要的一个环节该阶段最重要的工作，就是对开发项目该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究进行逐步深入、细化的可行性研究 投资机会选择主要投资机会选择主要包括提出投资设包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作想三项工作3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析例题：（）是整个开发过程中最重要例题：（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作，就的一个环节，该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究行性研究A A投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析B B前期工作前期工作C C建设阶段建设阶段D D租售阶段租售阶段 3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析一、投资机会选择一、投资机会选择流程：流程：开发商确定区域开发商确定区域市场调研市场调研机会机会筛筛选选细化投资设想细化投资设想提出初步投资方案。
提出初步投资方案3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析二、投资决策分析二、投资决策分析 投资决策分析主要投资决策分析主要包括市场分析、包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作项目财务评价和投资决策三部分工作3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析二、投资决策分析二、投资决策分析市场分析：市场分析：分析市场宏观环境、政府政分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平市场及其可支付的价格或租金水平3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析二、投资决策分析二、投资决策分析项目财务评价：项目财务评价：根据市场分析的结果以根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价3.2 3.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析二、投资决策分析二、投资决策分析投资决策：投资决策：结合企业发展战略、公司财结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策。
否进行本项目的投资开发做出决策 投资决策分析工作，应该在尚未签投资决策分析工作，应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题充分的时间和自由度来考虑有关问题 例题：例题： 投资决策分析主要包括（）工作投资决策分析主要包括（）工作 A A机会寻找机会寻找 B B机会筛选机会筛选 C C市场分析市场分析 D D项目财务评价项目财务评价 E E投资决策投资决策 3.3 3.3 前期工作前期工作 当通过投资决策分析确定了具体的当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用开发地点与项目之后，在购买土地使用权和项目建设过程开始以前还有许多工权和项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约的各种合同、条件的谈判与签约3.3 3.3 前期工作前期工作一、获取土地一、获取土地（一）土地储备与土地一级开发（一）土地储备与土地一级开发1 1土地储备土地储备：国家土地储备制度国家土地储备制度2. 2. 土地一级开发土地一级开发：土地整理土地整理。
3.3 3.3 前期工作前期工作一、获取土地一、获取土地（二）获取土地的途径（二）获取土地的途径1 1土地使用权出让土地使用权出让：招、拍、挂、协议招、拍、挂、协议2 2土地使用权划拨土地使用权划拨3 3原有划拨土地上存量房地产的土地原有划拨土地上存量房地产的土地 使用权转让使用权转让4 4与当前土地使用权拥有者合作与当前土地使用权拥有者合作3.3 3.3 前期工作前期工作例题：按照规定，商业、旅游、娱乐和例题：按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（商品住宅等各类经营性用地，须以（）方式出让，特殊情况下才允许协议方）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让A A招标招标B B拍卖拍卖C C挂牌挂牌D D划拨划拨E E协议协议 3.3 3.3 前期工作前期工作例题：以行政划拨方式获取土地使用权，通例题：以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及（）常涉及（）A A城市基础设施用地城市基础设施用地B B公益事业项目用地公益事业项目用地C C重要旅游项目重要旅游项目D D经济适用住房用地经济适用住房用地E E国家重点扶持的能源、交通、水利等项国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目的用地目的用地 3.3 3.3 前期工作前期工作例题：例题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。
者的行为 3.3 3.3 前期工作前期工作例题：例题： “ “在公布的地段上，同一地块只有一在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让个意向用地者的，方可采取协议方式出让” ”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外用地除外 3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（一）土地出让过程中的规划管理（一）土地出让过程中的规划管理 规划设计条件通常包括：地块面积、规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、须配置的公共设施和工程设施、地率、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求建筑界限、开发期限及其他要求3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理（二）房地产开发前期的规划管理 房地产开发前期的规划管理主要体现房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发在：开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证及规划设计条件及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发，规划方案及初步设计审批以及核发建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证等方面。
等方面3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理（二）房地产开发前期的规划管理 1 1开发项目选址、定点审批阶段开发项目选址、定点审批阶段首先开发商城市规划管理部门提出开发项目首先开发商城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表开后向城市土地管理部门等发征询意见表开发商请有关部门填好征询意见表后，报城市发商请有关部门填好征询意见表后，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发下发选址规划意见通知书选址规划意见通知书3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理（二）房地产开发前期的规划管理2 2申请申请建设用地规划许可证建设用地规划许可证阶段：阶段：开发商持开发商持选址规划意见通知书选址规划意见通知书及城及城市计划管理部门的文件向城市规划管理市计划管理部门的文件向城市规划管理部门提出申请。
经城市规划管理部门审部门提出申请经城市规划管理部门审核后颁发核后颁发建设用地规划许可证建设用地规划许可证3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理（二）房地产开发前期的规划管理3 3规划设计条件审批阶段规划设计条件审批阶段开发商需持城市计划管理部门批准的计开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务、向城市规划管理部门提出申请划任务、向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达，经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书规划设计条件通知书及用地红线图及用地红线图主要规定了详细性控制指标主要规定了详细性控制指标3.3 3.3 前期工作前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房。