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1、物业管理程序第一版中央空调管理作业指导书2021-66页中央空调管理作业指导书一、目的标准中央空调管理工作，确保中央空调各项性能完好。二、适用范围适用于天辰大厦中央空调的维护管理。三、职责1、工程经理负责审核空调系统?设备设施维修保养年度方案?并检查该方案和本标准执行情况。2、工程部长负责制定?设备设施维修保养年度方案?，并对方案和本标准的实施进行监督和指导实施。3、设备主任具体负责中央空调的日常管理。4、客户效劳中心负责在设备停用时通知客户。四、程序要点1、设备的验收及整改管理工程部长在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和方案。2、验收内容a设计资料b技术资料c设备型
2、号、数量与移交清单相符d工作性能到达设计指标、配置齐全、标识清楚e机房通风、采光、降温良好f设备外表油漆完好、无损伤对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程部长应协助工程经理要求建设单位及时补齐补全。对接管验收发现的工程质量问题，工程部长应协助工程经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。设备验收合格后，由工程部长及工程经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格前方可签字。3、设备的运行管理1开机前的检查确认以下情况正常前方可开机：a电压表指示是否在额定值的正负10范围以内。b各种信号灯显示是否正常。c各种阀门是否均已正常开启或关闭。开机1启
3、动循环水泵。2确认供水压力正常、启动主机，过510分钟后启动制冷机。3制冷机启动后，检查有无异常振动。噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。4平时严禁手动启动此系统，开机时只按下：“启动按扭即可。停机1停主机。2过5-10分钟后停循环水泵。3全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持主机继续预热以便下次启动。4确认无异常情况后才算停机成功。5平时严禁手动关机，关机时只按下：“停止按扭即可。4、运行巡视监控管理1设备管理人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、水箱、控制柜箱及管路、闸阀等附件。2巡视监控的主要内容如下：a检查线电压正常380V，不能超额定值的正负10；
4、b检查三相电流三相是否平衡，是否超额定值；c检查油压正常1015kgf/平方厘米；d检查高压 12kgf/平方厘米；e检查低压20kgf/平方厘米；g循环水进水温度正常35度；f循环水出水温度正常40度；h检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；i检查风机运转是否平稳、水位是否正常；j检查管道、阀门是否有渗漏、保温层是否完好；k检查控制柜箱各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。l巡视过程中如发现上述情况有不正常时，工程人员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给工程班长、主任，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业指导书。5、中央空调主机管理a非值班人员
5、不准接近中央空调主机，假设需要参观，须经工程部长、主任同意，并在值班人员的陪同下方可进行。b中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。c中央空调主机旁应备齐消防器材。防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调主机范围内严禁吸烟。d每班清扫一次中央空调主机范围内的卫生，每周清洁一次中央空调主机范围内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，外表油漆完好，整洁光亮。e空调机房随时上锁，钥匙由当值工程人员保管，当值工程人员不得私自配钥匙。6、维修保养标准a对中央空调进行维修保养时应按?设备设施维修保养年度方案?进行。b工程部负责中央空调的日常维修保养。中央空
6、调的大型修理及中央处理器的故障处理由外委完成。c膨胀水箱维修保养工程部在制冷期每季对冷却塔进行一次清洁、保养a)用500V摇表检测电机绝缘电阻，应不低于0.5毫欧否那么，应该枯燥外理电机线圈，枯燥处理后仍达不到05兆欧以上时那么应拆修电机线圈。b)检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞应加注润滑油如有异常摩擦声那么应换同型号规格的轴承。c)清洗水过滤器。d)检查补水浮球阀是否动作可靠，否那么应修复不定期。e)拧紧所有紧固件。g)清洁整个膨胀水箱。7、风机盘管维修保养：a)设备责任人每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养b)每年清洗二次空气过滤网，排除盘管内的空气不定期。c)检查风机是否转动灵活，如
7、有阻滞现象，那么应加注润滑油，如有异常摩擦响声那么应更换风机轴承。d)用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否那么应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是那么应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是那么作相应整修。e)清洗风机风叶、盘管、积水盘上的污物。f)用盐酸溶液内加缓蚀剂去除盘管内壁的水垢。g)拧紧所有紧固件。h)清洁风机盘管外壳。e冷凝器、蒸发器维修保养：外协专业公司每年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养a)柜式蒸发器维修保养：每月清洗一次空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘。b)水冷式冷凝器、蒸发器维修保养去除污垢：配制 10的盐酸溶液
8、每1kg酸溶液里加 05g缓蚀剂；拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水那么申请外委维修；如不漏水那么重新装好如法兰的密封胶垫已老化那么应更换。c)循环水泵机组维修保养：工程维修部每半年对冷却水泵机组、循环水泵机组进行一次清洁、保养。电动机维修保养：用 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 05毫欧以上，否那么应进行枯燥处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞现象，如有那么应加润滑油，如加润滑油后仍
9、不行那么应更换同型号规格的轴承；检查电动机风叶有无擦壳现象，如有那么应修整处理。d)水泵维修保养：转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题那么对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题那么应拆修水泵；检查盘根处是否漏水成线，如是那么应加压盘根不定期。检查弹性联轴器有无损坏，如损坏那么应更换弹性橡胶垫不定期。清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组所有紧固螺栓。清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，那么应重新油漆一遍。6、工程部养护组每月年对水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次检查，检查水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是那么应重做保温层。7、阀类维修保养
10、：工程维修部每月对阀类进行一次检查。截止阀和调节阀的维修保养：a检查是否泄露，如是那么应加压填料；b检查阀门开启是否灵活，如阻力较大那么应对阀杆加注润滑油；c如阀门破裂或开启失败，那么应更换同规格阀门；d检查法兰连接处是否泄露，如果是那么应拆换密封胶垫。电磁调节阀、压差调节阀维修保养。枯燥过滤器：检查枯燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是那么更换同规格的枯燥过滤器；4电磁调节阀、压差调节阀：通电检查电磁调节阀，压差调节阀是否动作可靠、如有问题那么应该更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；对压差调节阀阀阀杆加润滑油，如压填料处泄漏那么应加压填料。检测、控制局部维修保养：工程部每月对检测、控制局部进行一次检
11、查1检测器件温度计、压力表、传感器维修保养：a对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b送检温度计、压力表合格前方可再使甩：c检测传感器参数是公正常开做模拟买验，对不合格的传感器应该拆换d检查检测器的地方是否渗漏，如果渗漏应该更换密封胶垫。2控制局部维修保养：a清洁控制柜内外的灰尘、赃物；b检查、紧固所有接线头，对烧蚀严重的接线头应更换；c交流接接触器维修保养a去除灭弧罩内的炭化物和金属颗粒；b去除触头外表的及四周的污物但不要修挫触头，如触头烧蚀严重应该更换同规格的交流接触器；c)清洁铁芯上的灰尘及赃物；d)拧紧所有紧固螺栓。d热继电器维修保养：a)检查热继电器的导线接头处有无过热和烧蚀痕迹，
12、如有应该整修处理，处理后达不到要求的应更换；b)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏那么应更换。e自动空气开头维修保养：a)用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧否那么应该烘干处理。b)去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏应该更换；c)去除外表上的小金属颗粒但不要修挫。f信号灯、指示仪表维修保养a)检查各信号灯是否正常，如果不亮应该更换同规格的信号灯；b)检查各指示仪表是否正常，如偏差较大那么应该做适调整，调整后如偏差仍然较大那么应该更换；g中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查动是否可靠，输出的信号是否正常，否那么应该更换同型号的中间继电器
13、、信号继电器；hPC中央处理器、印刷线路板如出现问题，那么申请外委维修。j压缩机维修保养：厂家每年对压缩机进行一次检测、保养a)检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的12位置，那么应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色那么应彻底更换润滑油。b)检查制冷系统内是否存在空气，如有那么应排放空气。c)具体检查压缩机如下参数：压缩机电机绝缘电阻正常05 兆欧以上；压缩机运行电流正常为额定值，三相根本平衡；压缩机油压正常 10 15kgf/平方厘米；压缩机外壳温度正常85以下；吸气压力正常值4954kgf/平方厘米排气压力正常值 125kgf/平方厘米，检查压缩机是否有异常的声音检查压缩机
14、是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有那么应更换压缩机外委维修。拧紧所有紧固件并清洁压缩机。维修保养管理?设备设施维修保养年度方案?的制定a每年的12月15日之前，由工程部长、设备主任一起研究、提出空调系统?设备设施维修保养年度方案申请?并上报公司审批。由工程部长根据设备的情况和工程的申请制定下一年度的维保方案。a制定空调系统?设备设施维修保养年度方案?的原那么：a中央空调使用的频度；b中央空调运行状况故障隐患；合理的时间避开节假日、特殊活动日等。B空调系统?设备设施维修保养年度方案?应包括如下内容：维修保养工程及内容；具体实施维修保养的时间；C预计费用；D备品、备件方案。c中央空调维修保养的时间方案不允许超过8小时，如必须超过8小时，那么应由部长、主任填写?申请延时维修保养表?经工程经理批准同意后才可延时。d对于方案中未列出的维修保养工作，应由工程部长、主任尽快补充至方案中对于突发性的设备设施故障，先经工程部长、主任口头批准后。可以先组织抢修而后写出-事故报告并上报公司。e中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部长、主任填写?停用申请表?经工程经理批准后通知客户效劳中心，由客户效劳中心提前一周通知使用人。如因突然故障停用中央空调，应该在恢复后24小时内向有关用户作好解释工作。10、异常情况的处置中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：a立即关
