《2022年税务师考试辅导资料《税法二》-转让房产增值额》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年税务师考试辅导资料《税法二》-转让房产增值额（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022年税务师考试辅导资料税法二:转让房产增值额欢迎大家免费试听！祝您取得优异成果。一、收入额的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括： 货币收入 实物收入 其他收入1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入;2.无形资产收入：特地评估确定其价值后折算成货币收入;3.外国货币：根据取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、扣除项目及其金额(要两看：看主体看标的，扣除项目有差异)(一)新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地运用权所支付的金额。包括两方面内容：(1)纳税人为取得土地运用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付
2、的土地出让金;以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;以转让方式取得的地价款为向原土地运用权人实际支付的地价款。(2)纳税人在取得土地运用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性探讨和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建
3、筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指干脆组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能供应金融机构的贷款证明的。利息支出据实
4、扣，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地运用权所支付的金额+房地产开发成本)5%以内(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能供应金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用=(取得土地运用权所支付的金额+房地产开发成本)10%以内留意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部运用自有资金，没有利息支出的，根据以上方
5、法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种方法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教化费附加。留意：在计算税金时要留意题目中给定的纳税人的状况：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5贴花)。(三税一费)5.财政部规定的其它扣除项目。此条实惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其
6、他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用=(取得土地运用权支付的金额+房地产开发成本)20%留意：1.对取得土地运用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地运用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不怜悯形分别处理：(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许
7、扣除代收费用。(二)旧房和建筑物的扣除项目的确定：(1)房屋及建筑物的评估价格:评估价格=重置成本价成新度折扣率(成新度不等同于会计的折旧)纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能供应购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能供应契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。(P386)(2)取得土地运用权所支付的地价款(未支付或
8、无凭据不扣)和国家统一规定交纳的有关费用(评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣)。(3)转让环节的税金:营业税、城建税、教化费附加、印花税对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。某国有企业2022年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2022年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10101万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。A.400万元B.1485万元C.1490
9、万元 D.200万元正确答案B答案解析评估价格=1200070%=8400(万元)，税金=(10101-8000)5%(1+7%+3%)+101010.05%=115(万元)增值额=10101-8400-115=1485(万元)三、评估价格的相关规定纳税人有下列状况之一的，须要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：(一)出售旧房及建筑物的;(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;市场比较法进行评估公式：评估价格=交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正(三)供应扣除项目金额不实的;(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正值理由的。(根据评估的市场交易价确定其实际成交价)本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页
