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1、从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.新规上手！物业治理收取水费，你知道有三种账务处理方式吗？【会计实务体会之谈】案例甲企业是物业治理公司，一般纳税人；2021 年 12 月收取业主物业费的同时收取自来水费；支付 自来水公司自来水费价款合计103 万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3 万元，并认证相符；由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用根据各业主房间建筑面积分摊；收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10 万元；案例解析一、营改增后物业治理服务收取自来水费的税率差问题营改增后， 供应物业治理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自
2、来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题；自产的自来水可挑选简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业治理服务 纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能挑选13%税率计征增值税；二、各地方政策解决方案的缺陷之前为解决物业治理服务水费税率差问题，不少地区规定物业治理服务纳税人转售给业主的自来水费，可挑选 3%征收率；但是该规定在税理上有漏洞，挑选3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原就相悖；同时供应物业治理服务的小规模纳税人仍旧存在着不能抵扣自来水进项税， 却仍要根据 3%征收率计征增值税的税负增加问题 （对于小规模纳税人来讲， 其他电费暖气费也存在同样的问题） ；
3、三、国家税务总局实行差额征税简易计税政策2021 年 8 月，国家税务总局发布国家税务总局关于物业治理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告（国家税务总局公告2021 年 54 号，下简称 54 号公告）规定， “供应物业治理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额根据简易计税方法依3%的征收率运算缴纳增值税”；54 号公告实行了差额征税并挑选简易计税的方法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原就从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.问题，以及自来水税率差对于物业治理纳税人造成的税负增加问题，以及供应物业治理服务的小规模
4、纳税人销售自来水的税负增加问题；留意，根据差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税；四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍旧存在税负增加问题 54 号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等 不能实行相同的政策，在根据转售处理时，选购时抵扣电费17%进项税，或者 13%取暖费进项税，销售时也根据相同的税率计征增值税，因此对于供应物业治理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题；而对于供应物业治理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍旧存在着 不能抵扣进项税，却仍要根据3%征收率计征增值税的问题；即54 号公告
5、并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题；另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题根据代购处理的规定；代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件；五、如何开发票问题供应物业治理服务纳税人挑选差额征税且简易计税方式的， 54 号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告 2021 年第 23 号规定的“根据现行政策规定适用差额征税方法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不实行差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税；六、账务处理以下分三种情形进行账务处理：单位： （万元，下同）（一）根据正常转售自来水处理可抵扣进
6、项税，但是不能挑选差额征税和简易计税甲企业账务处理： 1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本100应交税费应交增值税（进项税额）3103 （ 1+3%） 3%贷：银行存款 1032、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款113（103+10）从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.贷：主营业务收入100【113（ 1+13%）】应交税费应交增值税（销项税额）13【113（ 1+13%） 13%】3、结转增值税：借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）10贷：应交税费未交增值税10甲企业应纳增值税额 =13-3=10 万元；（二）根据 53 号公告差额征税并简易计税政策
7、根据 53 号公告实行差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税；甲企业账务处理： 1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本100应交税费未交增值税3【103（ 1+3%） 3%】贷：银行存款 103说明，该分录中的3 万元，并不是自来水公司开具的增值税专用发票上注明的增值税额，而是差 额扣除自来水费103 万元运算可抵减的增值税额=103（ 1+3%） 3%=3万元；因挑选简易计税，不应计入应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）科目；2、收取业主自来水费时： 借：现金或银行存款113贷：主营业务收入109.71 【113（ 1+3%）】应交税费未交增值税3.29 【113（ 1+3%
8、） 3%】甲企业应纳增值税额 =3.29-3= （ 113-103）（ 1+3%） 3%=0.29万元3、假如自来水增值税专用发票已经认证，就应转出进项税：借：应交税费应交增值税（进项税额）3贷：应交税费应交增值税（进项税额转出）3说明，假如支付的自来水费大于收取的业主的自来水费，就仍旧根据上述分录账务处理，“应交税费未交增值税”科目显现借方余额，可抵减以后自来水税费产生的正数差；但该借方余额是否可抵减其他业务产生的增值税额？54 号公告并未明确， 个人认为可以抵减其他业务产生的增值税额，如以后明确不能抵减其他业务的增值税额，可在未交增值税下增设明细科目单独核算，以抵减后期产生的自来水费的正数
9、差；从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.（三）根据代购政策处理对于供应物业治理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定；比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情形下，可以作为代购处理；收取的业主的代收水电费服务费，应根据经纪代理服务计征增值税；根据代购政策账务处理如下： 1、支付自来水公司水费时：借：其他应收款103贷：银行存款 1032、收取业主自来水费时： 借：现金或银行存款113贷：其他应收款 103主营业务收入代交水电费收入9.43 【（113-103 ）（ 1+6%）】应交税费应交增值税（销项税额）0.57 【（ 113-103）（ 1+6%） 6%】甲企业应纳增值税额 =0.57 万元；小编寄语：不要盼望一张证书就能使你走向人生巅峰；考试只是检测学问把握的一个手段，不是 目的；千万不要再考试通过之后，放松学习；财务人员需要学习的有许多，人际沟通，实务体会，excel等等等等，都要学，都要积存；要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是肯定不是说有了证，就有了一切；有证书学问比别人多了一个挑选；会计学的学习，必需力求总结和应用相关技巧，使之更加便于懂得和把握；学习时应充分利用学问的关联性，通过分析实质，找出核心要点；
