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1、 华融资产管理大楼物业管理服务计划方案XXXXXX有限公司2020年7月10日 目录页第一章 项目概况及物业管理思路第二章 物业组织架构及人员配备第三章 大楼内保洁流程及保洁环境第四章 员工食堂服务方案第五章 会议服务方案 第六章 安全护卫部分管理运行方案第七章 工程维修服务方案第八章 物业费用测算结束语第一章 项目概况及物业管理思路一、项目概况根据甲方物业管理服务需求，本次采购项目为华融资产管理办公楼的物业管理服务，主要内容为公共区域保洁服务、保安服务、零星工程维修和会务服务。本次采购范围包括：1、环境卫生管理服务：新机关办公区的卫生清扫保洁（包括公共厕所、走道、楼梯扶手、楼内玻璃等），公共
2、场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生（包括办公楼门窗清洁和会议室地毯清洁），定期消毒、杀菌及生活垃圾的收集与清运，所有物业范围内的除“四害”、及公共区域的日常清洁。2、机关会议室会务服务：会议的迎宾礼仪接待、会场布置、茶水服务、音响调控服务、会议室的日常整理和设施设备管理。3、零星工程维修服务。4、安全防范服务：主要包括楼内安全巡逻，卫生防疫、等安全维护服务。二、管理思想以及管理定位通过实地考察和认真研究，从物业管理的角度分析，对大楼鲜明的特点和要求有了全面认识和了解。满足这些特点和要求，管好这一办公大楼，正是对物业管理企业实力的考验。项目管理的特点和要求1、服务高层次，管理高标准华荣资产管
3、理大楼集，会议、业务洽谈、商务活动等多项工作服务及功能于一体的办公大楼。这就要求我们的管理和服务必须从高起点、高标准做起。2、技术要求高水平华融资产管理大楼是集办公、商务活动、业务洽谈为一体的综合性建筑，其配套设施有安全监控系统，消防报警系统，供配电、供水系统，通信系统等。均采用了目前较先进的设备，科技含量高，管好这些设施设备，使之能正常运转，确保大厦各项工作顺利开展是物管企业的首要任务。3、低成本，高效益华融资产大楼投入运营后，需花费一定资金管理维护。因此，作为物业管理企业用换位思考的方法站在业主的角度，在保证一流服务质量的前提下，尽量想方设法降低大楼的管理成本，延长大楼和公用设施、设备的使
4、用寿命使其保值、增值。3、 管理特色根据项目实际情况，我们计划从提高服务水平的角度出发，围绕以下重点，努力和务实地从以下几个方面积极采取各种措施，打造鹏徽物业服务品牌特色：（1） 、专业化管理：我们将力争短期内树立本项目专业物业管理服务形象。从项目前期介入开始至日常管理的实施，力求突出管理服务的专业化。从制定标准化作业程序、加强操作人员的培训、强调日常规范化操作到全面使用机械化作业、统一服务人员服装等，务求专业；通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习，适应市场变化，满足并超越客户不断发展的要求和期望；以人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、
5、重视整体服务形象的营造等方式使我们的服务处于领先地位，满足业主一流物业品牌体验需求。（2）、高素质团队：我们将努力让客户以我们高素质服务团队形象为荣。1、从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整齐，工作效率高，并坚持不怠。2、实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、以稍高于本地同行业薪酬水平吸引和留住人才，在条件允许后完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才团队。（3）、细微化服务：我们将致力于让客户从我们服务细节中感受到自己的尊荣。1、相关经验告诉我们，物业管理的本质是服务，服务中重视每一个细节、坚持提供优质服务品质和多样化的贴心服务项目，是提高业主满意
6、度的关键。2、我们针对项目特点为本项目策划了“开放、高效、一体化”的整体形象定位，如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下细微化服务工作：3、从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到98%；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；所有管理服务人员严格执行鹏徽物业员工行为规范，全面贯彻ISO9000质保体系；根据实际情况采用隐性化服务概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。第三章：人员配备和管理1、 拟设立的组织架构和人员配备现场主管1人 会务服务（2人）秩序维护（8人）工程维
7、修（2人）环境卫生（6人）1、 人员配备依据 现场主管1名，全面负责大楼内物业管理相关事务，协调物业公司和甲方领导之间工作事宜，上传下达。 会务服务2名，负责办公区内会议管理、会务接待、茶水服务等 保洁员2名， 负责大楼内卫生、垃圾清运、对保洁的要求较高、因此增加人数，用以保证现场的服务品质。 秩序维护8名，三班倒，每班2人，2人轮休，负责办公区域内安保巡逻、防疫体温测量等。 工程维修员2人，负责区域内的零星维修，并且配合会务服务，做好多媒体的调试工作。 合计： 19 人。2、管理与服务人员素质要求1、现场经理要求45岁以下，高中及以上学历，持建设部物业管理从业人员上岗证书，有2年以上酒店、物
8、业服务或管理经验，沟通能力强，五官端正形象好。2、会务服务员要求是女性、30岁以下，身高1.60米以上、五官端正、政治素质好、初中以上文化程度、无犯罪记录、反应灵敏，形象较好。3、保洁员年龄50岁以下，身体健康，能够吃苦耐劳4、 维修员年龄45岁以下，身体健康，能吃苦耐劳，具备电工基本操作证书，并且对多媒体调试具备相应的经验。5、秩序维护员要求50周岁以下，身体健康，能吃苦耐劳，无犯罪记录，形象较好第四章：大楼内保洁管理流程环境一、清洁卫生每日工作规程1、着装统一佩戴胸牌。 2、着装整洁干净，钮扣按要求扣好，不得敞开外衣，挽袖或卷起裤脚。 3、正常工作期间，每日早晨6：00到岗，对群楼内各楼道
9、、电梯轿厢、群楼院落等进行清扫、保洁早班7：30结束。4、业主工作期间对公共区域进行流动保洁。5、业主下班后再次对公共区域进行彻底保洁6、雨雪天气等情况下应及时将“小心地滑”黄牌等提示标识摆放到人流集中及容易发生危险的地方。7、使用吸尘机等电器设备时应注意首先要检查电线是否有破损、漏电的现象，发现问题要立即换线或经维修员检查确定无安全危险后才能使用。8、使用清洁剂必须要了解清洁剂的性能，特别是酸性清洁剂，切勿乱用，以免造对瓷砖、云石、花岗岩石的损坏。10、做到微笑服务，语言文明，讲礼貌，任何情况下，不得同客人吵架，工作中注意“三轻”即说话轻、走路轻、操作轻，做到“四勤”即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤
10、；11、在做好本职工作的前提下突出显示亲情化的服务；如楼梯保洁中注意给业主右侧的闪让，见面问好等二、保洁工作时间安排（具体时间依据现场实际情况决定）清洁时间安排： 6：00-7：00 楼道、楼梯、卫生间的清理、会议室、办公室全面清理； 7：00-7：30 垃圾清运； 8：00-11：00 循环保洁； 13：30-14：00 楼道、楼梯、卫生间的清理 14：00-17:00 循环保洁 17:00-17:30 垃圾清运、巡查在管区域。2、 作业流程程序1、门厅、大堂的保洁程序（1）、定时巡回清扫：大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每30分钟（时间长短应视人员流动量及其他因素定）应定时巡
11、回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他项目，隔30分钟再巡回保洁地面，如此往复。（2）、依次逐项擦拭：门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日擦拭一次即可，应事先安排好作业顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为35分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。有的项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。（3）、操作注意事项：为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫，遇雨天，应铺吸水性的脚垫；门厅及大堂入口区域设专人推尘，随时擦拭人们进入时的
12、脚印；门厅及大堂地面根据不同材质，采取不同的清洗方法；不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成花痕；注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。2、卫生间的保洁程序（1）、卫生间的日常保洁项目包括：及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物，及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3，不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢，定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备，定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台，定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂，及时补充洗手液、香球、手纸。（2）、作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，
13、深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。（3）、进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。（4）、扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。（5）、按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。（6）、用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。（7）、用地拖拖擦地面，注意边角
14、落，注意尿兜周围，不要留有水迹。（8）、补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。（9）、按规定喷洒除臭剂、清香剂。（10）、撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。（11）、操作注意事项：作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤；中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口；清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管；作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便领导注意并予以配合；注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。3、楼层过道的保洁程序（1）、用扫把彻底清
15、扫楼层各通道地面，清倒垃圾桶。（2）、用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。（3）、用湿无绒布擦抹梯门、指示牌，然后用干布抹净。（4）、用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。（5）清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。（6）每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。4、电梯轿厢保洁程序（1）、准备工具、物料，包括手刷、百洁布、吸尘机、水桶、人字梯、毛巾、镜布、全能水、洁而亮、去污剂、不锈钢钢油、告示牌等。（2）、将电梯暂停开；（3）、在电梯门口处放置告示牌；（4）、电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；（5）、用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物；（6）、用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；（7）、用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干；（8）、
