房地产企业税收政策研讨码

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1、房地产企业税收政策研讨码房地产企业税收政策研讨房地产企业税收政策研讨Sf0_jt2001-09-1044、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。 、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。 房地产开发企业主要涉及的税费有11种 11、营业税、城建税、教育费附加；、营业税、城建税、教育费附加；22、土地增值税；、土地增值税；33、企业所得税、个人所得税；、企业所得税、个人所得税；目目录录一、营业税一、营业税二、土地增值税二、土地增值税四、个人所得税四、个人所得税五、案例五、案例三、企业所得税三、企业所得税公园公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图图)http:

2、/2001年年0。 3月月24日日11:26新浪房产新浪房产赠奔驰车活动 销售满赠奔驰车活动 销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰由奔驰公司为奥运打造的公司为奥运打造的AMGSLK全球限量全球限量400辆辆,)，由北京市公证处公证。 ，由北京市公证处公证。 赠送价值赠送价值300-400万万BB(意大利意大利)原装进口的家具，并送去欧洲原装进口的家具，并送去欧洲(意大意大利利)BB考察，亲自去考察，亲自去BB公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店星级酒店3晚的住宿。 晚的住宿。 广告 “购房屋

3、、送空调”，“购。 房送家具”，送税收策划案例税收策划案例1促销方法的税收策划促销方法的税收策划解释 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。 由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。 将合同条款变为 销售带空调、家具的房屋。 税收策划案例税收策划案例2某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。 找到税务策划公司进行策划，该公司提出规划如下 自行成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B

4、公司再以800。 0元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。 A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。 B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税-服务业”缴纳营业税金及附加。 策划目的 减少企业策划目的 减少企业土地增值税的缴纳。 土地增值税的缴纳。 国税发200131号文 采取委托方法销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现 （1）采取支付手续费方法委托销售开发产品；（2）采取视同买断方法委托销售开发产品；（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方法委托销售开发产品；

5、（4）采取。 包销方法委托销售开发产品。 实际操作中，存在实际操作中，存在部分房地产企业采部分房地产企业采取包销方法，在销取包销方法，在销售过程中，部分房售过程中，部分房款由开发商开具发款由开发商开具发票、其余房款直接票、其余房款直接以现金收取或开具以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销收款凭据，隐瞒销售收入。 售收入。 偷税行为偷税行为2001年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方法 一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。 其中“规划二 年薪制”的依据是关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知（国税发1996107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的

6、工资、薪金所得应。 纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方法计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。 专家应纳个税为（500000121600）30%337512103740元。 案例案例3依据关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收依据关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方式问题的通知（国税发个人所得税方式问题的通知（国税发20019号）第七号）第七条 条 “本通知自本通知自2001年年1月月1日起实施，以前规

7、定与本通知日起实施。 ，以前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。 不一致的，按本通知规定执行。 国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知征税问题的通知(国税发国税发1996206号号)和国家税务总和国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知知(国税发国税发1996107号号)同时废止。 同时废止。 ”规划二规划二适用法适用法规已作规已作废废某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为

8、上述两项的10%，其他可。 扣除的税金为1000万元。 纳税计划前的土地增值税 扣除项目为40005000（40005000）（10%20%）100012700万元。 土地增值额为15500127002800万元。 土地增值率为28001270022%。 应纳土地增值税为 280030%840万元。 案例案例44纳税计划后的土地增值税 （增加建筑安装成本200万元后）扣除项目为40005200（40005200）（10%20%）100012960万元。 土地增值额为15500129602540万元。 土地增值率为25401296019.59%。 增值率低于20%，免征土地增值税840万元。 纳

9、税计划效果 扣除增加的建。 筑安装成本后，还节税640万元。 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第十一条规定 “纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，增值增值额未超过额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。 ”房地产公司出售办公楼，土地增值税增值率虽然低于20%，但是由于其为办公楼，不是普通标准住宅，所以不应免征土地增值税，应按规定缴纳土地增值税。 企企业业税税务务管管理理内内容容企业效益企业效益最大化最大化相对相对减轻减轻税负税负资金资金时间时间价值价值维

10、护维护合法合法权益权益涉税涉税。 风险风险为零为零营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。 增值税，消费税，车辆购置税增值税，消费税，车辆购置税,铁铁路、银行总行、保险总公司集中路、银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税等。 缴纳的营业税、企业所得税等。 地方附加、耕地占用税地方附加、耕地占用税关税、行李和邮递物品进口税、关税、行李和邮递物品进口税、进口环节增值税和消费税进口环节增值税和消费税国税局系统国税局系统地税局系统地税局系统地方财政地方财政部门部门海关系统海关系统税收征管税收征管范围划分范围划分纳税人纳税人税率税率

11、税目税目征税对象征税对象税法构成要素税。 法构成要素即一切履行纳税义务即一切履行纳税义务的法人、自然人及其的法人、自然人及其他组织他组织是各个税种所规定的是各个税种所规定的具体征税项目具体征税项目形式有比例税率、超形式有比例税率、超额累进税率、定额税额累进税率、定额税率、超率累进税率率、超率累进税率主要是指税收法律关系主要是指税收法律关系中征纳双方权利义务所中征纳双方权利义务所指向的物或行为指向的物或行为税法实施原则税法实施原则1、层次高的法律优于层次低的法律；2、同一层次的法律中，特别法优于普通法；(所谓普通法，是指在一般范围内适用的法律，其效力具有普遍性;特别法，是指在特定范围内适用的法律

12、，其效力仅仅及于特定身份的人或者事。 )3、。 国际法优于国内法；4、实体法从旧，程序法从新。 营业税的应税范围营业税的应税范围1、转让土地使用权 是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产 是指有偿转让不动产所有权的行为。 1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。 2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。 3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。 销售

13、不动产的计税依据销售不动产的计税依据1）纳税人的营业额为纳税人。 销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 2）单位将不动产无偿赠与他人，纳税。 对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。 3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；C、计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）营业税收入范围营业税收入范围1、价外费用3、维修基金（不计征）4、动迁补偿2、违约金5、还本方法销售6、销售

14、折扣7、物业代收费用8、视同销售10、实质。 重于形式9、售后回租和售后回购合作建房的讨论合作建房的讨论第一种方法是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。 A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 第二种方法是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，第二种方法是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。 合作建房。 对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20011003号）江苏省南京市吉祥公。 司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。 吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上品零售。 吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年签的租金为每年1200万元，租期万元，租期10年。 该商场的产权为四川正大房地产年。 该商场的产