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1、北京 2016 年房地产估价师 相关知识：动态序列的分解模型考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、估价上的折旧注重的是 _。A原始取得价值的减价修正B原始取得价格的摊销与回收C重置价格的摊销与回收D价值的减价修正2、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。A：扎实的理论知识B：广泛的人际关系C：丰富的实践经验D：良好的职业道德E：工业用地的监测点评估价格3、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估
2、价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格4、下列不属于股票基本特征的是_。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性5、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系6、评估某宗房开发用地2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。 如果预测该宗土地2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为12
3、%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为 _万元。A2526 B2241 C2135 D2985 7、对市场规模的估计，实际上就是（） 。A宏观环境预测B企业的销售预测C预测市场的需求D竞争对手预测8、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额_的，免征土地增值税。A20% B30% C40% D50% 9、拆迁办是指。A：市、县房屋行政主管部门B：取得房屋拆迁许可证的单位C：市、县规划行政主管部门D：专门从事房屋拆迁的单位E：房地产估价机构必须加盖公章10、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、
4、位置和界限。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证E：借款合同11、某房地产价格分两期支付， 首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A87 B124 C130 D134 12、某宗土地面积 2000 ，土地单价 1600 元，建筑密度40，建筑总楼层 16 层，则楼面地价为。A：300 元B：4 000 元C：1 600元D：250 元E：工业用地的监测点评估价格13、某宗房地产收益期限为35 年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4 年的净收益分别
5、为151 万元、163 万元、155 万元、172 万元，报酬率为 9，该房地产的价格为万元。A：15956 B：16875 C：16939 D：27770 E：工业用地的监测点评估价格14、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A30%40% B40%50% C50%60% D60%70% 15、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是_。A12.35% B12.55% C12.68% D12.93% 16、按间接比较的判定， 某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现的
6、情形。A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1071 D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0933 E：工业用地的监测点评估价格17、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。A：长期趋势B：后期利润C：权益D：供给和需求E：工业用地的监测点评估价格18、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6 米，建筑
7、物重建价格为2000 元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为_万元。 (建筑物报酬率为 10%) A11.80 B16.07 C23.57 D31.07 19、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的_租金。A商品B理论C成本D市场20、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章21、在采用假设开发
8、法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是 【2005年考题】A：未知的需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格22、投资者所要求的最低利率是_。A基础利率B存款利率C贷款利率D同业拆借利率23、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资利润率为（） 。A10.0% B11.1% C11.9% D12.5% 24、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。(2008年试题 ) A：
9、048 B：0412 C：0612 D：0918 E：执行层的组织协调25、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000 万元，同时还有一笔贷款成数为 50，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。A：2500 B：3000 C：3500 D：4000 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预
10、先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A位置固定性B不一致性C适应性D相互影响性2、某物业的购买价格为60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10 万元，年运营费用为5 万元，年还本付息额为2 万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（） 。A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 3、房地产开发企业的经营成本主要包括_。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本4、影响购买者的心理因素有。A：动机B：感觉C：学习D：信念和态度E：欲望5、不属于开发商对房地产租售
11、定价方法的是（）。A成本导向定价B销售导向定价C购买者导向定价D竞争导向定价6、是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。A：时间序列B：发展速度C：发展水平D：序时平均数E：执行层的组织协调7、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表8、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法9、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。A措施费B规费C利润D企业管理费E税金10、某综合楼总建筑面积为10000m2
12、，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为 _。A80% B90% C85% D95% 11、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调12、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。A70110m2 B80120m2 C90130m2 D100150m2 13、评估拆迁价格应精确到 _。A元B角C百元D
13、由双方协商14、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用15、住房公积金属于 _所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心16、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题 ) A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：委托加工材料E：坏账准备17、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第_次会议。A十B十一C十二D十三18、下列关于公共物品
14、，表述正确的是。A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D：私人物品的特征显然不同于公共物品E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的19、是税收制度的主体。A：税收机关B：税收管理人员C：税收法律D：税收法规E：税收规章20、随着北京附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼， 同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的因素。A：交通方便性B：声望或形象C：位置D：建筑形式E：借款合同21、
15、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A： 城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行22、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系23、 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提24、 ，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：执行层的组织协调25、一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、6 个部分。A：目录B：正文C：结论D：附表E：附图
