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1、 “集中供地”模式下的低密住宅产品力研究 摘要：“高低配”是住宅项目拿地方案的常规套路。高低配是指一个社区内既有高层住宅又有低密住宅，从而形成层次递进的空间系统。相比高层住宅，低密住宅具有更高的溢价能力，往往承担着整个项目的利润来源。相同土地指标，做足容积率，总建筑面积恒定，在土地成本未变的前提下，高低配的组合能显著提高项目的总货值。同时，高层住宅与低密住宅的销售也是相辅相成的。一般来说，先推高层住宅，保证项目流量，快速回笼资金。然后再推低密住宅，拉升小区形象，提高溢价率。同时通过低密住宅的高溢价来挤压后期高层客户下单。因此提升低密住宅的产品力显得尤为重要。关键词：集中供地；低密住宅；产品力研
2、究引言集中供地早已业内所熟知。今年2月底,一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知传出,按照住宅用地分类调控文件要求,北上广深4个一线城市,以及南京、苏州、杭州等18个二线城市实施供地“两集中”。之前普遍认为,集中供地模式是对传统供地模式的颠覆。旨在减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。也就是说通过更加透明,公开,有序的土地集中出让,来稳定预期,引导市场理性竞争。1“集中供地”模式下的低密住宅产品力研究概述2021年2月底，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22
3、个重点城市（北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡）住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。第一个集中：集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。第二个集中：集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。此政策的落地执行，彰显了国家对稳定房价的信心和决心，同时也会对整个房地产行业产生深远影响。将全面考验房企的融资、投
4、拓、产品研发、营销、成本控制等综合经营管理能力，在激烈的竞争环境中，更需练好内功，打造出更具竞争力的产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，才能实现稳健发展。因此房企的产品研发显得尤为重要。2“集中供地”模式下的低密住宅产品力研究分析作者结合之前在各房企工作经验，探讨一下低密住宅的产品力研发。2.1绿地悦山府其位于宁波余姚市区，总用地面积9.6万方，容积率1.7，总建筑面积22.8万方。总图布局是典型的高低配。包含10幢4F叠墅，8幢8F洋房，5幢18层高层住宅，及1幢80m超市办公楼综合楼。作者作为房企设计管理全程参与了该项目的设计管控。重点分析一下本项目叠墅产品。叠墅共4层。一层二层为下叠
5、180方，四房两厅三卫，面宽为9.9米完整三面宽，进深7.6米。首层是横向客餐厅空间加南向老人房，二层南向3个卧室，其中一个是带书房，衣帽间的主卧系统。下叠在首层还赠送了南北入户庭院，提升业主入户的尊贵感和体验感。庭院内还设置南北的采光井，使得地库层赠送的储藏间实现采光通风。9.9米完整三面宽、首层赠送南北入户庭院、南北采光井、地库赠送储藏间、带书房的主卧系统，是下叠产品的核心竞争力。三层四层为上叠150方，三房两厅三卫，面宽为9.9米完整三面宽，进深7.6米。上叠首层是横向客餐厅空间加南向老人房，上叠二层是南向带书房、衣帽间的主卧系统加露台赠送空间。侧向的露台赠送空间预留后期业主改造成房间的
6、可能性。上叠在首层及三层均有独立的入户门厅，对开门电梯，提升业主入户的体验感和尊贵感。9.9米完整三面宽、独立的入户门厅、南向带书房的主卧系统、赠送后期改造可能性的露台，是上叠产品的核心竞争力。从后期项目营销端反馈，本项目的叠墅产品从面宽资源，赠送面积方式、入户方式、露台改造方式等多方面完胜周边竞品户型，该叠墅产品去化情况良好。悦山府下叠平面图2.2祥生绍兴云镜其项目位于绍兴市凤林西路，总用地面积6.27万方，容积率1.7，总建筑面积15.75万方。拿地逻辑是极限高低配，货值最大化。地块沿东侧，南侧河道布置7层的2.5面宽叠墅产品，地块中央景观处布置7层2面宽叠墅产品。地块北侧沿道路布置11层
7、小高层产品。重点分析一下作者研发的2.5面宽叠墅产品。叠墅共7层，一层二层为下叠190方，下叠西边套首层为3面宽，二层为两面宽。下叠东边套首层为两面宽，二层为3面宽。两套户型相互咬合。每套下叠保证至少有一层有完整3面宽。比普通的两面宽、2.5面宽的叠墅有明显优势。三、四、五层为两户合并成一梯一户的大平层产品，185方，拥有完整的五面宽，横向通长大阳台，展示效果及舒适度完胜普通中叠产品。六、七层为上叠180方，也是两层相互咬合，保证至少有一层有完整3面宽。比普通的两面宽、2.5面宽的上叠有明显优势。此地块的容积率为1.7，按常规设计，一般为7层洋房与11层小高层的组合方式，洋房与小高层的面积比约
8、为3：7。而经过作者对叠墅户型的研发设计，此7层叠墅产品比常规的叠墅产品及7层洋房产品优势更明显，溢价能力更高，且更出容积率。沿东侧，南侧河道布置7层的2.5面宽叠墅产品，地块中央景观处布置7层2面宽叠墅产品，大大地增加了低密产品的量，最终叠墅与小高层的面积比达到了7：3，极大地提升了项目的整体货值。为祥生最终摘牌此地块奠定了坚实的基础。7层叠墅剖面示意结束语总之，“集中供地”政策的落地执行，会倒逼房企更用心地打造产品，只有将产品特别是低密住宅产品打磨好了，才能实现更高的溢价，才能在土地市场更有竞争力，避免被市场淘汰。参考文献1.TheLOOP住宅项目销售中心中国重庆J.世界建筑导报,2020,35(05):90-92.2饶玥.K市C项目市场细分及定位研究D.西南大学,2020.3赵爱克.重庆现代住区发展研究系列之高层低密度住区规划设计研究D.重庆大学,2006.4徐晖.京郊小城镇低密度住宅区规划设计研究D.北京工业大学,2006. -全文完-
