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1、 连云港日月花园二期策略宝典 审审 视视城市土地放量较大、城市项目众多、物业竟争明显城市土地放量较大、城市项目众多、物业竟争明显周边项目林立、（园首、一品苑、城中城、万润怡景苑、温哥华国际花园周边项目林立、（园首、一品苑、城中城、万润怡景苑、温哥华国际花园）项目内环境不足、现场堡垒简陋、部分户型采光不好。项目内环境不足、现场堡垒简陋、部分户型采光不好。项目市场认知度低、反应冷清项目市场认知度低、反应冷清在城市中找寻属于我的舞台在城市中找寻属于我的舞台改改 变变变脸变脸小要精细、大要好小要精细、大要好 变法变法梳理入微梳理入微 手术手术正确入药正确入药变脸变脸变法变法手术手术外立面整外立面整 改
2、改- -内环境整改内环境整改- -现场环境整改现场环境整改项目重新梳理定位项目重新梳理定位- -耳目一新的媒体形象耳目一新的媒体形象对目标客户群准确猎杀、有效撒网、重点培养对目标客户群准确猎杀、有效撒网、重点培养城市中心城市中心阳光式外立面阳光式外立面风情街区风情街区家门口郁州公园家门口郁州公园环境景观环境景观卖点环境卖点环境: :浮出水面浮出水面 城市中心城市中心 家门口郁州公园家门口郁州公园本案的必由之路本案的必由之路核心要素核心要素中央花园中央花园 向后无限升值潜力向后无限升值潜力 向左尽享都市繁华向左尽享都市繁华 向右享受公园氧吧向右享受公园氧吧 向前彰显生活品质向前彰显生活品质连城观
3、点连城观点中央花园中央花园主题主题关键词：城市中心关键词：城市中心 亲近自然亲近自然 健康向上健康向上繁华之上、呼吸自然繁华之上、呼吸自然生活向上中央花园中央花园是什么是什么备用：金色风景备用：金色风景 金色家园金色家园 城市主义城市主义 港城春天港城春天 原则：追求生活品质、追求生活健康、渴望幸福的人们原则：追求生活品质、追求生活健康、渴望幸福的人们工作的繁忙，心灵的疲备，我在城市的上空找寻，怀念儿工作的繁忙，心灵的疲备，我在城市的上空找寻，怀念儿时的记忆，坐在家门口的老丫树下，倾听鸟儿的在树上歌时的记忆，坐在家门口的老丫树下，倾听鸟儿的在树上歌唱，时尔躺在林间感受自然花香，时尔跑到家门口池
4、塘边唱，时尔躺在林间感受自然花香，时尔跑到家门口池塘边玩耍，看鱼儿在水中游动，暖暖的阳光撒满在脸上，挽着玩耍，看鱼儿在水中游动，暖暖的阳光撒满在脸上，挽着我的小伙伴一起跳舞、一起捉迷藏。向往曾经的那一天，我的小伙伴一起跳舞、一起捉迷藏。向往曾经的那一天，向往能拥有一个洋溢着春天符号，一个可以聆听自然花香向往能拥有一个洋溢着春天符号，一个可以聆听自然花香的家。的家。 包装策略包装策略 5 5点成一线点成一线地产整合推广地产整合推广 现场包装引导进入+工地的感染力 卖场包装售楼处的亲和力 样板间包装样板间的熟悉力 媒介推广信息和概念的传递 外卖场把销售信息在次向外传递，人流最大的地方一、现场包装一
5、、现场包装- -说明说明实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是3米围杀线第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀现场包装现场包装- -主要内容主要内容外路牌导示牌立柱挂旗工地路牌围板售楼处导示牌售楼处标牌停车场标牌欢迎标牌看楼专车取出彩旗或吊旗设计楼体招示布（项目名称、销售信息、促销概念等等）楼层进度牌二、卖场包装二、卖场包装- -说明说明售楼处包装。买家一般到售楼处是一种敌对行为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱化，让买家与销售人员进行沟通分宣传品、展示、VI三个部分 楼梯氛围布置楼梯氛围布置 楼梯间欢迎牌楼梯间
6、欢迎牌 户型标牌户型标牌 展示空间功能标牌（展示空间功能标牌（ 主人房、儿童房、父母房、客房、书房、主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）电脑房、健身房、画室等） 特别卖点特别卖点三、样板间包装三、样板间包装- -内容内容 推广策略推广策略 6 6点心法点心法5 5种刀法种刀法自尊自尊/ /自我自我实现需求实现需求归属需求归属需求独树一帜的项目文化独树一帜的项目文化思路绝定出路思路绝定出路差差异异性性推推广广每个项目都有卖点，每个项目都有其市场的位置，或规模有代表性、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同，或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格心法的心法的6 6个要
7、诀个要诀心法一心法一做为项目的立基点，运用智慧心法进行市场点穴。大城者、成大器大城者、成大器重点阐述地段，城市中心的便捷生活心法二心法二幸福在家里、快乐在路上幸福在家里、快乐在路上重点阐述街区景观，营造生活幸福感、荣誉感心法三心法三聆听自然花香聆听自然花香郁州后花园郁州后花园重点阐述休闲生活中郁州公园，以后花园的形式诉求家人健康情趣就在公园里。心法四心法四好看的房子才是好房子好看的房子才是好房子重点阐述项目外力面的色彩，借见大洋彼岸的加州风情文化，带来全新的建筑美学感观体验。心法五心法五赢大家、大赢家赢大家、大赢家重点阐述项目物有所值，物所超值，诉求项目的区域未来升值潜力。心法六心法六细节人生
8、、品质又何在弹指间细节人生、品质又何在弹指间重点阐述项目的工程细节，入户处、对讲可视系统等。三刀剃骨三刀剃骨四刀碎骨四刀碎骨一刀刀点一刀刀点二刀庖丁二刀庖丁五刀封刀五刀封刀连城地产连城地产碎骨刀法碎骨刀法蓄势刀点蓄势刀点媒体策略：媒体策略：以报纸以及户外看板大幅广告为以报纸以及户外看板大幅广告为主主辅助媒体：辅助媒体：电台、短信、电台、短信、DMDM认知期：认知期：项目的形象入市，本阶段的形像定项目的形象入市，本阶段的形像定位准确程度，对未来的市场口碑形象有着非位准确程度，对未来的市场口碑形象有着非常重要的作用。常重要的作用。推广要点：高推广要点：高调、强势调、强势自然景仰、思想者的家园自然景
9、仰、思想者的家园2008.2.12008.2.1 执行执行 ：1 1、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（1-31-3款，整版）或召开新闻发布会款，整版）或召开新闻发布会 的形式，公告销售。的形式，公告销售。2 2、现场封杀：现场导示牌、现场封杀：现场导示牌 导示旗导示旗 区域功能指示牌区域功能指示牌要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主开盘庖丁开盘庖丁媒体策略：媒体策略：报纸大幅形象广告为主报纸大幅形象广告为主辅助媒体：辅助媒体：户外看板、电台、短信户外看板、电台、短信入市期：入市期：入市的第一刀，此刀力度、速入市的第一刀，此刀力度
10、、速 度、度、强度对市场的第一轮冲击；正确树立形象价强度对市场的第一轮冲击；正确树立形象价值、对消费者思想、心里进行产品渗入值、对消费者思想、心里进行产品渗入推广要点：推广要点：地域、都市生活地域、都市生活张驰有度、城东风向标张驰有度、城东风向标正式开盘现场气氛的营造原则：营造热闹的气氛，吸引过路的人群驻足进入方法：1、拱门的设置：红色+标题“热烈庆祝中央花园正式开盘”2、广场外的大型气球带横幅，横幅上有庆贺的标语3、周边放置绿色植树，并在上面安装彩灯、饰物4、案场内以彩灯、彩旗、彩球装点，尽量使场面繁华热闹现场活动原则：1、配合销售举办能聚集人气，提升知名度的活动。2、邀请一些受大众喜爱的知
11、名人士到现场参与剪彩仪式。3、邀请主流媒体记者到现场跟踪报道，将信息扩散。热销剃骨热销剃骨媒体策略：媒体策略：以报纸以及户外看板大幅广告为主以报纸以及户外看板大幅广告为主辅助媒体：辅助媒体：电台、短信、电台、短信、DMDM热销期：热销期：提高知名度、不断渗透市场，充分提高知名度、不断渗透市场，充分发挥项目优势及团队的力量发挥项目优势及团队的力量推广要点：推广要点：郁州公园郁州公园每位业主都拥有一个每位业主都拥有一个2000020000平方的后花园平方的后花园媒体执行销售工作已过展到一定程度，中央花园渐被市场认可，关注度加大前提1、每周一款硬性广告，主诉求：项目的地段价值。次诉求：项目的优势，增
12、强投资者的信心。2、其它媒介的跟进：电台、DM公关活动1、组织群众性参与度较高的活动，引导市场消费。2、活动内容：幸福家庭、现场购物抽奖等具有 鼓动性的活动。持续碎骨持续碎骨媒体策略：媒体策略：以体验销售为主，结合报纸以体验销售为主，结合报纸辅助媒体：辅助媒体：电台、短信、电台、短信、DMDM热销期：热销期：本阶段项目几乎已成现房，整体形本阶段项目几乎已成现房，整体形完全展现，商品进行旺销阶段完全展现，商品进行旺销阶段推广要点：推广要点：轻松入住、快乐体验轻松入住、快乐体验配合配合SPSP、及相关活动、及相关活动整合市场软硬兼施，配合各种活动策划强化市场份额。整合市场软硬兼施，配合各种活动策划
13、强化市场份额。随着样板房的开发，在体验营销中对消费者做最后的围攻随着样板房的开发，在体验营销中对消费者做最后的围攻阶段要点阶段要点1 1、准现房，即买即住、准现房，即买即住2 2、扩大发展商的品牌知名度、扩大发展商的品牌知名度3 3、对小区知名业主进行采访报道，引发羊群效应。、对小区知名业主进行采访报道，引发羊群效应。4 4、整合市场软硬兼施，配合各种活动策划强化市场份额。整合市场软硬兼施，配合各种活动策划强化市场份额。执行清盘封刀清盘封刀媒体策略：媒体策略：主要通过报纸，以及部资源的整主要通过报纸，以及部资源的整 合，做最后的冲刺。合，做最后的冲刺。辅助媒体：辅助媒体：电台、短信、电台、短信、DMDM尾期：尾期：充分挖掘，对不好销售的产品进一步充分挖掘，对不好销售的产品进一步研究，最终完成销售，为项目画上完美的句研究，最终完成销售，为项目画上完美的句号。号。推广要点：推广要点：全面报道全面报道对整盘做全面整合，把卖点，及入住的景象对整盘做全面整合，把卖点，及入住的景象做全面报道做全面报道优惠促销结合市场需求进一步整 理，点对点的服务挖掘剩余产品的亮点，做好每一篇广告.抗性较大的产品样板房销售
