《拆迁置换房产捐赠给直系亲属再转让,涉及哪些税？》由会员分享，可在线阅读，更多相关《拆迁置换房产捐赠给直系亲属再转让,涉及哪些税？（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.拆迁置换房产捐赠给直系亲属再转让，涉及哪些税？（老会计人的体会）【基本情形】A 市于 2021 年开头实施旧城改建， 拆迁户搬迁补偿款支付依据 国有土地上房屋征收与补偿条例等文件规定执行； 2021 年 3 月 15 日该市拆迁户自然人甲与某房产公司签订拆迁置换协议，甲被拆迁的私宅小楼共三层，面积360 平方米（房产证上产权人为甲，市场价1200 万元），现与房产公司商定， 拆迁后房产公司用在该地块上开发的楼盘中的两套住宅（非一般住宅）、一套商
2、铺共计 360 平方米置换甲被拆迁的私宅，该住宅市场价 300 万元/ 套，商铺市场价 600 万元，均为毛胚房，双方商定不再涉及补价；甲一家三口（妻子与甲子），依据原协议商定，在房屋置换时，房产 公司将两套住宅分别落甲与甲妻名下，商铺落甲子（未年满18 周岁）名下，后甲为了少交契税，要求房产公司于2021 年 3 月 28 日将住宅及商铺均先落于甲的名下，2021 年 4 月 3 日，甲再将其中一套住宅赠与妻子，将商铺赠与甲子，并于当日办理房屋产权变更登记；2021 年 5 月，甲子及其妻开头对住宅及商铺进行装修，每套装修费用30 万元；目前，甲一家三口拟移居澳大利亚，如甲妻与甲子拟于202
3、1 年 4 月 1 日将住宅、商铺对外转让；请问：在上述房屋拆迁置换、甲妻与甲子受赠房屋及将来对外转让过程中，依据现行税法，自然人甲、甲妻与甲子涉及哪些税收？（A 市契税税率为3%）【案例解析】本例涉及营业税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税等多个税种，而且在整个业务中，拆迁置换房屋产权人是甲仍是甲妻与甲子，对外转让时住宅与商铺，以及购房时间的认定等问题都牵涉到不同的税收待遇，现对拆迁置换、受赠房屋、对外转让三个环节涉及的税收问题逐一分析如下：一、拆迁置换1. 营业税依据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归仍给土地全部者行为营业税问题的通知（国 第 1 页，共 6 页 - - - -
4、- - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.税函【 2021】277 号）规定：“纳税人将土地使用权归仍给土地全部者时，只要出具县级（含） 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归仍给土地全部者的行为，依据国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿） 的通知（国税发【 1993】149 号）规定，不征收营业税；” 甲取得的置换房屋其实质是房产公司用房产抵拆迁补偿费，因此，对甲不征收营业
5、税；国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的 批复（国税函 2007969号）规定：“国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归仍土地全部者；依据营业税税目注释（试 行稿）（国税发 1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归仍给土地全部者的行为，不征收营业税；因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权， 并依据中华人民共和国土地治理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不 动产）的补偿费，不征收营业税；”2. 土地增值税依据中华人民共和国土地增值税暂行
6、条例第八条及其实施细就第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税；3. 个人所得税依据财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税【 2005】45 号）规定，“对被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁治理方法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；”甲取得拆迁置换房屋免征个人所得税；4. 契税依据财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税【2021】82 号）第三条规定，“居民因个人房屋被征收而挑选房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的， 对新换房屋免征契税； 缴纳房屋产权调换差价的
7、， 对差价部分按规定征收契税； ” 本案中，房产公司与甲的拆迁房屋置换不涉及补价，因此，房产公司将住宅及商铺过户给甲时，甲免征契税；假如房产公司将置换房屋直接过户给甲，甲可享受免征契税，但假如直接过户给甲妻和甲子，因甲妻、甲子并非原拆迁房屋的产权全部人，应懂得为甲将房产捐赠给甲妻、甲子，依据中华人民共和国契税暂行条例其次条规定，受赠房产需缴纳契税；鉴于财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知（财税【2021】 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的
8、老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.4 号）规定，“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方全部，变更为夫妻双方共有或另一方全部的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方全部的，或者房屋、 土地权属原归夫妻双方共有，双方商定、变更共有份额的，免征契税；”本例，房产过户给甲后， 甲将其中一套住宅权属变更为其妻，免征契税，但甲将房产权属过户给其子，就需要缴纳契税； 需要说明的是，财政部、国家税务总局、 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 （财税【 2021】94 号）规定：“对个人购买一般住房，且该住房属于家庭（成员范畴包括购房人、配
9、偶以及未成年子女，下同）唯独住房的，减半征收契税；对个人购买90 平方米及以下一般住房， 且该住房属于家庭唯独住房的，减按 1%税率征收契税； ”由于甲子未成年，与甲、甲妻属于同一家庭，且受赠的是商铺，故不能享受契税优惠，甲子应纳契税18 万元（6003%=18万元）；5. 印花税财政部、 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税【2021】137 号）规定： “对个人销售或购买住房暂免征收印花税；”依据该规定，拆迁置换的两套住宅免征印花税，拆迁置换的商铺应当贴花， 并依据财政部、国家税务总局关于印花税如干政策的通知 （财税【2006】162 号）依据“产权转移书据”征收万分之五
10、的印花税；二、房屋捐赠1. 营业税依据财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税如干免税政策的通知（财税【2021】111 号）其次条第（二）项规定，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权的，暂免征收营业税；因此，甲将住宅及商铺赠与其妻、其子，甲免征营业税；依据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收治理有关问题的通知（国税发【2006】144 号）规定，个人向他人无偿赠与不动产，除继承和遗产处格外，在办理营业税免税申请手续时应向税务机关提交房产全部人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书
11、”等赠与公证材料；2021 年 4 月 3 日甲某将房产赠与妻子、甲子时，需按前述规定预备相关资料；该条款现已被国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告 （国家税务总局公告2021 年第 50 号）废止；自 2021 年 7 月1 日起，个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合财税【 2021】111 号其次条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的
12、老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.供房产全部人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”；2. 个人所得税依据财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税【 2021】78 号）第一条第（一）项规定，房屋产权全部人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税；因此，甲将住宅及商 铺赠与其妻、其子，三人均免征个人所得税；3. 土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细就其次条，“条例其次条所称的转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或
13、者其他方式有偿转让房地产的行为； 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为；”财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些详细问题规定的通知 （财税字【 1995】048 号）第四条规定，细就所称的“赠与”包括房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；依据上述规定，甲在赠与住宅及商铺时，不涉及土地增值税；4. 印花税依据中华人民共和国印花税暂行条例实施细就第五条及财税2021137号文件规定，甲将住宅赠与其妻双方免征印花税，甲将商铺赠与其子，双方均需按“产权转移书据”万分之五贴花；三、对外转让1. 营业税财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政
14、策的通知（财税【 2021】39 号）规定，自 2021 年 3 月 31 日起，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2 年以上（含 2 年）的非一般住房对外销售的，依据其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上（含 2 年）的一般住房对外销售的，免征营业税；甲于 2021 年 3 月 28 日取得置换的住宅（非一般住宅） ，于 2021 年 4 月 3 日将其中一套住宅赠与其妻子并于当日过户， 如其妻于 2021 年 4 月 1 日将该住宅对外转让， 甲妻是否可享受满2 年差额征收营业税呢？依据国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个详细
15、问题的通知（国税发【2005】172 号）第四条规定，“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用通知的有关规定；其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定；个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书， 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.到地方税务部门办理相关手续；”因此，甲妻在运算购房时间是否满2 年时，自 2021 年 3 月 28日起算，符合满2 年的时间要
