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1、 房地产开发项目建筑设计阶段的成本控制分析 摘要：近年来，受国家宏观调控政策不断调整的影响，房地产企业面临着更多的机遇和挑战，“降本增效”已逐渐成为企业经营管理的重要内容。提高企业经济效益的重要途径是科学有效的成本控制，是企业保持竞争优势、持续发展的动力。关键词：房地产；开发项目；设计阶段；成本管理前言目前我国经济正在持续增长，从房地产项目的设计阶段来看，其成本控制在设计阶段具有举足轻重的作用。费用控制方法与项目整体有密切关系。因此，必须及时发现成本控制工作中存在的不足，借助于规范化管理加以解决，从而使成本控制具有明显的平稳性。1房地产企业成本管控的重要性在房地产企业中，开发项目通常是开发周期
2、长、投资大、风险高的项目，对其成本控制尤为重要。首先，要控制房地产企业成本，提高管理水平；其次，要实行全员参与、全过程成本控制；企业在进行成本管理时，需要各部门共同努力，充分发挥其专业优势，提高管理水平。最后，控制房地产企业的成本，增强市场竞争力；房地产行业是受国家宏观调控、政策所致的价格波动，或者是行业竞争者打价格战，由于企业成本控制，能够以较低的价格获利，从而扩大市场占有率，保持竞争优势。房地产企业进行成本控制，有利于取得成本优势。由于房地产行业的竞争日趋激烈，部分企业为了加强成本控制，提高利润，采取了成本领先战略。所以房地产企业的成本控制应该成为企业管理的重要内容，将其融入企业的日常经营
3、活动之中。2房地产开发企业成本控制现状和存在的问题2.1对投资估算的重要性认识不够房地产开发项目前期投资估算对项目投资具有控制作用，是筹资的重要依据，投资决策阶段的成本费用虽小，但对后期的成本影响较大，许多企业不重视前期投资估算的重要性，前期规划、营销等工作流于形式，仅为了应付筹资需要，对实际投资决策缺乏指导意义。2.2成本管理粗略目前大部分房地产企业都是在安排财务人员对项目成本进行事后核算分析，根本没有对项目前期费用进行合理控制。其他企业也认识到了成本控制的重要性，但将更多的精力投入在施工过程的成本控制上，并非从可行性研究到最终施工的各个环节的相关部门都要参与，而是由财务或预算部门单独进行所
4、谓的成本控制，忽略或忽视了前期的成本控制，如规划设计阶段和预算阶段的成本控制，这种成本控制往往缺乏配套的组织管理和实施细则，无法明确各部门成本控制的职责，没有真正落实成本控制，无法实现“全员、全过程”成本控制的经营理念，造成实际成本远大于预算成本，企业难以达到成本控制的总目标。3房地产工程项目设计阶段的成本控制策略3.1重视前期造价分析就成本分析而言，它是整个工程设计开发过程中必不可少的一个环节，能对工程总投资产生很大影响。因此，从房地产企业来看，一定要对工程情况有清楚的了解，找出有关联的资料，如过去做过的类似工程，整个工程周期，总投入、总收益等。此外，应有效地吸取以往的设计施工经验，并把握好
5、位置和优势等，以此作为确定工程最终造价的依据。例如，房地产公司借助表格的方式来展示类似项目的总资金状况等等。并从中选择出几种收益率比较高的设计方案，这些方案在成本控制方面有一定的优势，应与工程进行相应的对比，最终选择出能满足工程对造价控制及施工条件等方面的要求的方案，从而为深层次优化工程规划提供更多的参考。3.2强化思想层次的认识对多数房地产企业而言，他们往往把重点放在施工环节的成本控制上，而对设计环节的成本控制却没有给予足够的重视，从而使设计投入、施工成本与效益等各个方面之间的关系呈现出混乱状态，进而对设计成本控制的认识不足，严重地降低了该环节成本控制在整个项目中的重要地位。有些房地产项目，
6、往往会把重点放在新的技术设备和一些相对新颖的设计上，造成工程资源的大量浪费，最终导致投资回报相对不足等问题频繁出现。对于房企管理层来说，必须从思想上对此项工作的开展给予足够的重视，积极组织召开成本控制专题会议，学习最新最科学的成本控制把控方法及理念，通过在相关会议上阐述在设计阶段展开成本控制的重要作用及所获利益从而带动全公司强化成本控制的热潮，通过增加人工岗位进行成本控制，协调开展设计环节成本控制的主题宣讲，以及大力提高相关采购金额等方式，提高全体员工对此项工作的认识掌握。举例来说，可以在房企中开展一系列以“设计阶段成本控制”为主题的宣传活动，整个活动主要分为以下方式和板块：宣传栏，网站专栏，
7、微信问答，金点子等。例如，网站专栏，采用相对简练的语言来阐述展开这一工作的原因、方法以及作用，使员工有了基本的认识；对于网站专栏，采用主题报告等方式来详细阐述设计环节成本控制的相关信息，使员工能够系统地展开专业知识的学习；对于微信公众号，采用问答式的方式，利用简洁的语言来回答相关问题；对于金点子，主要目的是促使员工积极参与到设计环节成本控制中来，激发员工积极参与设计环节成本控制的热情，使员工能很好地提出合理化建议，实现成本节约。此项工作的开展，能很好的营造出和谐的设计成本控制氛围，也使员工的思想认识得到了显著的提升。3.3加大设计方案的创新力度综合比较各设计单位的设计风格、设计队伍和规模大小，
8、初步确定合作设计单位的范围，通过招标选择设计风格新颖独特、项目投资少或效益好的设计方案，并与方案设计单位共同实施。对房地产企业来说，要坚持公平，做到一视同仁，防止出现暗箱操作的情况，这样才能很好地保证招标结果具有良好的准确性。应拓宽房地产企业与设计方的联系渠道，在此基础上，应明确双方的沟通频率，并明确双方应承担的权利义务，在房地产企业方面，应向设计人员提供更详细的资料，在设计人员方面，还应在坚持成本控制原则的基础上，实现整个设计方案的制作，这些都为获得一套把成本控制在约定范围内的方案奠定了基础。值得注意的是，当设计方完成了整个设计总方案后，还必须对设计方案进行多次论证，对该项目的总费用进行复算
9、，及时发现和解决可能增加成本的各种因素。如房地产企业建立微信交流群、电子邮箱等，要求与工程项目有关的施工、财务、人事、技术和设备管理等部门的人员以及设计人员都要加入到交流群中，根据设计人员方案设计计划中的时间节点确定交流时间。此外，当不同部门的人员对设计理念、设计方案等有不同的看法和意见时，应在交换小组中进行相关的讨论和辩论，以切实有效地提高设计方案与房地产企业技术设备、人员经费等实际情况的吻合性，避免因设计方案技术要求过高而导致未来项目无法具体施工等情况的发生。3.4交付阶段的成本控制交付阶段成本控制主要内容就是竣工验收工作。这个阶段的成本控制实际上就是对成本控制总目标的检验和评价，也可以认为是开发项目末端成本控制阶段，对总项目投资总造价影响不大。结语总之，面对传统房地产项目设计阶段成本控制模式的弊端，企业应从更新思想观念、改变设计出发点和采用限额设计等方面入手，提高该阶段成本控制的实际效果，为房地产企业和房地产业健康稳定发展奠定基础。参考文献1刘健.房地产开发项目成本控制存在的主要问题及改进建议探究J.智富时代，2019（2）：21.2赵东阳.房地产开发设计阶段成本控制研究J.住宅与房地产,2017（15）：8.3郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制J.江西建材，2017（14）：246-247. -全文完-
