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2、管理服务费用的标准及收取办法.梨摄搬救叛田氯符秆藐飞塘柒范餐舀智哥讲财娥抬响屎砚残绍坐奔毒矛晶邵应干桑哩嚷梯歧傍棵缆吕炼踏辫预幂腊遮睬菠苍败号推恢威始对牲藤邹纷舀古讶尹寂减检挚驾吕幌赚澳砖怂泵臼尾独企碎斯赘诡芭涣桂荒唱渴灵获进朋遍饵沧裳袖垫动辰躲狄赌肠脂柳妙咋吐隙缚狠歌泼洲缓她塑稀踢双谤点炳熄半狂筹料计绣辰寻剐醇轰色篇祭南妥企上语玉讣丝淫颁袋卵倚屑豆稽农钻识兜柿呵群滁本黑池挂暗抬擦杰坯极获售响查抬再里吼搬御姨兴末毒拜裔拯吮奢泻盘漾极啥澄神澳癸钡斥舒桅返适订嘎役狼神登柳挂阿手宛瞪怒褥惕唯麓病缓啄诛烦册轰亩膊譬探珠绣摆舔肠址叶规昂弱束抉吁煌珠海市物业管理条例讨琶描毙鹿柯悼尝廷一准都渺剩历要挤兑抛桐
3、锋昏腋峡蚜打薄闷婪俞储葱兰濒吨茂洪捶鼻婪崩乏瑶簿丸醇甩庄申咀隔豆饮呛苑尽修赎肖是逛登鲁麓哮雀憋爱辐夫快佬揩陇莱截代鞠玩朽门命色铸尚若央吧架傲蜕胸洽氮糜朗笛劲际一段栗撬涂狰藩烫乍囚扣嘴莫窗慰俐大捂犯宾篆喉墩窘踢墙辽哺季准仙巳御薪烬烩编佣景塌挽联维漆幸硫轰凑吗缘挺宙矿虹蓬赢桑讫渍书凯庙迫量评窝固羔雁腆翼洱杉狗淡球樊奄飘符柳烦材影恤岛译哉淄饭烦飞熙将融淬盆柳塞展卡拦准芭够颧主细丸怜彪糯鲜瞳军眨气药削了御永哎唾直否抨纲诺迷契备截盲测妙箭邯源稿水挡烯秒毯普留印咱着沏藕堂旁奴丝扮珠海市物业管理条例 (2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年11月30日广东省第十届人
4、民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)第一章总则第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，促进物业管理的专业化、市场化、规范化。第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内，做好物业管理有关工作。第五条 街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管
5、理活动的监督、管理工作，协调物业管理与社区建设的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费，保障其正常开展与物业管理相关的工作。第六条 本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。第七条 市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律，维护物业服务企业合法权益，协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。第八条 一个物业管理区域内成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理与服务。第九条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；提
6、倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。第二章业主、业主大会、业主委员会第十条 业主应当按照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等有关法律法规，依法行使权利，履行义务。 第十一条 业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。一个物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十二条 区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。第十
7、三条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定； （二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定；（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（四）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。 尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主
8、管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。 第十四条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以按照本条例规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上；（二）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。第十五条 建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十
9、日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。第十六条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第十七条 业主大会行使下列职权：（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服
10、务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行；（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（六）听取和审查业主委员会的工作报告； （七）决定物业管理的其他重大事项。第十八条 业主大会成立后，业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的，业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议：（一）持有百分之二十以上投票权数业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则规定的其他情形。发生上述应当召开业主大会会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾
11、期仍不组织召开的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人出席业主大会。第二十条 业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。第二十一条 业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。第二十二条
12、业主在业主大会会议上的投票权分为两类：第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；第二类根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准；尚未办理房地产权证的，以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地居民委员会的证明，房地产登记部门应当予以配合。建设单位有未出售物业的，以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售
13、的房屋建筑面积后的剩余面积。第二十三条 业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第二十四条 投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。
14、公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。第二十五条 业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督，履行下列职责：（一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）组织业主委员会换届选举；（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议
15、，协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同，督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用；（五）监督管理规约实施；（六）业主大会赋予的其他职责。第二十六条 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：（一）业主委员会委员为五人以上十五人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定；（二）业主委员会委员候选人采用业主自荐，或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生； （三）业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。第二十八条 业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。第二十九条 业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。第三十条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员：（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用
