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1、title of this report | 1CopyrightCentalineConsulting,2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。酒店开发融资与变现模式中原顾问中心 （重庆）ChongQing.12.2013Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010酒店开发融资与变现模式Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010A土地出让/抵押B金融产品融资C酒店开发模式酒店开发模式所有权使用权经营权所有权的转让1产权酒店股权酒店
2、经营权的转让2委托经营合作经营带资管理模式使用权的转让3分时度假模式快速变现能力强持续盈利能力强地块购得酒店开发周期地块待开发融资酒店实际开发具备快速变现与持续盈利兼顾酒店地产融资变现方式Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商，该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润酒店用地直接转让投资商（开发商）其它投资商具体措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险；缺点：转让酒店用地的收益远远
3、低于酒店运营成功后的利润；开发商成本：土地转让总价土地购买成本转让过程中产生相关费用；适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式土地出让Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式酒店用地抵押投资商（开发商）银行具体措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资优点：融资成本低，融资资金稳定且安全；缺点：办理过程时间较长，
4、土地抵押估值往往过低。开发商成本：土地购买成本适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式土地抵押获得银行贷款Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合成致使未来收益相对稳定，并对这系列组合进行打包出售的过程，酒店资产证券有助于开发商提前变现，酒店房产信托基金发展潜力巨大B酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列 的组合,使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此
5、基础上配以相应的信用担保,将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。 流动性较差的资产资产（房地产）资产A资产B资产C资产组合信托、公司、合伙等法律主体预期现金流量组合可预见的未来所产生的现金流量载体SPV市场酒店资产证券化，将大大增强资产的流动性。证券使得资产的持有者分散，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。流动性分散风险优势资产证券化的定义与操作流程酒店变现模式酒店资产证券化Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010商业抵押担保证券(Commercial
6、 Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行CMBS对资产的要求融资优势行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。 CMBS的流程与适用性适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。 能产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。债权银行地产商投资者评级机
7、构抵押提交评级评级价格获取利润获取资金投资者更高的收益，个性化需要。地产商更低的成本，更灵活的资金酒店变现模式酒店资产证券化BCodeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，多用于商业地产，具有分散风险，快速变现的双重优点；信托基金与酒店物业具备良好的结合基础房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的投资信托计划。该计划将房地产租赁和出售等经营活动中所得的收入以派息形式分配给信托单位持有人，并且可在公开市场交易流通REITs的定义、适用性与优势REI
8、Ts的适用性房产项目、多用于商业地产（因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定得多），适用于大型房地产开发商。 优点1：分散风险优点2：变现专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。酒店变现模式酒店资产证券化BCodeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010酒店房产信托基金则是未来REITs发展的一种形式，尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，但目前国内市场还处于尝试阶段，开元酒店以及花样年酒店
9、信托基金的上市成为酒店房产信托的里程碑今年7月份，花样年与高盈集团在深圳就酒店房产信托基金（REITs）项目缔结合作联盟，正式宣告双方在酒店项目并购、品牌运营、委托管理等领域展开合作。首期资金将在半年内完成，预计规模约100亿元人民币，将收购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内投资，预计投资30家酒店。开元酒店信托基金上市开元资产管理有限公司董事长陈妙林开元酒店REIT作为全球第一个专注中国内地的酒店REIT，将受益于中国经济和旅游业的快速增长,以及人民币的升值。今年7月份，开元酒店REIT由开元资产管理有限公司管理宣布与以渣打银行为牵头行的银团签订一项为期三年、总授信达19.3亿港元银
10、团贷款协议。是项银团贷款获得巿场热烈支持，其中境外贷款授信额为14.7亿港元，连同这次首次公开发售，共募集资金18.1亿港币酒店REITs在中国的实践酒店变现模式酒店资产证券化BCodeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010案例华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者华侨城项目现金流困难未来租金收入打包财务总监林育德总裁张立勇中信信托5年下来租金总收入大约近10亿元工行深圳分行华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有
11、租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者华侨城地产未来收益打包中信信托工商银行投资者中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。负责监管收益和投资者认购收益分配案例东部华侨城REITs酒店变现模式酒店资产证券化BCodeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010酒店开发模式所有权使用权经营权1酒店变现模式酒店
12、开发阶段C产权酒店股权酒店私产酒店1Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，该方式能够快速回现，减小开发 商资金压力，是目前酒店开发较为普遍的做法产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。地域特征客户定位经营特点快速回现，减小开发 商资金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。强势景观资源或经济
13、活跃区域城市的高收入阶层投资客为主开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 酒店开发阶段产权式酒店C产权式酒店的定义与优势Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥有的产权部分获得的收益分配，使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金所有权使用权经营权产权酒店投资客户开发商专业第三方酒店客户拥有所有权获得所有权回报凭借使用权回报拥有使用权拥有经营权获得经营权回报产权酒店组织关系构架开发商利润投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益业主拥有的产权部分获得的收益分配使
14、用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。酒店开发阶段产权式酒店C产权式酒店的利益分配Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式模式产权产权管理者业业主收益业业主入住权权利开发发商权权益按竭期间间按竭到期后模式 一产权 完全归属业主开发商商委托的第三方专业 酒店管理机构月收益用于抵冲供楼款根据经营 状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天参与酒店利润分配模式 二承诺诺因定收益无分红红获得承诺的固定收益业主自付供楼款每月
15、可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式 三获获得承诺诺的固定收益浮动动分红红业业主自付供楼款获得承诺的固定收益浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业 主月固定收益的义务模式 四产权经营权归业产权经营权归业主业主自付供楼款每月可入住若干天参与酒店利润分配酒店开发阶段产权式酒店C产权式酒店的四种开发模式Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010案例分析丽江悦榕轩，悦榕集团与2006年首选丽江悦榕庄度假村，通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品，吸引世界各地的度假游客体验并购买别墅产权酒店位置：丽江
16、古城束河悦榕路 设计公司：Architrave Design & Plannning 客房数量：122 间/栋 酒店开业时间：2006 年 交通：丽江悦榕庄位于海拔二千公尺的丽江束河古镇，自丽江机场搭车前往亦只需四十分钟。 房型数量面积豪华套房/花园套房42150-200花园别墅/豪华花园别墅40335泳池别墅/豪华泳池别墅13359-328SPA联排别墅16436双卧室按摩池别墅71064三卧室按摩池别墅31206总统别墅11208酒店产品形态丽江悦榕庄酒店开发阶段产权式酒店C案例分析丽江悦榕轩Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010悦榕轩以一期悦榕庄为模板，共推出25栋纳西风格别墅，其中包括16栋连排双卧房别墅，6栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅，售价从每栋500多万人民币到1000多万人民币不等，首先通过产权式酒店，产权销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益悦榕酒店有限公司（经营权） 酒店业主（所有权） 一次性资金回笼房屋所有权、土地40年使用权（可申请延长）酒店经营提供持续现金流按比例提供经营提成昆明城建房地产开发股份有
