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1、1合肥城市进入及投资机会研究结论篇2010.08中国房产信息集团2目 录合肥城市认知报告主要框架合肥城市投资策略建议合肥城市发展战略建议合肥城市发展潜力和方向3合肥城市认知4东部优先发展：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。 西部大开发：涉及西部十一个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。中部崛起：在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和
2、主要引擎之一，在泛长三角概念下，安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。国家战略实施：泛长三角概念下的中部崛起战略，为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台东北振兴中 部 崛 起西 部 大 开 发东部优先发展城市认知/城市地位5范围：指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。资源：两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源；作为四大科教基地，合肥具备人才优
3、势，并且成本相对较低；区域历史人文亦独具特色。区位交通：承东启西的重要节点，长三角产业向内地转移的首选之地江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势，竞争力将逐步增强，大合肥的影响力日益提升。以合肥为中心的“1+10江淮城市群”的提出和崛起，使合肥成为区域中心，大合肥发展时代来临。城市认知/城市地位6城市认知/合肥概况合肥市地处安徽省中央，位于长江、淮河之间，承东启西，地理位置十分优越。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里，市区建成区面积为304平方公里，全市常住人口约501万人。 另赋予滨湖新区、政务文
4、化新区、国家级经济技术开发区、高新开发区、新站综合试验区市级管理权限。长丰县肥东县肥西县合肥市庐阳区瑶海区包河区蜀山区7合肥的城市特色：三国故地、包拯家乡、淮军摇篮、科教之城、滨湖新城。历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地城市名片城市老印象三国遗址公园合肥三国遗址公园位于合肥市庐阳区三十岗乡，淝河故道北岸，史称三国“合肥新城” 包公祠全园从不同的角度，用不同的形式，展示了包公“忠、孝、清、廉”的一生 城市认知/城市特色逍遥津三国文化张辽威震逍遥津 8天鹅湖位于合肥的政治文化休闲中心政务区，
5、天鹅湖目前是合肥市内最大的开放式公园。 城市新印象中国科学技术大学中国科大是老一辈科学家和老一辈革命家共同创办的新型理工类高校，是中国科学院直属的唯一高等院校，是我国唯一拥有两个国家实验室的高校。 滨湖新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区城市夜景正在大跨步前进中的合肥 城市认知/城市特色9科教资源合肥现有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百
6、人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。科技创新合肥是全国首个科技创新型试点市。我国第一台窗式空调、第一台微型电子计算机、第一台“激光大气污染监测雷达”、世界第一台VCD和第一台仿生搓洗式全自动洗衣机、第一台变容式冰箱等均诞生于合肥。从2001年起，合肥每年举行一次“中国-合肥高新技术项目与资本对接会”，搭建起国内、国际科技产业投资的平台，努力使合肥的科教优势转化为现实的产业优势和经济优势，让“合肥制造”与“合肥创造”比翼齐飞。科技设施除首都北京以外，合肥是国家重大科学工程布局最密集的城市。拥有“合肥微尺度物质科学国家实验室”、“合肥火
7、灾科学国家重点实验室”、“国家（合肥）同步辐射实验室”、“国家（合肥）高性能计算中心”等国家重点科研设施及33个省部级重点实验室。中科院等离子所已成为国际热核聚变实验反应堆（ITER）国际计划的主要参加单位。 科教之城 城市认知/城市特色/科教之城合肥科技馆合肥物质科学研究院10在2010年中国城市竞争力排行榜中,合肥位居全国第22位,位列全国10个最具潜力的二线城市行列。中国社科院面向全球发布的2009-2010全球城市竞争力报告中，合肥荣膺“全球最佳案例城市”。 合肥现有以中科院合肥物质科学研究院以及合肥通用机械研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近
8、100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士52人，在中国城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。 城市认知/城市特色/中国城市竞争力排行榜11近年来，合肥市户籍人口数量稳步上升，年增长率2.1%。增长的主要原因是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右。外来人口的大规模快速增长为合肥房地产业的发展带来巨大机会。合肥市户籍人口变化图合肥市迁入人口变化图数据来源: 青岛统计局 城市认知/城市人口/人口总量变化122005
9、年0-14岁15-64岁65岁以上全国绝对值264789410510045比例20.27%72.04%7.69%武汉绝对值127656.974.1比例14.8%76.6%8.6%长沙绝对值105.83460.5246.95比例17.26%75.09%7.65%郑州绝对值12852761比例17.9%73.57%8.53%太原绝对值56.77251.534.33比例16.5773.41%10.02%合肥绝对值92.55323.9146.27比例20.21%70.45%9.34%数据来源: 2005年全国1%人口抽样数据公报 由于中国每十年进行一次大规模人口普查，全国第六次人口普查将在2010年下
10、半年开展，尚无数据公布，而上一次大规模人口普查数据的公布则是在2001年，可参考性较差。因此我们采用2005年全国1%人口抽样调查数据来分析人口年龄结构问题。从下表中可见，武汉、长沙、郑州等中部六省省会城市老龄化水平接近一线城市水平，在同级别城市中处于较高水平。 城市认知/城市人口/人口年龄结构132005年全国人口&合肥户籍人口年龄分布图数据来源: 国家统计局 青岛统计局注：数据为2005年全国1%人口抽样数据。在年龄结构上，合肥人口中老年人口较少，中段劳动人口和儿童较多。与全国相比，合肥少年儿童人口及中段劳动人口比例相对较高，而老年人口比例相对较低，老龄化程度低于全国水平。 城市认知/城市
11、人口/人口年龄结构14地 区总 人 口(万人)按性别分(万人)按农村、城镇分（万人）城市化率男女农村人口城镇人口全省总计6794.533528.253266.285277.31 2581.15 42.10%合 肥 市491.43256.76234.67277.76 326.91 64.10%淮 北 市217.74111.52106.22123.39 115.57 56.10%亳 州 市596.93312.55284.38531.21 168.15 33.10%宿 州 市635.19326.70308.49550.27 187.91 33.20%蚌 埠 市360.64186.82173.8225
12、9.19 149.59 46.60%阜 阳 市1000.50519.31481.19875.24 269.57 32.40%淮 南 市242.52126.49116.03129.19 147.43 64.10%滁 州 市450.25233.05217.2351.33 168.51 41.00%六 安 市705.89372.62333.27606.57 223.61 36.90%马鞍山市128.6166.1862.4364.51 86.82 67.30%巢 湖 市458.60239.12219.48383.44 164.00 40.00%芜 湖 市230.10118.67111.43117.01
13、 151.80 66.00%宣 城 市277.77144.32133.45227.66 111.46 43.20%铜 陵 市73.9937.9136.0830.51 56.54 76.40%池 州 市159.8881.8578.03131.69 59.64 42.00%安 庆 市615.88318.26297.62505.76 204.23 36.60%黄 山 市148.6076.1372.47112.55 55.72 39.80%数据来源: 2008年山东省统计年鉴根据安徽省2010年统计年鉴数据可知，合肥市城镇人口占总人口比重达到64.10%，远远超过全国和安徽省平均水平，在全省位于第四位
14、。 城市认知/城市人口/城市化进程15在合肥经济保持快速发展的同时，合肥城市居民购买力及消费意愿逐渐增强。城市居民人均可支配收入呈快速增加态势，2009年，城镇人均可支配收入超过17000元，较2002年增长近三倍。城市认知/人均可支配收入分析合肥城市居民人均可支配收入变化图16从商品住宅销售上看，整体而言随着户籍人口的增加而增加（08年受经济危机影响）。同时，户籍人口中刚性需求较多，商品住宅的销售受市场环境的影响不明显。合肥户籍人口结构与住宅销售示意图数据来源: CRIC、青岛统计局城市认知/住宅销售走势17年均迁入人口在10万左右人口老龄化比例低于全国平均水平持续的城市化进程人口支撑充分人
15、口支撑充分首改产品、中小户首改产品、中小户型、刚需住宅市场型、刚需住宅市场存在发展机遇存在发展机遇居民收入持续增加，步入富裕标准自住型年龄段比例高于全国平均水平18进入新世纪以来，合肥经济实现了超常规的快速发展，09年经济总量达到01年的近6倍。在中部六省会中排名从倒数第一上升为第四名，GDP增速连续位居全国各省会之首。合肥GDP（亿）同比环比2009年第1季度334.3114.9%6.46%2009年第2、3季度1058.372009年4季度709.3240.98%2010.年1季度560.617.6%-20.97%城市认知/城市经济基础19固定资产投资：由于过去几年经济的高速发展直接带动了
16、合肥市各个方面产业投资、基础设施建设的不断推进，合肥市固定资产投资增长势头迅猛，08、09年增长率达到40.3%和34.3%。国民经济动力：固定资产投资是国民经济增长的三大动力之一，目前合肥所处的经济发展阶段决定了，固定资产的投资是拉动消费以及促进经济增长的最有力动力。房地产投资：伴随着资产价格的持续走高，房地产投资额也呈现快速增长的态势，09年房地产开发投资670.36亿元，增长18.5%。城市认知/城市经济基础固定资产投资总额增长率20经济构成：合肥经济增长的拉动主要依托第二产业和第三产业，合肥提出 “工业立市” ，实现先进制造业和现代服务业“双轮驱动”。产业机构的调整为合肥经济的增长培育了增长点，也为未来合肥经济跨越式发展奠定了基础。根据经济发展的资源禀赋理论分析，合肥应处于工业化中期后半段，近年来合肥第二产业占经济总量比重的上升也证明，工业化仍然是合肥经济发展的主要动力，相应的固定资产投资时拉动经济发展的主要动力。城市认知/产业结构合肥市以工业立市，工业化仍然是经济发展的主要动力。21城市认知/产业特色汽车产业是合肥市支柱产业 目前，合肥市已形成以轻型、中型和重型商用车，客车，
