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1、精选word文档 下载可编辑目 录TOC h z t 市场分析报告_1级,2,分析报告大标题,1 第一部分 北京市房地产市场分析 1第1章房地产政策 1第2章土地市场 2第3章住宅市场 5第4章写字楼市场 9第5章商业地产市场 11第二部分 仁达看楼市 122008楼市VS 2009楼市：趋同？变异？ 122009后市发展讨论 14图表索引TOC h z t 市场分析报告_题注,3 表2-1 近年来土地供应计划表单位：公顷 2表2-2 2009年第二季度计划完成情况单位：万平方米 2图2-1 2009年各月份土地交易情况 3图2-2 2009年上半年成交土地城区分布 3图2-3 2009年第二
2、季度成交土地用途分布（土地面积份额） 4表2-3 2009年上半年各区域成交土地楼面地价 4表3-1商品住宅供给指标 5图3-1 2009年商品住宅月度签约情况 6图3-2 2009年上半年各月存量住宅成交情况 6表3-2 2009年上半年各区域售租比 7图3-3房屋销售价格指数趋势图 7表3-2 2009年第二季度期房商品住宅成交均价排名 8表3-3 2009年第二季度现房商品住宅成交均价排名 8图4-1 北京写字楼市场情况 9图4-2北京甲级写字楼市场情况 9图4-3 2009年二季度部分热点区域甲级写字楼市场情况 10表4-1 2009年上半年北京写字楼大单交易（部分） 单位：平方米 1
3、0图5-1优质商铺供需情况 11表5-1 2009年上半年部分开业大型商铺一览表 11TOC h z t 市场分析报告_题注,1第一部分 北京市房地产市场分析房地产政策关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 国发200927号 2009年5月25日执行本次调整将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。资本金是相对于银行信贷的非债务性资金，银行在提供信贷时都需要项目投资人提供足额的项目资本金才能发放信贷，所以资本金比例对投资的影响，类似于法定存款准备金率对信贷扩张的影响。本次调整将加强资金
4、的杠杆效应，缓解房地产企业的资金压力，同时能够降低房地产投资的门槛，有利于促进房地产行业投资的增长。关于个人无偿受赠房屋缴纳个税问题的通知 财税200978号 2009年5月25日执行通知明确房屋赠与直系亲属、抚养人或赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情况不征收个人所得税，其他情形的房屋赠与均征收个税。想通过“赠与”方式逃避高额税种的房产交易，买家将付出一笔可观的个人所得税。受赠房屋出售时，受赠人所缴纳的个税将大幅减少。关于已购经适房上市交易的有关通知 京建办200943号 北京市建委北京市政府第10期政府公报中关于已购经适房上市交易的有关通知表明，经适房再上市的新老办法“分界线
5、”由2009年4月8日延后了三天至4月11日。2009年4月11日之前签订购房合同的经适房、满5年后再上市交易，将仍然执行“老办法”，另外，北京34项重点工程的被拆迁户，再次上市销售经适房，只要房屋产权证满5年、取得契税完税凭证，签订“购买经适房合同”的日期即使过了新老办法的分界点，仍执行老办法。土地市场土地供应分析全年计划供应总量下降，商品房用地降幅较大根据2009年土地供应计划，全年土地供应总量在5700公顷左右，连续3年持续下降，其中商品房用地计划供应量比去年下降29%。而土地空间布局为首都功能核心区（东城、西城、崇文、宣武）和生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆以及房山、昌平山区
6、部分）的土地供应量不高于土地供应总量的25，城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和城市发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区）的土地供应量不低于土地供应总量的75。表2- SEQ 表2- * ARABIC 1 近年来土地供应计划表单位：公顷合计基础设施用地产业发展用地工业仓储科教文卫体和行政办公用地保障性住房用地住宅商品房用地商服用地2007年63002900-120030040012003002008年6100250040080044070010002602009年57002800200800400600700200二季度土地供应计划完成60%，工业用地完成情况稍好根据北京
7、市土地储备中心的数据信息分析（如表2-2），2009年第二季度成交土地为70宗，土地面积为487万平方米，规划建筑面积为722万平方米，完成了第二季度土地供应计划60%。表2- SEQ 表2- * ARABIC 2 2009年第二季度计划完成情况单位：万平方米工业及其他商服住宅总计计划供应土地面积195223400818成交土地面积17352262487计划完成度89%23%66%60%土地交易分析多因素引发土地市场交易活跃政策调整、商品房成交回升、资金充裕，多因素促成开发商拿地热情高涨。根据北京市土地储备中心的数据信息分析，截至2009年6月30日，2009年已成交土地为111宗，比去年同期
8、增加53宗，土地面积为623万平方米，规划建筑面积为860万平方米。与第一季度相比，第二季度成交土地宗数增加29宗，土地面积和规划建筑面积分别增加了258%、423%。从各月土地交易情况可以看出（如图2-1），与2008年相比，2009年前四个月北京土地市场极为冷清，5月份出现井喷似的回暖，6月份延续强势。图2- SEQ 图2- * ARABIC 1 2009年各月份土地交易情况居住用地成交由低迷转向井喷从成交土地的城区分布分析（如图2-2），土地交易比较活跃的是顺义、亦庄开发区、通州、大兴，其中顺义和亦庄开发区以工业用地为主，通州和大兴以居住用地为主。第二季度居住用地成交30宗，比第一季度增
9、加25宗，土地面积为第一季度的13倍，居住用地成交由低迷转向井喷。图2- SEQ 图2- * ARABIC 2 2009年上半年成交土地城区分布图2- SEQ 图2- * ARABIC 3 2009年第二季度成交土地用途分布（土地面积份额）地王频现，拉升个别区域平均楼面地价，“泡沫论”再现两个月内北京4次刷新地王纪录。5月21日，广渠门10号地以10.22亿元成为地王；6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价取而代之；6月26日，北京奥运村乡地块又以19.6亿元成交；四天之后，广渠门15号地块以40.6亿成新地王，楼面地价高达14500元 平方米。地王的出现拉升了个别区域平均楼面地价
10、（如表1-3），地价房价互推升高再次引发“泡沫论”。表2- SEQ 表2- * ARABIC 3 2009年上半年各区域成交土地楼面地价城区宗数楼面地价（元 平方米）西城113332朝阳412754宣武17478丰台16220海淀34219石景山43167通州83166昌平73103大兴133004顺义232225延庆21993怀柔51766房山41666密云81003门头沟1850平谷6628亦庄开发区20564合计1112751住宅市场新建商品住宅供求分析投资略有回升、开发供给量仍显不足当前我国扩大投资、刺激内需的政策初见成效，在此背景之下，2009年1-5月份北京市房地产开发投资降幅明显
11、缩小，完成投资额579.76亿元，比上年同期下降5.9%，降幅比2009年1-2月份缩小27.5个百分点；其中住宅投资降幅仅比1-2月份缩小3.5个百分点。另一方面从商品住宅供给指标（如表3-1）来看，开发供给量仍显不足。住宅新开工面积连续四个月降幅超过50%，商品房竣工面积也由增转降。表3- SEQ 表3- * ARABIC 1商品住宅供给指标年度施工面积新开工面积竣工面积比去年同期增长(%)(万平米)(万平米)(万平米)施工面积新开工面积竣工面积2005年7283.421983.242841.427.8%-10.1%21.2%2006年6311.271870.262193.32-13.3%-5.7%-22.8%2007年5914.491639.941853.95-6.3%-12.3%-15.5%2008年5538.231565.31399.3-6.4%-4.6%-24.5%2009年1-5月4331.7339.6333.6-1.5%-54.5%-3.0%销售总体活跃，价升量跌，刚性需求受到抑制2009年第二季度期房住宅共计成交42979套，比去年同期增加120%，环比上一季度增加71%，面积达474万平方米；现房住宅成交9995套，比去年同期增加187%，环比上一季度增加85%，面积达136万平方米。而从月度签约情况看（如图3-1）
