成都房地产市场年度分析报告21页

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1、XXX年成都房地产市场年度分析报告21页一、地产新政与趋势研究1、05年以来调控基调走势阶身前5年3MS2007Q22OOm至渝0SQ3， 至2OO9Q4至篌2OO8Q22009Q4调控目标加强对房地产市场 的调控抑制“三过”：固 定资产投资增长 过快、货市信贷 投放过缈、外贸 眼差过大“双防”：防止 经济增长由偏 快皴为过热和 防明显的通货 膨胀次货危机之下， 从“一保一控 到全力保堵长抑制部分城市高房阶和 抑制投机投资性需求主要手段金融手段为主稳定经济泡沫与结构性堵喉过 热1打底地产投费性婿长过快次贷危机保增 长？出台新政以 刺波地产投资回归民生的词整，政策 呈收紧趋势出台主要 的新政3.

2、5:政府工作报 告：明瑞提出抑制 高层价；116：住房首付由 两成提高到三成，59打击投机期 房限转、新购商品 房.两年内转手全 额征收营业税”：严控土地 和信贷；国六条：90/2 新政出台；以及 提离银行准备金 察、发行央行募 据等手段079二套居政 策,08.13.6 连续5次提高 偎行准备金率。8.10:购房新 政：降息、免税 光.12:二套房政 策放松39.12:国四条10.1;严格扰行房贷政 箫10.4:新国十条10.4;二套房提高首付 和利率-三专以上停贷10月14个一线城市的 限购令10月：提高商业很行和 公积金贷款利率榔市谒祖05年下半年，房侨 涨幅得到有效控 制，信贷开始适度

3、 放开政策的执行力度 不够.除国六条 外，未有新的政 策史台计对投资性需 求，提高二贵房 的首付和利率, 打击市场的投 机和炒作行为市场交易量至09 年3月开蛤见庭 回升楼市经过事7月的僵持， 价格出现松动但未达 中央调控目标仍存在 出台新的调控政策可 能，市场仍不啕朗政策点评:05年以来，中国楼市调控历经：打压投资一一稳固经济结构性泡沫一一次 贷危机保增长一一回来民生四时.期；以后要紧面临连续性的回来民生性的调控政 策阻碍，但住宅投资和大面积高端物业是调控的要紧对象。2、2020年要紧政策国十一条新国十条国五条提奇利率LIOk二套住房 首付不得恁 于40%4,15L二套缶孱贷款首付 款不得低

4、于50%用率 不得低于基准利宛的1.12、对购线首后究平 方米以上住房的首付 不得低于30%.9.291、暂停发敢居民家庭购买第 三套及以上住房贷款：2、若套商品住房,首付款比例30%及以上；工二髭住房的百付欺比例不 低于50%、货款利率不低于 基睢利窣1.1倍的规定；4、闲置土地一年以上禁学10T2 月k先后援商两次商业货款利率 和公枳金的利率：2.二套住房公积金贷款利率不 得低于同期首套在庙公积金的1 -1倍;首付款比例不程保 于 5 0 z ；支停止向买第三套及以上住房 放贷政策点评:通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的要紧手段，该调控手段尽管 在短期内达到一定成效，但从中长期来看

5、，市场必有报复性反弹，市场可能显现 大起大落状况，对整个市场进展带来较大阻碍。二、土地市场2020年成都市供应土地556宗,共计面积约45772亩,同比分别增加136 宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2020年分别增加 了 102宗和4952亩。尽管2020年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的阻碍仅仅在5-7月份, 成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光 100、上海天祥等地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主 城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42. 8%o1

6、、主城区土地市场(1)年度趋势土地成交量有所放大(佃)整回土地成爻面积2020年以来，成都主城区土地成交逐步增加，2020年成交面积约4748亩, 同比增加约340亩。城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升成都主城区城稼混合生翎地楼面地价近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨 42.8%。依照楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与 成都目前住宅均价差不多持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。(2) 2020年主城区土地供应状况2020年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7 宗和约610亩。四季度土地

7、供应放量土地供应与政策调控有较大的关系，新国十条之后的5-7月成都土地市 场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直连续到年末，此 间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766. 5亩。以住宅兼容商业类用地为主数据显示，2020年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商 业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286. 9亩。同时商业用地和商业金融用地 分别供应428. 7亩和719. 3亩。可见，土地用途以商业为主，以后商业类物业供应将大幅增加。以50亩以下中小地块为主在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了 48亩，占到了总量的58. 5%； 其

8、次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩以上地块有7 宗，但均是商业为主的用地。以中小规模地块为主，能够有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时 地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。高新区土地供应一枝独秀上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城 区域。其次是武侯区，达到14宗，共计面积842. 2亩。随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，两大区域的土地放量，市场竞争 将日益加剧。高新区商业兼容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513. 7亩，位居首位；其 次是成华区，

9、为10宗，面积约855亩。商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484. 3 亩。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。(3) 2020主城区土地成交状况土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2020年分 别增加8宗和约340亩。土地总体交易均价约729. 2万元/亩，同比上涨30. 9%住宅和商业类物业可建面积差不多相当各类物业可建量依照成交地块相当指标运算，2020年成交地块的可建面积约1242. 4万平方 米，其中住宅约628. 6万平方米，商业类物业约613. 8万平方米。据统计，2020年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2

10、020年成交地 块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。假设这一状况不得以改变，能 够估量，20202021年成都主城区住宅将出现供不应求的局面。与住宅相反，商业类物业那么出现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。成华区成交土地达1106亩成华区以1106. 6亩的土地成交量，位居各区之首，要紧位于成华青龙乡区域；高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新 城。楼面地价T0P10位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度 楼面地价地王。在楼面地价T0P10中，市中心(内环内)2宗，城东二三环间4宗，城西二 三环间2宗，城北内一环间和城西一

11、二环间各一宗。要紧区域土地成交情形天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2020年成都主城区土地 成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为以后成都房 地产市场的热点、重点区域。品牌房企拿地情形在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有 所斩获，要紧新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。新入蓉开发商拿地情形2020年，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余 家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；要紧区域集中在攀成钢、武侯新城、成华 迎晖路等区域。(4)各郊县土地供应状况2020年成都各郊区县供应土地474宗，共计

12、面积约40090亩，同比分别增 加129宗和6891亩。大邑供应土地7100亩大邑县以供应103宗，7105亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、 三位的分别是新都和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。近郊要紧热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。(5)各郊区县土地成交状况全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较2020年分别增加了 94宗和4611亩。大邑成交土地6731亩大邑以6731亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易 面积分别为5129亩和3998亩。龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在1800亩以下，

13、郸县土 地成交达到2248亩。大邑可建面积超过千万平依照地块相关指标，大邑以超1000万平方米的可建量位居首位，其次是新 都，约934万平方米，青白江和郸县的可建量约600万平方米左右。崇州区域可 建面积超过400万平方米。各郊县住宅用地成交情形大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位，分别为66. 6亩、3676亩和 3159亩。近郊郸县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿在700亩左 右。各郊县住宅可建面积大邑以987万平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郸县分列二至四位, 分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。金堂、龙泉驿、都江堰、 新都、彭州和蒲江可建面积

14、在200万平方米以下。都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米都江堰、新津、郸县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450 元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方 米。其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。三、商品房市场1、年度供销对比(1)成都市供销总量分析2020年成都市商品房供应量为3258万同比增加8.9乐商品房销售量为2965.9万门,同比下降了 17.1%。07年成都市商品房供销比为1.16： 1； 08年成都市商品房供销比差距最大, 供应量远远大于需求量，比例为2. 08： 1； 09年成都市商品房供不应求，供销比

15、0.84： 1； 10年成都市商品房供销比L 09： 1。可见，10年成都商品房的供销比专门接近，供销较为平稳。(2)成都市住宅供销分析0 770年成都市住宅供销对比(单位，万琛)2020年成都市住宅供应量为2577. 7万m，同比增加5. 2%；住宅销售量为2412.2万m2，同比下降了 26%。07年成都市住宅供销比为1. 09： 1： 08年成都市住宅供销比差距最大，1. 96：1; 09年成都市住宅供销比0.75： 1； 10年成都市住宅供销比1.07： 1可见，10年和07年成都住宅的供销比专门接近，市场处于供销平稳。(3)成都市办公供销分析2020年成都市办公供应量为200.7万门，同比增加46.4%；办公销售量为 120万门，同比增加41.5%。07年成都市办公供销比为L 18： 1； 08年成都市办公供销比差距最大，为2.05： 1； 09年成都市办公供销比L 62： 1； 10年成都市办公供销比L 67： 1。可见，08年以来，成都办公物业处于供大于求的态势。(