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1、精选优质文档-倾情为你奉上（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率=流动资产/流动负债=113,456,373,203.92/64,553,721,902.6=1.762009年年末流动性比率=流动资产/流动负债=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比率=流动资产/流动负债=205,520,732,201.32/129,650,791,498.49=1.59分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万
2、科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率=(流动资产-存货)/流动负债=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/ 64,553,721,902.60=0.432009年年末速动比率=(流动资产-存货)/流动负债=(130,323,279,449.37-90,085,294,305.52)/ 68,058,279,849.28=0.592010年年末速动比率=(流动资产-存货)/流动负债=(205,520,
3、732,201.32-133,333,458,045.93)/ 129,650,791,498.49=0.56分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=(19,978,285,929.92+0.00)/ 64,553,721,902.60=30.95%2009年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=
4、(23,001,923,830.80+740,470.77)/ 68,058,279,849.28=33.8%2010年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=(37,816,932,911.84+0.00)/ 129,650,791,498.49=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008年年末资产负债率=负债总额/资产总额=80,418,030,239.89/119,236
5、,579,721.09=0.6742009年年末资产负债率=负债总额/资产总额=92,200,042,375.32/137,608,554,829.39=0.6702010年年末资产负债率=负债总额/资产总额=161,051,352,099.42/215,637,551,741.83=0.747分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债权益比
6、=负债总额/所有者权益总额=80,418,030,239.89/38,818,549,481.20=2.072009年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07=2.032010年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=161,051,352,099.42/54,586,199,642.41=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数=息税前
7、利润/利息费用=（6,322,285,626.03+657,253,346.42）/657,253,346.42=10.622009年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=（8,617,427,808.09/573,680,423.04）/573,680,423.04=16.022010年年末利息保障倍数=息税前利润/利息费用=（11,940,752,579.02+504,227,742.57）/504,227,742.57=24.68分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的
8、财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。万科A营运能力分析一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年
9、底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6
10、月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科A营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:（一）短期资产营运能
11、力1.存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应,
12、保持适度的增长速度。2.应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份2006200720082009应收帐款周转率13.9016.0023.7628.07 3.长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率
13、的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。年份2006200720082009总资产周转率0.620.690.600.57 总结:万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。万科A获利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地
14、区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售
15、增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,
