棉花娃娃公司建筑与房地产市场运行机制分析

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1、棉花娃娃公司建筑与房地产市场运行机制分析目录第一章 公司简介3一、 公司基本信息3二、 公司简介3第二章 项目背景分析5第三章 建筑与房地产市场运行机制9一、 建筑市场运行机制9第四章 发承包阶段工程计价13一、 工程量清单13第五章 招标投标法律法规17一、 招标投标法实施条例17第六章 建设工程勘察设计招标投标32一、 工程勘察设计招标32二、 工程勘察设计开标和评标38第七章 设计施工总承包合同管理42一、 设计施工总承包合同履行管理42第八章 建设工程勘察设计合同管理47一、 工程设计合同管理47第九章 建设工程监理制度及法律地位54一、 工程监理的法律地位和责任54二、 工程监理的含

2、义及性质61第十章 建设工程监理合同管理65一、 工程监理合同订立65二、 工程监理合同履行管理66第十一章 BIM技术在建设工程全寿命期的应用74一、 BIM技术在规划设计阶段的应用74二、 BIM技术在运营维护阶段的应用84第十二章 BIM技术特征及应用价值89一、 BIM技术发展趋势89第十三章 装配式建筑评价93一、 评价时点与方法93二、 评价单元及内容94第十四章 绿色建筑技术体系96一、 建筑节水与城市雨水利用96二、 建筑节材与绿色建筑设施设备100第一章 公司简介一、 公司基本信息1、公司名称：xx投资管理公司2、法定代表人：陶xx3、注册资本：1420万元4、统一社会信用代

3、码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2011-1-137、营业期限：2011-1-13至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx二、 公司简介本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等

4、方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。第二章 项目背景分析棉花娃娃指的是身高在10-20cm之间，采用聚酯纤维生产的玩偶娃娃，属于潮流玩具产品，是最早的饭圈周边产品。由于棉花娃娃外观可爱，且具有社交属性，逐渐从饭圈周边走向大众，作为个性潮流玩具市场需求持续攀升。棉花娃娃已经走向主流商圈，在上海、杭州等一线城市已经有线下销售渠道，TOPTOY、X11、酷乐潮玩等多家品牌店铺引入棉花娃娃。随着棉花娃娃走向大众化，市场需求呈现快速增长趋势，在20

5、21年棉花娃娃线上购买用户量达到百万以上，线上交易额达到十亿元。棉花娃娃消费群体主要为年轻女性，女性占据总消费群体的98%左右，其中00后占比最高，达到45%左右，其次是95后，占比在25%以上。棉花娃娃线上交易平台以微店、淘宝、闲鱼为主，微店作为偶像周边贩售平台，棉花娃娃相关订单量翻倍增长。棉花娃娃的购买主要因素是其外观可爱，且具有一定情感寄托，能够满足消费者收藏快乐和养成快乐。棉花娃娃由于外观存在差异化，能够满足消费者收藏需要，因此当前国内居民人均棉花娃娃量较高，通常在八只以上。随着棉花娃娃产业的快速发展，衍生出换装、出街等形式，增加了趣味性，吸引更多消费者，推动行业发展。棉花娃娃消费者主

6、要集中在东部沿海城市，如江苏、浙江、广东。棉花娃娃的IP属性更加激发消费者收藏行为，且对于较长的预售期并不敏感，因此行业未来需向IP化方向发展。棉花娃娃平均价格在60元左右，但随着近几年行业的发展，IP的加入，以及产品精致化发展，产品的价格持续攀升。棉花娃娃生产门槛较低，目前众多企业布局，在2020年底相关企业数量达到上万家，市场竞争激烈，原创设计是核心竞争力。当前棉花娃娃行业尚处于发展初期，存在产品质量参差不齐，同质化严重，品牌化不足。总的来看，与盲盒产品相比，棉花娃娃行业尚处于爆发前夜，尚未破圈进入市场化运作。棉花娃娃作为一种玩偶玩具，是一种偶像周边，具有精神寄托属性，备受00后群体青睐。

7、棉花娃娃消费主要集中在一线城市，消费群体年轻化，目前市场仍处于“圈地自萌”状态，尚未实现市场运作化，行业虽然发展潜力巨大，但同样存在风险。顺应国际产业发展新趋势，以创新为引擎，推动装备制造等传统优势产业向智能化、绿色化、品牌化方向发展。引导企业积极开拓新市场、发现新需求，有效化解过剩产能。着力培育战略性新兴产业，做大做强现代服务业，提升农业现代化水平，培育一批名牌企业，提高产业综合竞争力，争创全国质量强市示范城市，建成东北老工业基地产业结构优化先导区。到2020年，服务业增加值占地区生产总值比重达到50%左右。（一）做强做优现代服务业实施服务业优先发展战略，坚持生产业和生活业并重、传统服务业和

8、现代服务业并举、服务产业化和制造服务化并行，重点发展物流业、金融业、信息服务业、旅游业、商务会展业、商贸流通业和健康服务业，实现以服务经济引领产业结构战略性调整，打造经济转型升级、提质增效的新动力，建成服务东北、辐射东北亚的区域业中心城市。（二）着力转型升级制造业落实中国制造2025大连行动计划，以信息化与工业化深度融合为主线，以智能制造为主攻方向，发挥“互联网+”对产业转型升级的推动作用，加快实施制造业创新中心建设、质量品质提升、高端装备创新、工业强基、智能制造、绿色制造六大工程，推动装备制造、船舶制造、石油化工等传统优势产业向智能化、绿色化、服务化和品牌化方向转型升级，重点发展高档数控机床

9、和机器人、先进交通装备、高技术船舶及海洋工程、绿色石油化工等产业。打造具有国际竞争力的先进装备制造业基地和国家重要技术创新与研发基地。实施传统轻工业振兴计划，打造中高端消费品产业基地。努力培育制造业竞争新优势。（三）培育壮大战略性新兴产业着眼于全球新一轮的技术创新和产业革命，发挥原有产业优势，抢先布局未来产业，重点培育壮大集成电路、新一代信息技术、新能源及储能装备、生物医药、新能源汽车、新材料、通用航空、节能环保等新兴产业。“十三五”期间，战略性新兴产业实现两位数增长，成为拉动经济发展的重要力量，打造国内领先的新兴产业集群。（四）大力发展都市型现代农业加快转变农业发展方式，发展多种形式适度规模

10、经营，建设国家级现代农业示范区，构建现代农业产业体系、生产体系和经营体系，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。到2020年，全市农林牧渔及服务业增加值年均增长4%，农村居民人均可支配收入年均增长8%。（五）积极发展海洋经济加快促进海洋传统产业转型发展，积极培育壮大海洋新兴产业，大力发展海洋服务业，推动我市由海洋资源大市向海洋经济强市转变，打造国内一流的现代海洋经济发展示范区。第三章 建筑与房地产市场运行机制一、 建筑市场运行机制建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。由于建筑市场有其独特的供求关系和运行特点，所以建筑产品的定价也具有其独特性。（一

11、）建筑市场供求1、建筑市场需求建筑市场需求者是业主，在工程建设实践中常被称为建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金，拥有建设用地使用权，获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可业主主要有以下三种类型。（1）政府。政府作为业主是从建设项目决策和建设资金的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑。（2）企事业单位。企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单再生产的需要。从建设投资角度，我国国民经济统计中，将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两

12、类。（3）个人。个人作为业主多数情况是出于个人消费需要，少数情况是出于资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的比重一直在30%以上，见，由此可见，社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素。建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系。2、建筑市场供给建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位。由于建筑产品的生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力。这种能力由建筑生产各环节（勘察、设计

13、、施工）生产者的生产能力及其相互之间的组合能力共同决定。（二）建筑市场运行特点（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物。建筑产品具备的固定性和多样性特点，决定了不同产品需求不同且与土地相连，不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现，因此，建筑市场运行中无中间销售商，而是由需求者向供给者进行预先订货，然后供给者组织生产。（2）建筑产品交易持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大，需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3）建筑市场存在显著的地区性。建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势

14、等都有较强的地区性。（4）建筑市场竞争较为激烈。由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业技术和资本构成较低，而建筑产品需求又是由一个个单一项目形成的，因此，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。（5）竞争方式以投标竞争为主。建筑产品价值高，交易达成主要采用招标、投标方式，前期交易时间长、交易成本较高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资，而投资受经济周期波动和政策性影响大，建筑供给能力则相对保持稳定，因此，建筑市场供求不均衡状态普遍存在。（7）建筑产品交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。（8）建筑市场风险大。从建筑产品供给者角度

15、来看，风险表现在：定价风险和生产风险。从建筑产品需求者角度来看，风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。（三）建筑产品计价特点1、单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程都有特定的目的和用途，有不同的结构、造型和装饰，产生不同的规模和体积，所在地区条件、自然环境、风俗习惯有差异，施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响建设工程计价。因此每项工程只能单独设计、单独施工、单独计价。2、多次计价建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。第四章 发承包阶段工程计价一、 工程量清单工程量清单是载明建设工程分部分项工程项目、措施项目和其他项目的名称和相应数量等内容的明细清单。在不同阶段，工程量清单又可分别称为招标工程量清单和已标价工程量清单等。招标工程量清单是工程量清单计价的基础，应作为编制招标控制价、投标报价、计算或调整工程量、施工索赔等的重要依据。工程量清单计价应采用综合单价法。这里的综合单价是指完成一个规定清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和