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1、济南别墅项目调研报告指导老师：李颖老师报告人：09工商一班曹磊报告内容 一.济南别墅项目的发展现状 二.济南别墅项目市场分析 三.济南典型别墅项目调查分析 四.典型项目分析总结一、济南别墅项目的发展现状 1.城郊别墅为目前济南市场主流 纵观全国别墅发展现状，济南可以说是刚刚形成雏形，刚刚起步。自90年代末，至今，别墅总是不温不火2006年的“熙园”以及2010年的中海奥龙观邸算是别墅销售史上的佳话了。总体而言，济南别墅发展潜力还是相当大的。 纵观如今的济南别墅市场,城郊别墅占据着市场的主流销售地位。如位于长清区的康桥圣菲、中建瀛园、建邦原香溪谷、鲁商御龙湾；位于章丘片区的瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥
2、等；这些项目都处于城市的郊区,与城市中心距离较远,属于郊区别墅。 但是这些项目都拥有优越的自然资源,比如长清片区的别墅,都聚集在园博园的周围,而章丘的别墅项目,也是分布离尘又不太离城的自然环境清新之处。城市别墅只在千佛山、南外环以及东部零星出现,并未形成城市别墅区的概念。比如位于二环南路的鲁能漫山香墅、外海蝶泉山庄以及东部的中海奥龙观邸、火炬东第等。 2、别墅购买群在扩大 别墅在中国经济发达的大城市如北京、上海,是种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段,一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶,想享受一种别墅或类别墅的生活方式,就成为市场的股潮流。记者在采访中了解到,由于目前在售的城郊别墅
3、的销售价格和城区的高档住宅价格相近,而这些别墅同样具有便捷的交通和日趋完善的生活配套设施。在高端住宅依旧上涨的背景下,许多投资者开始倾向于购买别墅产品。 在济南,作为一种新的业态,进而作为一种新的生活形态,别墅的市场空间不容置疑。多位业内专家接受记者采访时表示,眼下高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品,但其舒适程度却又远远不够,这就是为什么别墅类的产品更吸引投资者的最主要原因。尤其是位置优越、交通便利,与高档住宅总价相近又有着更高性价比的城市别墅项目,更是会吸引很多客户。 3、长清片区，潜力新贵 提及长清,大概少有人将之与高端联系在一起。随着城市的扩张进程以及各所大学的入驻,这片文墨飘
4、香的价值新区,其发展潜力不断被发掘,俨然成为省城楼市的新贵。恒大绿洲、康桥圣菲、鲁商御龙湾、建邦原香溪谷、紫薇翠庭品质大盘和高端别墅百花齐放,一改人们往日对该区域的印象。长清片区别墅分布图 该区域的不少楼盘均择址园博园畔,独一无二的自然环境使这一区域成为高端住宅建设的上佳之所。而开发商对该片区也是倾注心力打造精品项目,像建邦原香溪谷,其一期产品为托斯卡纳风格庭院美墅、园境洋房。建筑以意大利高品质文化石为肌理,立面采用高端绿色环保涂料,并甄选防腐木廊、花架,完美呈现天然拙朴的肌理质感。 淡黄色暖墙、赤褐色坡屋顶、纯手工铁艺栏杆、开满鲜花的全景观大露台,构成金色艳阳下一道美妙风景线,彷如再现了意大
5、利原乡小镇风貌。极佳的区域成长性、优雅的居住环境成为吸引购房者选择长清的重要因素。 4、千佛山片区，名士之地 千佛山板块作为南城与市区的交合点,坐拥济南最秀丽的城中山色千佛山的同时,又拥有靠近市区的便利生活条件,自然环境、人文环境、城市资源共存,因而该片区高端产品最为集中。千佛山片区别墅分布图 根据济南城市规划,相对于早几年而言,这个片区基本上没有了类似于阳光舜城、伟东新都等一些规模较大的楼盘,目前的楼盘大多规模适中,档次较高,比如天泰太阳树、国华东方美郡、银丰花园等,吸引了济南的一批高端居住人群。 目前该片区在售的楼盘主要有天泰太阳树、国华东方美郡、白金瀚宫等,这些楼盘品质好、位置佳,深受济
6、南购房者青睐。此处位置的楼盘将景观与周边环境、居住完美结合,真正实现了人、建筑、自然的和谐。天泰太阳树是该区域乃至整个济南房地产市场比较有代表性的项目,该项目是用高科技“武装”起来的楼盘,在外墙和门窗保温及提高居住舒适度方面共采用了七大新技术,创造了“低能耗、高舒适度的科技住宅”。 千佛山片区已成为代表省城居住方向,高端住宅与人群集中的片区。二.济南别墅区域市场分析 济南市别墅物业的发展已经形成一定的片区气候，目前在售的别墅物业分布于市内区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区千佛山片区和建设路片区共同发展，城郊郊区南部区域长清片区和章丘片区遥相呼应，成四面分散之势，周边县市夹击的市
7、场特征。1.城市别墅区发展集中 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 建设路片区,东到英雄山路、西至济微路、南到二环南路、北至经十路,曾经的建设路,是一片被遗忘的角落,近几年不断涌现出一大批品质楼盘。在这样一个寸土寸金的时代,建设路片区的发展已是关注的焦点。 城市别墅区现在在这两个区域发展比较集中。2.城市郊区别墅分析 南部区域南部山区别墅 南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计
8、，形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，例如长清大学城别墅群。 东部区域别墅市场前进的方向 根据城市规划的方针政策，东部新城是济南的发展方向，随着经十东路景观大道的修建，东部郊区概念随之降低，人们对于这一区域的发展寄于厚望。随着城市的东拓，东部区域逐渐成为济南别墅发展的又一个区域方向。如中海奥龙官邸。 北部、西部区域别墅市场不容乐观 北部、西部区域由于在自然景观、交通条件、生活水平、配套设施以及城市规划方面，不具备别墅开发条件，其区域位置也不被别墅客户看好，因此这两个区域在别墅市场的未来表现不容乐观。3、周边县市别墅区的兴起，对济南别墅市场形成夹击之势。 济南周边县市如长
9、清、章丘、聊城、邹城等地都有较大规模的别墅社区面市，其市场整体表现较差，但这些周边县市的别墅区域形成，对于济南别墅市场造成了客源分流，形成夹击之势，加剧了别墅市场的竞争，后面我们将讲到国际国科高尔夫别墅就是其中的典范。三、济南市典型别墅项目调查 一、典型项目选取说明： 目前济南市区、城郊和周边县市主要在售别墅项目 二、典型别墅项目分析： 千佛山熙园别墅 项目位置：舜世路阳光舜玉北七区商业街 项目规模：项目占地面积26000，建筑面积23000，共99户，容积率0.88，绿化率40%。分为联排和叠拼别墅。 发展商：山东恒信昌置业有限公司 建筑设计：德国BSP建筑事务所 环境设计：北京海德木屋有限
10、公司 销售价格：起价7000元/,均价20000元/,最高价30000元/ 形象定位：既不脱离繁华城市,又具有别墅品质的高档城市住宅。 推广语： 城市靠山，美地大宅 客户群：新财富名流，即城市高产阶层企业家，高级经理人以及IT，金融，房地产业精英，有经济实力的高层管理者，海外归来及有国外生活经历的人士。 畅销原因：瞄准二环以内土地的稀缺性，充分考虑了济南人对世外桃源的渴望，并将之同繁忙的生活现状联系起来。 熙园别墅建筑特点也符合纯生态傍山别墅要求，二环内纯别墅区，营造一个高雅氛围。 关于千佛山熙园的户型，面积从200到400平方米不等，满足不同层次的需求，总的来说有以下几个特点： 1、 客厅可
11、以说是户型中最重要的部分，千佛山熙园所有客厅全部是南向客厅，布局合理方正，使用面积在30平方米以上，大户型在40平方米以上，部分有挑空设计，使人感觉通透大气； 2、 所有的主卧室也都是南向的，全部有卫生间和衣帽间，大户型配有专用书房。 3、每一层均有卫生间，全部卫生间都有窗户,没有一个暗卫生间。暗卫生间对一个懂得享受生活的人是不能忍受的，室外阳光明媚，一入卫生间则暗天晕地，是不会出现的； 4、 客厅和餐厅层高均在3.3至3.6米,，普通住宅的层高都在2.8米左右，其实这个高度特别是对于客厅来说，是很不舒适的。 5、门廊及玄观的设计又是千佛山熙园户型的一大特色。入户先经过室外花园，再经过三、四步
12、台阶到门廊和玄观，然后进入客厅，这样一来，形成了一个缓冲区，一是从功能上讲，避免了客厅和室外环境直接接触的一些弊端。 熙园别墅区园林景观风格可以说是独树一帜，是济南市区内首创城市山景原生美墅。 我们着重提一下树木花草的种植，为了满足人们的视觉享受，根据植物在四季的自然变化，还注意整个小区环境“色调”配置。如春季的梅花、樱花、桃花，白里透红；夏季的茶花、杜英、枫叶，姹紫嫣红；秋季的桂花、银杏、菊花，十里飘香；冬季的香樟、雪松，傲立寒风，保证四季见景，三季有花，以丰富人们视觉享受。 项目优势：依山顺势自然成就，形成与山体坡度自然能吻合的山地别墅。是济南目前别墅市场中唯一的纯别墅区。是具有独一无二性
13、，唯一性的别墅专属社区 项目劣势：1.该项目前方几十米处有大型变电站，辐射极为严重； 2、房屋朝向不正，出门见山，出路不畅； 3、盖别墅是三层联排别墅，不仅浪费面积，室内楼梯造成上下不便，是早已被市场否定的建筑产品 对该项目的借鉴： 1.有自己的独特卖点，济南目前别墅市场中唯一的纯别墅区。 2.注意别墅的选址，尽量避免辐射等环境污染严重的位置。 3.出门见山，出门不畅，不适于出行，要保证有交通优势。 鲁商御龙湾 项目位置：长清大学科技园大学路2377号（园博园东临） 项目规模:占地面积752000平方米 ,建筑面积140000平方米,容积率0.5，绿化率39.3%。 开发商：山东鲁商置业有限公
14、司 装修情况：毛坯，简装 建筑设计：加拿大DBCL公司 景观设计：加拿大DBCL公司 销售价格：最高价800万/套。最低价200万/套 推广语：尚品别墅，隐居此江山 御龙湾位置自然资源非常优厚，园博园在它的对面。由鲁商置业开发的高档别墅区，占地428余亩，总建筑面积14万平方米。项目位于济南市长清区大学科技园核心区，毗邻数千亩景观湖及国家级园博会，千亩山林环绕其间，15所大学坐落周边，文墨浩瀚之地，自然山水之间，形成了项目最具特色的亮点。 小区内有独栋、联排、双拼和四组院别墅。独栋别墅全部滨湖而建，联排和双拼也是充分发挥人景结合的特质，其中组合院落建筑更加充分反映了中国传统建筑的特点，进入之后
15、有街，再而有自己的巷子，再进入巷子有一个公共的院落，再进入私家，私家有各自自己的院落，古风古朴，又不失时代气息。 鲁商御龙湾给人以中西结合的特点，别墅私家小院以中国古老的高围墙环绕，而别墅总体外观特点又体现欧洲风格，高低错综，样式复杂。 此外，项目园林景观除了结合区域自然景观外，还打造具有济南本地特色的园林景致，保证园区外围景观的同时，还在园区内部创造了丰富的生态环境资源，成为鲁商御龙湾的绿肺和天然氧吧。 项目从选址、修建、装修直至户外景观打造上，均全程按照顶级别墅定制方案。这是一项操作难度极高、极具个性化与奢华气质的服务，让置业者深切感受到产品所能体现的自然尊崇感。 然而，鲁商御龙湾，别墅建
16、筑设计有些地方出现小的偏差，个别业主反映，质量较差，别墅不够细腻，开发商服务不够周到。 对该项目的借鉴： 1.集独栋、联排、双拼和四组院别墅等产品为一体，打破了传统别墅产品类型相对单一的缺陷。 2.提出的原创别墅-四组院别墅在山东尚属首例，产品很好的体现了和谐人居、自然共生的居住理念。 3.项目从选址、修建、装修直至户外景观打造上，均全程按照顶级别墅定制方案。这是一项操作难度极高、极具个性化与奢华气质的服务，把鲁商御龙湾打造成中国版山东首席高端品质别墅群。 中海奥龙观邸（济南豪宅，在建在售）别墅楼盘位置：经十路南，奥体中心东500米 主力户型：86-190平米 总建筑面积：约46万平米 社区容积率：1.63 绿化率达40% 物业类型：别墅，住宅，商铺 建筑类别：别墅、高层 户 数：总共 2800 户 别墅起价：1300万元/套 社区依山麓走势南高北低，城市别墅位于社区南部，以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，享有更高的私密度。 园林设计，别墅设计都是中欧结合的产物，既体现了中式设计的含蓄，又体现了欧式建筑风格的奔放和热情。 国科国际高尔夫别墅（一期、二期2002年入市已
