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1、名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -物业治理业存在的涉税问题第一节物业治理业税务检查情形为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从2003 年我市地税系统实施税务检查的物业管 理公司中，随机抽取了50 个案例进行统计分析；在被抽取的50 个案例中，有问题46 户，有问题率达到 92%，如图 3-1 所示；在检查有问题的46 户中，最高查补税款114 万元，最低查补税款3400 元，平均查补税款15 万元；从查补税款分布看，营业税占 71.32%，企业所得税占17.66%，个人所得税占 6.57%，其他税种合计占4.45%，如图 3-2 所示；
2、由此看出，物业治理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上；其次节营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析；第一，依据营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特别问题，其中常见问题占81.41%，特别问题占 18.59%，如图 3-4 所示；一、常见问题（一）未按规定结转营业收入全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应对账款”、 “其他应对款”、 “长期应对款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税；在这类问题中，物业治理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应对款”
3、的占42.4%，计入“应对账款”和“长期应对款”的占12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%；如图 3-3 所示；图 3-3案例 1：某物业治理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25 元（其中 2000 年 1 月至 12 月代收 2271986.25 元，2001 年 1 月至 12 月代收 576716 元）， 计入“其他应对款”科目，未缴纳营业税；违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条：“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人， 应当依照本条例缴纳营业税；”及第五
4、条： “ 纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；”的规定，造成少缴营业税5%计142435.11 元；案例 2：检查人员在对一家物业治理公司实施税务检查时，发觉该单位始终以来，将预收的物业综合治理费记入“预收账款”科目，未准时运算缴纳营业税；截止2002 年 9 月，该帐户贷方余额为 794947.08 元；该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依据本条例缴纳营业税；”，第五条 纳税人
5、的营业额 为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 ，和第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天 的规定，造成少缴纳营业税39747.35 元，城建税 2782.31 元，训练费附加1192.42 元；案例 3：经检查发觉，（1）某物业治理公司分别于2001 年 3 月 6 日、7 日收取某物业治理中心物业治理费收入49017.61 元和 7736.24 元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入, 未申报缴纳 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -营业税；（ 2）该单位 2001 年 5
6、月 17 日收取房屋出租收入20000 元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税；上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税；”第四条“纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，依据营业税规定的税率运算应纳税额；应纳税额=营业额税率；”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；”及营业税税目税率表规定 “服务业”税率为5%；另据中华人民共和国城市保护建设税暂行条例其次条：“凡缴纳产品税、增
7、值税、营业税的单位和个人，都是城市保护建设税的纳税义务人；”征收训练费附加的暂行规定其次条：“凡缴纳产品税、 增值税、营业税的单位和个人， 应当依照本规定缴纳训练费附加；”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69 元，及城建税268.64 元和训练费附加115.13 元；（二）收入直接冲减支出类科目物业治理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，躲避纳税；案例 4： 某物业公司 2000 年和 2001 年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和 1405543.3 元，冲减了物业治理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定： “在中华人民
8、共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人， 为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税；”和国税发 1998217号国家税务总局关于物业治理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业治理企业代有关部门 收取水费、电费、燃（煤）气费、修理基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业治理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、修理基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税；”造成少缴纳营业税127515.83 元；二、特别问题（一）价外费用未作计税依据物业治理公司向其他公司收取的手续费
9、、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税；（二）应税收入直接转入税后所得物业治理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，躲避纳税；案例 5：北京某物业治理有限责任公司在收取物业治理费的同时，另按物业治理费5.5%收取业主税金， 2000 年收取业主税费合计15313.74 元， 2001 年收取业主税费合计20051.4 元；该企业2000 年 7 月和 9 月分别收取代理业务劳务费319.84 元和 4526.46 元，记入“营业外收入”科目；2001年 6 月代收款项手续费共计28208.11 元记入“营业外收入”科目；以上各项均未按规定缴
10、纳营业税；依据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条: “纳税人供应应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产，依据营业额和规定的税率运算应纳税额；”第五条：“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；”第九条: “营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；”的规定，并依据营业税税目税率表“服务业- 其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应依据规定缴纳营业税共计3409.96 元；（三）暂收款项未申报缴纳营业税物业治理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后预备装修时，
11、企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营 业税；（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符；（五）房屋销售收入未缴营业税房地产开发公司下属物业部自行进行物业治理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业治理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税；第三节个人所得税涉税问题一、常见问题（一）劳务酬劳不申报纳税或按工资薪金申报纳税未签订劳务合同的暂时工作人员的劳务酬劳，为物业治理公司供应非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业治理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，
12、而不是按劳务酬劳的税率代扣代缴税款；案例 6：某物业公司2001 年支付给暂时聘用人员的劳务酬劳，金额为18720 元，是依据工资、薪金所得税目运算缴纳个人所得税，应按劳务酬劳所得税目补缴个人所得税；依据中华人民共和国个人所得税税法第一条、其次条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻及其实施细就如干详细问题的通知第 二条第三款的规定，补缴个人所得税1584 元；（二）不全额申报纳税按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应对款”等往来科目，躲避缴纳个人所得税；二、 特别问题（一）出差补助未缴纳个人所得税；
13、（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税；第四节企业所得税涉税问题一、常见问题（一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税例 7：某物业治理公司2000 年 1 月至 2001 年 12 月支付治理人员误餐补贴73656 元计入“治理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960 元），应调增利润；依据北京市地方企 业所得税税前扣除方法第三十条第一款：“. 误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48 元；（二）未结转营业收入，少缴企业所得税全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应对账款”、 “其他应对款”、 “长期应对款”、 “应收账
14、款”、 “其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税；二、特别问题（一） 以收抵支，躲避缴纳企业所得税物业治理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、训练费附加返仍、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，躲避缴纳企业所得税；（二） 重复列支成本、费用在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支动身生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税；第五节房产税（城市房地产税）涉税问题一、常见问题（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）；（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开头投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）；二、特别问题企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金；
