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1、与总包单位沟通管理与总包单位沟通管理 北京北京*项目部项目部20072007年年1212月月1818日日2目录目录l *地产简介l *工程体系简介l 对总包单位工作的要求和提醒3 业务纬度创建篇、项目篇、荣誉篇财务纬度销售收入、土地储备、银行信用*地产简介4业务创建业务创建*起源起源*花园地块原貌，19975业务创建业务创建“*”“*”成为城市新地标成为城市新地标*社区俯瞰图l *大社区占地1083亩，约72.2万平米，建筑面积约128万平米，提供各类住宅及商铺约6600户。6业务创建三大业务板块业务创建三大业务板块地产开发地产开发商业运营商业运营物业管理物业管理7业务项目高端别墅业务项目高端
2、别墅l 建设高端别墅项目近70万平方米，已竣工50.3万平方米，交付业主1300余栋 。8业务项目中高端花园洋房业务项目中高端花园洋房l 建设中高端花园洋房53.9万平方米，已竣工27.9万平方米，交付业主近2000户。 9业务项目中端高层公寓业务项目中端高层公寓l 建设中端高层公寓205万平米，已竣工115.8万平方米，交付业主8000余户。 10业务项目商业地产业务项目商业地产l 建设商业地产近50万平方米，已竣工34万平方米，持有2个大型都市购物中心，三个社区商业中心，合作品牌商家800余户。11业务荣誉企业奖项业务荣誉企业奖项 2006年3月，2006中国房地产百强开发企业 国务院研究
3、发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2006年10月，20052006年度中国房地产诚信企业 中国建设部、中国房地产业协会 1998年2007年，连续10年、五届重庆10佳住宅小区第一名 2007年4月，2006年4月，2004年3月全国住宅用户满意度第一名 中国质量协会、全国用户委员会 2006年3月，重庆市第四届“房地产开发企业五十强” 重庆市人民政府12业务荣誉合作方评价业务荣誉合作方评价l “也许不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市经营与发展战略专家 王志纲l “以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业” 香港置地亚太区首席代表 郭建豪l “*地产是我们最值得敬重的合作伙伴
4、”沃尔玛（中国）深圳总部l “与你们合作，I am very happy！” 百安居副总裁 司马兰德13财务销售收入（回顾）财务销售收入（回顾）l2007年预计销售总收入在90亿左右人民币万元01-06年复合增长率63%14财务财务土地储备土地储备l截至目前，*集团已在北京、上海、重庆、成都、西安拿地进行房地产开发。l截至2007年底，*集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。 15良好的银行信用良好的银行信用l 2007年8月 中国农业银行授予45亿元集团授信l 2007年7月 中国建设银行授予33亿元集团授信l 2006
5、年3月 中国建设银行授予AAA级信用单位l 2006年5月 中国农业银行授予AAA级信用单位l 2006年1月 农业银行重庆分行“最佳银企合作单位”l 2005年5月 荣获中国建设银行总行守信和稳健企业称号16* *在北京在北京l 在北京目前有4个二级开发项目，建筑面积约150万平米；2个一级开发项目，建筑面积约100万平米。l 我们认为：优秀的分供方是我们的核心竞争力l 我们倡导：所有的分供方是我们的同路人l 我们希望：在北京找到能够与*一起成长的同路人17目录目录l *地产简介l *工程体系介绍l 对总包单位的工作要求和提醒 18* *工程体系标准高工程体系标准高l 工作标准要求高于同行业
6、，这对第一次与*合作的所有单位都是挑战l 高标准意味着高投入，希望总包单位做好心理准备l 实例图片19* *工程体系人力资源配置工程体系人力资源配置l 规范化管理：要求很多工作落实到书面的多于同行，因此，与*合作，会有很多案头工作l *工程部的人员配置要求较高，对技术问题爱钻研，希望在技术方面总包单位要认真严谨、一丝不苟；l 工程部多项目运作，项目部人员由工程部调配；l *是最容易也最难打交道的甲方；20目录目录l *地产简介l *工程体系介绍l 对总包单位的工作要求和提醒 21根据合同履行职责根据合同履行职责l 根据总包合同约定：总承包方须按合同文件的规定，在各方面都能使发包方满意，并遵循发
7、包方所有合理的指示和要求下执行及完成合同文件所说明的本工程，包括其中部分的设计和/或保修(如果该设计和/或保修是说明包括在本工程内的)。22对总包单位的工作要求和提醒对总包单位的工作要求和提醒 l 以下将从八个方面对总包单位进行交底： 技术及质量要求 进度管理的要求 安全文明施工管理的要求 总包与分包的关系 总包单位需要参加的会议 奖励与处罚 甲方与监理的工作方式交底 甲方工作制度流程交底 23（一）技术及质量要求（一）技术及质量要求l 根据总包合同约定：总承包方并须保证本工程的整体结构工程达到获得北京市结构工程长城杯金奖的质量等级，有关费用须包括在合同总价内。 24（一）技术及质量要求（一）
8、技术及质量要求l 首先要做正确 按图施工（图纸、变更洽商）是质量和工期的前提，总包单位必须在第一时间把变更洽商标注在图纸上并对相关人员交底，做正确了，才能保证质量，才能保证工期。l 方案先行 所有总分包单位，必须事先有施工方案才能施工，只有事先充分考虑清楚，才能保证工作做好。施组及方案需按照长城杯格式编制。 方案审批流程，方案审查意见表-监理25（一）技术及质量要求（一）技术及质量要求l样板带路坚持样板引路，做出样板经甲方监理确认后，再进行大规模施工。l规范为上一切根据图纸、规范、图集、方案，总包单位对技术问题要认真严谨，技术管理人员要对规范要求比较清楚。l移交有据无论是总分包之间，还是总包内
9、部的不同专业之间，要求工作界面的移交必须履行书面的手续，确保上道工序合格后进行下道工序。移交表格模板总包单位应根据现场实际情况编制移交表格26（一）技术及质量要求（一）技术及质量要求l 资料同步 要求施工单位工程资料必须同步，监理同意进行的工作，如果没有正式资料，就先草签后补正式资料。l 及时收测反馈质量状况 所有工作，只要一做完具备收测条件，就应第一时间进行收测。要求监理监督施工单位完成收测工作，并向甲方报送监理书面签名的收测成果。 主体结构施工阶段检查收测的要求如下，总包应根据现场情况编报相应的检查收测结果。 主体结构施工阶段检查收测的要求示例27（二）进度管理的要求（二）进度管理的要求l
10、 样板区，要求2008年7月30日之前完工（含市政、景观和精装）l 1、2标段，总工期512天。请总包单位据此编制总进度计划l 要求所有的计划编制必须使用project软件，样板区按楼栋、其余按流水段编制进度计划。l 并要求编制横道图计划，横道图计划模板28（二）进度管理的要求（二）进度管理的要求l 月进度计划。 要求每月25日17：00之前提交下月月度工作计划。l 施工周报。 施工周报模板l 施工日报。 要求施工单位报日报，监理单位审核汇总后转甲方。日报格式模板29（三）安全文明施工管理的要求（三）安全文明施工管理的要求l 根据总包合同约定，本工程项目工地要求是花园式工地，请总包单位编制专门
11、施工方案确保达到合同要求。l 安全文明周例会。每周二上午9：30l 安全帽颜色：要求施工单位管理人员红色，工人蓝色或黄色。30（四）总包与分包的关系（四）总包与分包的关系l 总包单位应在现场实行一体化管理，将所有分包单位纳入总包统一管理l 总包单位是现场管理的核心和枢纽。所有要求分包单位的工作，书面指令发送总包单位，总包负责抄送分包单位。l 分包单位的工程进度款需由总包签字。31（四）总包与分包的关系（四）总包与分包的关系l 总包单位在管理分包单位的同时，应根据合同对分包单位给与必要的服务： 总包未拆脚手架之前，需免费提供给分包使用。 水电费在总包合同中包干。工程实施过程中，总包应提供足够及合
12、理的临时水、电接驳点。独立工程水电费挂表计量。 施工过程中，总包需为分包及独立工程提供办公室、库房。 指定分包的垃圾统一由总包清运。费用包干。 32（五）总包需要参加的会议（五）总包需要参加的会议l 总承包合同交底会 由施工单位自行组织，要求总包单位全体管理人员参会，甲方和监理旁听。该交底会应在总包单位进场施工后15日内组织。l 监理例会 每周三下午2：00，工地会议室 施工单位在会议前一天报施工周报，会上简要汇报工作完成情况和下周计划，主要汇报未按计划完成的工作及改进措施，汇报存在的问题及改进措施，提出要求甲方监理解决的事项；33（五）总包需要参加的会议（五）总包需要参加的会议l 安全文明周
13、例会l 质量（进度）专题会 监理或甲方组织，就质量或进度召开的专题会。l 现场问题点评会 根据现场质量、进度、安全文明的状况，由总包单位总工（或生产经理）牵头组织，对一阶段存在的问题进行总结点评，分析下一阶段改进的方法和措施。首次点评会将由甲方组织。问题点评必须采用照片，以PPT文件的形式进行总结。34（五）总包需要参加的会议（五）总包需要参加的会议l 甲方公司检查 每半月由甲方公司层面组织、监理实施的项目检查(含质量进度安全生产文明施工) 具体检查时间由甲方通知监理，监理通知总包，要求总包准备相关图纸、检测工具等l 甲方监理组织的协调会35（六）奖励与处罚（六）奖励与处罚l 样板区工期奖励：
14、26节点每个节点设工期完成奖5万元；若在规定的时间内完成样板区工程达到开放条件则再奖励15万元，总计40万。36（六）奖励与处罚（六）奖励与处罚l 一二标段工期奖励：以上25节点每个节点设工期完成奖20万元；若在合同时间内完成竣工备案则再奖励40万元，总计120万。37（六）奖励与处罚（六）奖励与处罚本合同执行过程中，出现下述情况时（包括但不限于），甲方将对乙方进行每次500元50000元的处罚，情节严重者，甲方有权单方终止合同，并且不会因此而承担任何赔付及违约责任，反之由于下述行为而给甲方造成的全部损失由乙方负责赔付。乙方不按施工质量验收规范施工；乙方使用质量未达到国家规范、相关技术要求或本
15、合同约定标准的材料施工；乙方不服从甲方和监理正确的管理、协调，劝阻；乙方未按有关安全文明施工的要求和规定施工； 合同执行过程中乙方出现的违反国家法律法规规定等甲方认为已经造成不良影响或有损于本合同执行的行为。乙方未经甲方同意更换本合同相关施工人员、管理人员。乙方未按施工规程操作或管理不当造成任何一方或第三方人员伤亡，除应承担相关民事法律责任外，还应接受本合同约定的处罚。乙方未按甲方要求完成成品及半成品的现场保护。38（六）奖励与处罚（六）奖励与处罚质量与进度款的关系。根据合同约定：承包人进行下道工序前必须实行自检、互检及交接检的“三检制”。若经发包人、监理或质监站复查，发现有任何分项工程未能达
16、到或符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）及有关的施工验收规范、标准的规定，除返工整改达到相关标准，承担合同相关违约责任及处罚外，扣付承包人当月工程进度款且工程竣工前不于补付此款。进度与进度款的关系。根据总包合同约定：月度施工进度计划因承包人原因未完成，如属发包人控制的关键工作，每发生一次，承包人向发包人支付违约金500元，发包人可以从当月进度款中扣除，并有权暂停当月工程进度款的支付。安全文明施工与进度款的关系。根据合同约定：根据建筑施工安全检查标准（JGJ5999），每月经发包人及监理组织检查，发现承包人不合格项目，缓付当月工程进度款，直至整改并经检查合格。39（七）甲方与监理的工作方式交底（七）甲方与监理的工作方式交底l 监理代表甲方执行合同l 对现场的质量、进度、成本、安全文明等进行全面管理 40（七）甲方与监理的工作方式交底（七）甲方与监理的工作方式交底l 监理是现场文档流转的枢纽 甲方发出的书面指令，一般发给监理。如果需要转发施工单位，由监理根据甲方指令中注明的抄送单位进行抄送。施工单位的文件（一式两份）主送监理单位，由监理单位转送甲方。l 甲方和监理的
