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1、*项目规划设计书项目概况及周边条件Chapter 1Chapter 2规划设计基本原则Chapter 3规划设计具体要求报告总纲思维导图Chapter 4设计成果要求项目概况及周边条件 Chapter 1项目区位项目规划地块现状地块处于滨海新区内，近邻洋浦港开发区，距*市区55公里，北距海口市130公里，南距三亚市250公里。 地块p *滨海新区规划用地总面积59平方公里。国家级洋浦开发区以及西部工业走廊的崛起，为*滨海新区的休闲度假旅游以及酒店、房地产项目提供了的市场支持。p *滨海新区以洋浦开发区工业经济为依托，建设发展成为集高科技产业、商务、旅游等为一体的新型都市。130公里250公里项
2、目区位p洋浦海湾大桥将在2年内建设；p*市政府将迁至第二组团；p3所院校：石油化工学校、航运物流学校、建筑工程学校；p规划至2020年，新区的居住人口为30万，整体容积率控制在1.0左右，总建筑面积在1600万平方米左右，并按照城市功能足额配置300万方公共建筑。p滨海新区第二组团（近12000亩土地）。 p远期规划一座七星级酒店。p第二组团内建设一个占地约500亩，建筑面积达6万平方米的展览中心，和一座18洞高尔夫球场。p总体容积为1，由外（R=0.5）向内逐渐增加；p西环铁路将在2012年通车，至海口仅半小时；中南第二组团第三组团第一组团核心组团洋口港开发区650米海湾大桥三所院校7星级酒
3、店环岛高速项目规划地块西边为海景资源，地块内有大片森林覆盖，部分区域有原住民p地块属于陌生区域，尚未有任何开发；p地块本身的自然条件较好，西边为海景，有着良好的海岸线地块现状建筑规模本项目占地面积120000亩，容积率1.0，建筑面积799920M2左右。用地性质为旅游度假居住综合用地。规划设计的基本原则 Chapter 2设计理念及意向规划设计要求项目总体布局整体定位 岛城西岸疗养、度假、教育示范基地 形象定位岛城西岸，卓尔不凡的产品，与众不同的度假、疗养、教育、居住体验！在岛城西岸，打造一种被向往的人文度假、疗养休闲的生活！形象关键词：人文、自然、疗养、教育客户定位享乐需求：追求格调品味的
4、度假客户讲求度假生活的精致享受，不注重价格，但注重品质；疗养需求：优美的自然资源来塑疗养特色基地，讲求度假生活的气质享受，同时与健康美丽的概念联系在一起；享受需求：讲求度假生活的圈层享受，不喜欢大众化，但偏爱与圈子里的人分享快乐这是度假生活享受的最高境界。品味需求：追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时，主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。教育需求：引进国际学校，在塑造休闲、独家、疗养的概念同时不忘记考虑到家庭和下一代。度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求、品味需求和教育需求，依次由较低层次到较高层次。产品定位原则本项目为12
5、000亩大盘，产品应多元化、复合化，扩大客户层面，降低开发风险不同产品承担不同的功能，实施合理的开发节奏本项目以高层物业为主流产品，迎合主流客户群需求产品功能划分价值标杆产品形式：高层、独栋和联排别墅承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制产品点：强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签盈利空间产品形式：高层承担功能：预留发展弹性，争取更多盈利空间，后期机动调整产品点：适当的户型创新，强调实用度假配套配套形式：民俗风情村、酒店、会所、商墅街、旅游景区（民俗风情村、海洋公园、主题乐园、天然生态热带植物园）承担功能：一个超星级酒店，提升项目整体形象；一个精品小酒店，用于长期经营
6、，沉淀资金；一个公寓区会所，满足公寓人群的生活需求；一个别墅区会所，满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求；一个卡梅尔风情商墅街，启动展示，塑造项目格调、文化；一个旅游景区（民俗风情村、海洋公园、主题乐园天然生态热带植物园）以旅游项目来创造人流，提升支撑规划设计要求1整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。1、将核心资源转化为核心竞争力本项目最核心资源为海景，充分利用地块资源，人工制造合适坡度，力求实现户户观海。2、满足整体定位要求 最大化提升住宅的海景可视度 考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布
7、置相应的物业类型 充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值，最大限度提升住宅价值 不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源 设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡3、满足分期开发要求 首期以酒店及价值标杆产品启动，树立项目高档形象。 设施分布提升区域均好性，形成分散的地价峰值点，保证每期均有良好的价值点规划设计要求24、规划空间强调整体结构的层次性开放空间：公众可以到达，随意走动，商业区、会所半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带私密空间：组团内部空间5、酒店排布于沿海通达性较好处海景酒店可以提高酒
8、店经营收益，实现持续的经济效益；6、住宅设计的朝向要求住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。7、公寓产品公用部分公用部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规项目总体布局本项目自西向东依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓；酒店和旅游景区布置于地块西南角位置物业类型占面（亩）占面（平方米）占面比独栋别墅7184786365.98%联排别墅5983398863349.86%中高层3125208347426.04%商业街53351930.
9、44%主题公园1600106665613.3%酒店89593320.7%风情会所32211160.26%幼儿园、小学、中学和老年大学2001333321.6%疗养中心、医院100666660.8%交通、物流、行政100666660.8%总计1200007999920100.00%为了显示方便，上图为物业排布示意，可根据右表规划实际情况进行调整！公园中高层酒店独栋西部海滩沿线学校疗养行政联排公园商街商街学校疗养行政公园主入口规划设计具体要求 Chapter 3总体要求项目住宅产品布局项目住宅产品户型配比配套及功能设施建议建筑风格建议园林风格建议区域识别系统建议 总体要求用地性质：本项目用地为旅游
10、度假居住用地；限高：本项目限高，建议高层18层左右；绿化率：本项目绿化率不低于30%；占地面积：本项目用地面积12000亩；建筑面积：本项目总建筑面积为799万平方米。项目总建面()建面占比住宅独栋别墅4786365.98%联排别墅 398863349.86%中高层公寓 208347426.04%住宅合计6550743 配套主题公园106665613.3%酒店593320.7%商业街351930.44%公建（除去公园、酒店）2666643.2%风情会所(别墅区)6334 0.08%高层会所(公寓区)147810.18%总计79999201 其中：主题公园包括娱乐、海滨、公共绿地学校包括幼儿园、
11、小学、中学和老年大学医疗包括疗养中心、医院其它交通、物流、行政住宅产品布局项目住宅产品布局示意图中高层独栋西部海滩沿线联排主入口住宅户型配比本项目共建住宅5149套，其中独栋别墅占0.68%、联排别墅占18.82%、公寓占80.49%。项目总建面()总套数户型面积()同类物业建筑比例建面()约合套数占总套数比独栋别墅4786361775200-25040%191,454766 43.14%250-30040%191,454638 35.95%300-60020%95,727191 10.79%联排别墅398863322159 100-200100%398863322159 100.00%中高层
12、公寓20834742622950-7040%833,39011906 45.39%70-10040%833,3908334 31.77%100以上20%416,6953472 13.24%商业设施建议商业设施设计基本原则符合项目高档总体定位通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力以商业创造价值和制造亮点商业设施设计建议商业主题：休闲的、开放的、时尚的启动区商业是商业街形式，后期商业可设计成高层临街底商部分商业可进行功能转换，如商墅可扩展出居住功能；启动区商墅先行打造，提升展示区形象高层底商经营业态以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、便利店、酒吧、特色餐饮
13、、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等在项目中的作用是项目开发过程中重要的展示性配套，展示度假生活氛围与场景；实现项目营销展示的重要功能，增加项目吸引力；为社区建立生活氛围；商业体前期用以展示和自营，后期可以销售，实现价值收益；规模类似联排别墅的商业体，每个商业体约250平方米，可连接为商业街。约8个总共约35193平方商业街风格建议 卡梅尔风情 规划主干道参考卡梅尔小镇的Ocean Avenue原形，体现格调品味生活。主入口商业街商业街学校和疗养院建议西部海滩沿线学校疗养行政学校疗养行政主入口教育+医疗，此两项为本区重点打造的概念。教育概念幼儿园小学中学老年大学医疗概念+医院疗养院酒店建议卡
14、梅尔风情度假酒店营造风情展示的同时提供度假生活的休闲配套。酒店设置在启动展示区的最佳位置，拥有最好的资源，和一线海资源及滨海娱乐配套形成良好的景观面，给客户带来震撼的视觉冲击。西部海滩沿线酒店主入口会所建议规划主干道主入口酒店会所，9332别墅会所6334主景观中高层会所14781主景观尽端及会所的结合展示设置三个会所：在酒店底层设置酒店会所、在主景观尽端设置风情会所以及在高层底层设置公寓会所。别墅区会所风格建议采用卡梅尔风情。车流线滨海活动区动区滨海沙滩区静区* * 视图仅作为道视图仅作为道路体系的演示，路体系的演示，无实际参考意义无实际参考意义特别要求次要道路通海主要道路通海主要道路通海通
15、过社区道路体系合理规划，强调加强与海的互动和联系，凸显滨海风情特色社区主景观轴与海的直达，建立强烈的关联性设置众多步行式小径通往海边，通过道路表达人对海的主动参与打造具备活力与休闲意向的海岸线打造一条滨海漫步长廊在项目中的作用是项目前期阶段重要的度假配套，使项目直接与海建立联系，创造滨海意境，提升整个项目的资源价值；位置建议建于酒店东侧沿酒店与别墅区的水景轴线向南面延伸，具体位置根据实际情况确定。功能构想便于漫步行走的曲折幽静的小路，路段之中设置座椅等休憩设施；规模道路一直延伸到海边，约23公里长。主入口建筑风格建议 建筑风格设计基本原则建筑的色彩统一，形式相异；建筑元素符号与滨海风情相关；建
16、筑风格体现休闲氛围；建筑风格设计建议整体设计可以考虑南太平洋NOOSA风格形态简洁、具有冲击力的建筑外形暖色调、几何感、挺拔的立面建筑细节体现南太平洋热带风格元素以国际上著名的滨海主题为主基调建筑主题一定要通过建筑形象明确传达，给消费者以直观的感受建筑设计开阔、开放，整体感强、通透性好，体现出滨海特色建筑外部色彩为对比强烈、清爽的明亮色系建筑风格通过外观色彩和线条传达建筑细节上体现楼盘高品质低密度产品采用与海洋相联的立面特色，具备滨海别墅的元素高层建筑外观轻巧通透、富于变化，体现宽敞、透明的海洋系高层建筑符号园林风格建议集中展现集中展现水景结合水景结合风格说明：水系的运用：本身具备观赏性的同时，强调人的参与性及自然结合植被的搭配：野花丛、椰林、古树色彩的穿插：丰富的色彩来源与多样化布置人文自然元素：主题下特有的图腾，纹饰；原生态材质使用；特色风情的园林小品园林风格设计基本原则园林风格可与建筑风格形成差异化和谐以滨海国际风格为园林主题建立围绕商业街区、公共绿地打造景观核心区与滨海景观形成互动，体现水休闲特色园林风格设计建议要求：体现滨海休闲文化、格调及品味整体设计可采用主题鲜明、风格清晰
