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1、上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析1项目认知2楼市环境3周边个案4定位分析5开发建议报告逻辑结构1项目认知2楼市环境3周边个案4定位分析5开发建议报告逻辑结构浦西世博园浦东世博园项目位置项目区位认知关键语：属于后世博时代，重点发展区域规划范畴，地段价值具备上升空间地块资源价值： 四通八达的交通优势是地块应对后世博时代区域大发展的资源价值基础。轨道交通：轨道交通4号线，规划中13号线快速干道：南北高架以及内环高架交汇处过江遂桥：卢浦大桥、打浦桥及西藏路隧道地块核心价值： 浦西世博园区后世博时代的规划发展是地块未来发展的核心价值。区域规划认知关键语：浦西世博园规划建成滨江生态商务区成为区域投资最大、
2、变化最大的区域规划功能：鲁班路以西形成居住、商业办公、绿化广场、滨江休闲四个片区；鲁班路以东成为现代服务业重要集聚区、滨江公共活动区。建设项目：规划建设大型绿地8万平方米、住宅31.8万平方米、商业商务楼宇62.3万平方米。本案周边：本案周边凭借便捷的交通优势，规划定位为区域地铁商务商业区。地铁商务商业区项目位置周边环境认知项目东侧紧邻高架项目北侧紧接老式住宅项目西侧为老式小区入口项目南侧受现有江南造船厂大楼遮挡区域当前在售高档小区（华丽家族）轨道交通四号线出口关键语：地块四至受到高架以及原有老式建筑影响，周边区位品质相对不足项目指标认知指标列项指标数据基地总面积2309总建筑面积11845其
3、中地上建筑面积9235地下建筑面积2541容积率4.0绿化率25%规划层高15层车位数量55个关键语：项目规划较小，同时15层的层高对于项目的品质展示也存在一定的影响本案板块步入后世博时代区域快速向好发展阶段但地块四至现状必然限制产品品质的塑造关键语：项目认知结论1项目认知2楼市环境3周边个案4定位分析5开发建议报告逻辑结构国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。1.101.12中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者3.10国土部强调
4、房地产用地监管 将开展突击检查1加快住房建设用地供应计划编制；2促进住房建设用地有效供应；3切实加强房地产用地监管；4建立健全信息公开制度；5开展房地产用地突出问题专项检查。3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款4.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨4.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%4.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金。4.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准5.2央行年内第三次上调存款准备金率6.2明确二套房认房又
5、认贷,外地置业按照二套房标准放贷8.5三套房贷正式叫停国土部再次腔调加强用地管理9.269.29央行实行差别化信贷政策10.711月一月内央行三次上调存款准备金率上海市住房保障房屋管理局等五部门 发布“限购令”财政部等发布通知，调整契税优惠政策2010年调控政策具有很明确的针对性及目的性：遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。政策环境分析关键语：在政府组合拳的影响下，住宅市场的政策高压已经形成。上海楼市环境分析回顾今年以来的政府调控，可以很明确的认知，房价并未受到政策的影响出现降低，可以预见在房价未出现实质性回落的影响下，未来政府政策仍然将以调控打
6、压为主，房产税的试点正是政府调控的明确信号。关键语：整体市场并未受到明显打击，在住宅受控后，非住宅物业成为需求以及提升价格的热点。上海楼市环境分析关键语：在政策影响下，住宅市场去化量明显下滑，住宅价格的上升趋势得到了有效控制。从今年以来政府出台的主要二次调控表现看，对住宅市场去化量的打击可谓明显，在去化量明显不足的现实下，市场价格的增长得到了有效控制。一次调控二次调控上海楼市环境分析关键语：具有稳定收益的经营性商业成为市场需求亮点。政策对于住宅的限制，并未阻碍投资的需求，在通胀压力下，投资逐渐转向非住宅市场，以办公市场为例，全年去化基本稳定，尤其在10月政府政策二次调控以来，办公市场去化出现了
7、量价齐升的现状。区域楼市环境分析关键语：世博的热点效应带动区域房地产快速发展，其中办公产品成为近期亮点。随着卢湾南滨江生态商务区的规划出台，凭借区域世博效应的带动效力，加之便利的交通优势，城市稀缺的景观优势，区域在2010年以来呈现快速发展的向好趋势。区域楼市环境分析关键语：维持适当价差是区域办公产品的去化表现好于住宅产品的需求认知基础受到今年以来宏观调控政策影响，区域住宅价格波动明显，办公产品的价格则表现出稳定上升的趋势。在规划利好，市场以投资需求的大前提下，价格成为诱导需求购买的关键因素，适当价差成为办公去化的关键。宏观调控政策对住宅消费的限制提供了办公产品快速发展的市场机遇但办公产品的顺
8、利去化必须依靠适当的价差关键语：楼市环境结论1项目认知2楼市环境3周边个案4定位分析5开发建议报告逻辑结构竞争个案华丽家族周边个案情况市场调查总建面积：约13万方产品类型：住宅、酒店式公寓、商业容积率：4.10；绿化率：35%；物业费：7.50元/平方米/月销售情况：住宅于2010年6月开盘推出207套房源，已售48套，酒店式公寓预计2011年1-2月开盘，商业作为持有不对外出售。项目集合精致御景大宅、行政公馆、精品商铺为一体，打造世博板块的首席“私家酒店级滨江国际社区”。项目当前报价：住宅75000元/，酒店式公寓预计在6万元以上项目已售房源均价：51298元/项目当前去化率：23%项目当前
9、去化速度：8套/月精品商铺行政公馆御景大宅御景大宅御景大宅行政公馆竞争个案华丽家族4室2厅3卫建筑面积：2653室2厅3卫建筑面积：215项目精装修标准 10000元/ ：外墙 ：30mm厚天然花岗石干挂石材幕墙，内衬25mm厚保温板内墙 ：氟碳喷涂铝合金断热型材，配德国全进口五金件采暖 采暖系统采用地面辐射供暖门窗 ：6mm夹胶6mm+中空12mm+6mm钢化Low-E低辐射玻璃卫生间：V&B/德国 主客卫坐便器、台盆，劳芬Laufen/瑞士 主客卫浴缸厨房：poggrnpohl/德国橱柜 Miele/德国油烟机、单/双眼燃气灶、微波炉、烤箱、洗碗机（半嵌式）、冰箱（全嵌式）；冰箱自带制冰机
10、 项目以大面积户型设计以及高品质装修标准塑造区域后世博时代的豪宅标准周边个案情况竞争个案绿地海珀日晖五星级酒店超5A级办公江景豪宅卢湾滨江最具标志性的大型现代服务业综合项目总建面积：约28.2万方产品类型：住宅、办公、酒店、商业住宅面积分布：229-448办公面积分割：单层1700 左右容积率：2.5；绿化率：35%；销售情况：住宅于2009年9月推出72套房源，已售49套，办公于2009年8月推出435套，已售256套住宅装修标准：10000元/住宅当前报价：100000元/住宅已售房源均价：75249元/住宅当前去化率：68%，月均5套办公当前报价：55000元/住宅已售房源均价：4473
11、1元/住宅当前去化率：58%周边个案情况超5A级办公竞争个案绿地海珀日晖卢湾滨江最具标志性的大型现代服务业综合项目项目共规划3幢超5A级办公楼：p 其中1、2号楼为拆分出售，已基本售罄；p 3号楼当前在售，其中低区为拆分出售，中高区以整层或者半层整体出售为主，当前基本以半层以上整体出售为主。p 项目拆分出售主力面积段：157-240 ，整层面积段：约1700 123周边个案情况竞争个案绿地海珀日晖卢湾滨江最具标志性的大型现代服务业综合项目江景豪宅户型建筑面积（）成交套数百分比二室二厅2421529.4%三室二厅290815.7%31.4%310815.7%四室二厅4481631.4%其他二室二
12、厅（1#楼101）29217.8%二室一厅（1#楼102）2401复式（2#楼101室）2291复式（2#楼102室）2501合计51100.0%根据佑威房产信息系统数据统计 ，绿地海珀日晖自2009年9月23日至2010年11月18日，累计售出51套公寓，成交面积配比如下： 项目住宅部分打造区域第一江景豪宅精装标准10000元/标准配置（部分）：卫浴品牌瑞士劳芬；厨房-德国V&B；大金中央空调周边个案情况竞争个案绿地海珀日晖卢湾滨江最具标志性的大型现代服务业综合项目项目住宅部分打造区域第一江景豪宅【北楼11F21F】户型：5室3厅5卫建筑面积：618.69平方米2室2厅3卫 建筑面积：241
13、.49平方米4室2厅5卫 建筑面积：448.71平方米项目在户型设计上依托景观优势，打造奢华享受型的全套房豪宅空间。周边个案情况竞争个案丰盛皇朝卢湾滨江江景豪宅之一总建面积：约25万方产品类型：精装住宅面积分布：85-252容积率：3.5；绿化率：40%；物业费：4.70元/平方米/月销售情况：住宅于2010年4月开盘推出311套房源，已售60套装修标准：6000元/项目当前报价：住宅68000元/项目已售房源均价：60888元/项目当前去化率：19%项目当前去化速度：8套/月标准配置：卫浴品牌-ToTo/科勒；厨房-德国美诺Miele/德国V&B周边个案情况竞争个案赢通浦江一号区域地标级奢华
14、公寓和超甲级写字楼p 在建中的浦江1号由瀛通集团联手绿地集团合作打造，占地1.5万平方米，将建成由一栋奢华公寓和一栋超甲级写字楼为主的建筑群，地上地下总建筑面积达8.6万平方米；p 项目当前尚未对外出售，预计酒店式公寓报价在9万左右，写字楼报价在6万左右。奢华公寓超甲级写字楼4室2厅5卫建筑面积500 4室2厅5卫建筑面积500 p项目公寓主力户型以500 为主，写字楼整层面积在1600 左右，最小分割为200 ；p项目公寓产品的精装标准为10000元/；周边个案情况后世博时代大型现代服务业集群的规划以稀缺江景的资源优势奠定了区域打造城市豪宅以及高端办公的价值基础，但本案在周边稀缺资源以及周边
15、环境品质上存在较大差距关键语：周边个案情况1项目认知2楼市环境3周边个案4定位分析5开发建议报告逻辑结构优势（Strengths）劣势（Weaknesses）交通便利周边配套相对成熟外部无绝对优势景观资源周边高架道路造成环境嘈杂原有住宅影响外部形象规划层数不高，影响形象展示机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势区域后世博时代正式步入上升趋势，对于产业以及人口的导入将增加有效需求城市道路体系的完善进一步提升项目居住价值办公产品在预留一定价差的前提下，去化情况步入上行通道周边多同质化的高端顶级项目，向下需求需要满足p凭借所处地段优势的优势，针对细分市
16、场，在软硬装上充分展现项目品质塑造的能力，满足刚性需求的核心需求p通过差异化的定位，捕捉下游客源，拓宽项目受众客群p通过合理的面积段设置，突出项目高性价比优势威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁政策调控对于商业产品持有的潜在风险巨大供应量将分流项目需求p系统的走差异化的竞争路线，在品质塑造的前提下，通过总价段的不同，满足差异化客户需求来获取市场性价比竞争优势p做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系；p以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手地块SWOT分析关键语：对比周边个案，项目当前劣势与机会同样明显，必须通过差异化定位赢取市场机会项目定位分析周边个案情况体量：大多在10万方规模以上资源：江景资源成为核心价值配套：多以奢侈品商业集群、高星级酒店以及大规模办公集群为配套形象：楼宇高度大多接近30层供应：周边未售住宅超过20万方 未售酒店式公寓约8万方 高标准办公近50万方本案地块现状体量：仅1万方左右资源：无江景资源，同时受到高架以及老式建筑对视野的遮挡配套：仅具备交通配套优势形象：仅15层规划，楼宇形象明显无竞争优势关键语
