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1、本报告是严格保密的。二环线一环线合肥市区住宅板块已基本形成，形成东贫、西富、南贵、北乱的区域形象板块价值分析全国现象板块综述板块构成现状：板块构成现状：多核心发展合肥城市整体发展格局呈现多核心形态，形成五大核心：老城区中心、高新及政务文化中心、包河中心、经开区中心、滨湖区中心。板块划分合肥房地产市场具体可以分为9个片区：中心城区、庐阳板块、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块、政务新区、经济开发区、滨湖新区等区域形象合肥房地产市场形成了东贫、西富、南贵、北乱的区域形象。庐阳板块高新区板块马鞍山路板块政务新区滨湖新区瑶海新站板块中心城区经济开发区蜀山区板块市区板块划分示意市区板块划
2、分示意本报告是严格保密的。庐阳板块：距离市中心近，交通便捷，但形象相对较差，非城市重点发展方向p庐阳板块是合肥的老城市区域，距离市中心较近，生活配套比较成熟、北二环路已经通车，交通非常便捷 ；p双岗区域历来是合肥比较混乱的地区，造成北区在市民心中印象一直较差。二环路一环路市中心庐阳板块双岗房地产项目正往外围发展紧邻中心，交通便捷但形象不佳未来开发空间充足板块价值分析全国现象庐阳板块价格区间高层5900-6000元/产品形式高层为主，少量多层客户特征地缘性客户为主，也有少量省内外地客户，追求性价比代表项目中铁国际城、龙源丽景等庐阳板块目前区域价值相对较低，未来将成为城市框架内补充发展区域p以前庐
3、阳板块房地产主要集中在临泉路以南，以后临泉路以南供应很少；p目前项目开发主要在临泉路以北，未来会往长丰方向发展。p庐阳板块还存在不少可开发的地块，但非政府重点发展方向；p在热点地区供地枯竭后，可能成为补充发展区域。中铁国际城本报告是严格保密的。瑶海新站板块：传统厂区与批发市场集中，依托新兴商圈发展，但未来发展受用地限制板块价值分析全国现象瑶海新站板块p老城市区域，人口密集、配套成熟，城市面貌陈旧；p区内集中了合肥的老国企以及大量批发市场，污染较大，物流业发达、交通拥挤；p在市民认知中较贫困、嘈杂。p未来随着大学城的兴建，会往东发展住宅用地配套价格区间高层6600-6700元/产品形式小高层、高
4、层为主客户特征地缘性客户为主，主要包括合肥旧工业区的居民、公务员，以及部分产业人口和依托火车站做生意的等代表项目家天下、七里香榭等大量新开发项目对区域形象有一定提升p老工业与批发市场的存在使其居住环境难有很大改善板块未来会继续向东发展，但区域形象难改变家天下批发市场众多 城市面貌陈旧传统工业集中市中心瑶海新站板块二环路一环路城市面貌陈旧、环境不佳瑶海新站板块未来发展新兴商圈带动本报告是严格保密的。滨湖新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区，已得到市民高度认可板块价值分析全国现象滨湖新区四十六中建设指挥部滨湖新区规划图省府与学区搬迁推动价格区间高层5800-7800元/产品形式小高层、高层为主客户
5、特征合肥人和本省外地人都有，对学区认可，看重未来发展空间区域特点与市区交通联系方便，内部配套成熟代表项目滨湖世纪城、滨湖假日等滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极，未来一段时间仍将是开发热点片区政府强势规划：05年“滨湖新区”被列入城市发展规划，总用地面积约190平方公里，是由政府主导发展的新区配套设施自成体系商业配套市政配套发展空间巨大：在省政府搬迁及学区的带动下人气激增，且自身配套体系较完善，未来一段时间仍是政府发展重点规划逐步落地：省政府及大量事业单位已准备搬迁；大量金融单位进驻，带动20万入口。本报告是严格保密的。市中心板块：依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但后续供地不足板块价值
6、分析全国现象市中心板块市中心板块价格区间高层8500-10000元/产品形式高层为主客户特征对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力代表项目万达广场、融侨官邸等商业中心，人气聚集在供地限制下，市中心板块在未来的影响力会逐步减小 市中心商业氛围浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气； 交通便利，可方便通往全市。市中心项目高价面市后续供地不足 市中心土地后续供应量较少，影响了板块后续的持续影响力； 未来供应也多是小规模旧改项目，成本高，难以塑造大社区，且按政府要求，一环内不允许新建住宅。 市中心项目相对较少，但都实现了较高的价格：万达广场的高层平层豪宅实现了13000元/的价格（含精装3000
7、），融侨官邸在限价的情况下也实现了近9000的价格。万达广场本报告是严格保密的。马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的中高端住宅板块，未来影响力会逐步缩小板块价值分析全国现象马鞍山路板块交通便捷配套设施成熟和昌都汇华府项目规模建面30万物业类型高层均价6900元/销售状况中小户型销售稍好，大户型滞销客户特征地缘型客户及省内外地客户 马鞍山路板块是在02年左右开始开发，已经开发成熟了许多中高端小区； 后续土地供应量不足，往南较多学校，没有太多地，只能东拓，但往东土地也不多。市中心一环路二环路马鞍山路板块5分钟车程马鞍山路板块与主城区距离近，随着近年众多中高档楼盘的开发成熟，已形成合肥市的中高端
8、住宅片区形象马鞍山路板块未来可供开发土地较少片区开发基本完成，后续发展空间很小本报告是严格保密的。黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板块，日趋成熟，但后续发展受到一定局限板块价值分析全国现象黄潜望板块高新区板块政务新区市中心一环路二环路p区位优势明显，在老城区、大蜀山区、政务新区的环抱之中，享有他们的资源条件。p集中了合肥80%的科教资源，汇集了39所大中专院校，60余家科研院所，收入水平高。p由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧改项目为主。高校云集价格区间7000-9000元/产品形式小高层、高
9、层客户特征地缘性客户为主，包括附近高校的教师、企事业单位职工、公务员，以及全市的中高端客户代表项目金色名郡、幸福里、学府名都等黄潜望板块望江路交通便利配套成熟人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群交通便利，生活配套成熟区域的局限区位优势本报告是严格保密的。政务区：价值被充分实现和放大的高端居住片区，生活配套日趋成熟，未来会演变为豪宅区板块价值分析全国现象政务区板块二环路政务文化新区10年以后：顶级豪宅区在政务驱动及绿地等品牌开发商影响下，区域价值开始建立；但首期以本土小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。04-08年：城市价值承接地09-10年：高端居住区区域价值快速提升，与老城区基
10、本持平，演变为高端居住区；外地知名开发商进驻，客户结构升级。随着绿地、华润、安徽置地、新地中心等四大家族的进驻，政务区未来会演变为顶级豪宅区；新一级的城市富人区，国内一线开发商分流高端市场。价格区间高层6500-9000元/，别墅2万-3万元/产品形式高层为主、有别墅供应客户特征客户以全市的中高端客户为主，他们更关注环境、品质，经济实力较强代表项目置地广场、融科九重锦等经过十多年的发展，政务新区已经发展为市政配套齐全的居住、办公区，未来随着万达、万象城等大型商业的进驻，商业配套会日趋完善基础设施良好以完善行政功能与优质生态资源为核心驱动的政务新区，其居住价值已被逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资
11、价值也日益凸显客户认知度高本报告是严格保密的。高新区板块：景观资源、高新技术产业聚集的高端住宅板块，接受政务区辐射板块价值分析全国现象高新区板块董铺水库蜀山风景区自然资源丰富蜀山风景区董铺水库高新区建成区二环路高新区外延区接受政务区辐射p合肥高新区作为安徽省最大的高新技术产业化基地 ，累计引进内外资项目800多个，2009年实现生产总值171.6亿元。高新技术产业聚集交通便利高新产业高端楼盘云集、客户认知良好p合肥传统富人区，绿城桂花园、华润澜溪镇、梦园小区等高端楼盘云集；p市民对高新区认知良好，环境好、素质高，但大多局限在蜀山以东区域。p高新区建成区南部目前已经开始接受政务区辐射；p未来政务
12、区的中高端客户外溢，高新区是最佳选择之一。绿城桂花园华地紫园本报告是严格保密的。经济开发区：产业与大学城支撑的、自成体系的居住新城，未来可承接政务区客户转移板块价值分析全国现象经开区板块市中心p经济开发区内集中了国际国内的大企业和高校，众多产业人群及高校职工支撑了经开区的房地产发展；p区内交通便利，基本生活配套充足。312国道金寨南路经济开发区远离市区产业与大学城支撑江淮汽车安徽水利水电技术学院交通便利基本生活配套充足价格区间高层5100-8500元/产品形式多层、小高层、高层客户特征地缘性客户为主，少量城市被挤压客户，对区域外的购房者吸引力不足区域特点自成体系，但未来土地供应不足代表项目中环
13、城、百乐门、长安萨尔斯堡、国耀一方城等未来承接政务区中高端客户转移p目前经济开发区以内部消化为主，同时以低价吸引市区价格挤压客户；p随着政务区由中高端片区向豪宅区转变，中高端客户会被挤压出去，而经开区凭借和政务区的地缘关系，会成为中高端客户重要承接地；p未来土地供应不足，土地稀缺性也会促进区域价值提升。本报告是严格保密的。通过各区域的价值现状与演变分析，可以发现各区域的发展机会板块价值分析全国现象区域发展机会二环线一环线庐阳板块高新区板块马鞍山路板块政务新区滨湖新区瑶海新站板块中心城区经济开发区黄潜望板块政务驱动补充式发展品质驱动在本轮城市扩张中，经开区与高新区处在城市向西向南发展重点方向上，
14、占据先天的发展机遇单核向多核发展中，单核向多核发展中，向西向南向西向南是主题：是主题：政务驱动式发展滨湖新区的发展是由政府强势推动的，配套了基础设施和学区；目前已积聚了人气和口碑，未来仍是重点发展的新城。城市补充式发展各区域均有机会，但马鞍山路、瑶海新站等板块可出让土地较少；未来主要集中在区域形象较差的庐阳板块。品质驱动式发展政务新区通过多年的发展已成为高端居住区，随着一线开发商的进入即将演变为豪宅区；经开区和高新区板块未来将承接政务区辐射，实现品质驱动式发展。森林公园板块本报告是严格保密的。新站区在售代表项目综合盘点新站区住宅类物业盘点新站区住宅类物业盘点项目名称项目名称物业类型物业类型户型
15、配比户型配比月均去化月均去化 销售均价销售均价剩余货量剩余货量客户构成客户构成七里香榭高层 50（50%）、 60（30%）、70（20%） 128套7200-7300572套本地居多，外地也有部分，年轻人居多，中年人少家天下小高层86、110 506700454各区都有利港银河新城（尾盘）多层、小高、层高层89（60%）、104（40%）利港尚公馆 高层89（60%）、110（30%）、117（10%）100套6100-6200100多外地、三县都有金成港湾（尾盘）高层 87（50%）、 96-120（50%）6200本地和三县都有，关注价格、位置隆昊昊博园 小高层|高层 60-80（50%
16、）5600-5700 本地居多，首次置业 本报告是严格保密的。瑶海区在售代表项目综合盘点瑶海住宅类物业盘点瑶海住宅类物业盘点项目名称项目名称物业类型物业类型户型配比户型配比月均去化月均去化销售均价销售均价剩余货量剩余货量客户构成客户构成华润紫云府高层（33层） 7500淮矿和平盛世高层89（50%）、110、130（50%）907600-77001550周边地区关注环境恒盛豪庭31层高层住宅 88-18011470009本地人居多，肥东相对较少，关注户型、位置、学区城建琥珀名城 高层 6100龙岗静安新城 多层、小高层、高层 82、90（80%）；101、110（20%）1505700周边自住，关注位置，配套年轻人居多海洲景秀世家 小高层 高层 公务员，银行职工；主要为自住，也有少量投资 5000稳定收入人群，公务员、教师以及城建部门 本报告是严格保密的。马鞍山路在售代表项目综合盘点瑶海住宅类物业盘点瑶海住宅类物业盘点项目名称项目名称物业类型物业类型户型配比户型配比月均去化月均去化销售均价销售均价剩余货量剩余货量客户构成客户构成和昌都汇华府高层 7500 江南新里程高层77（22%）；
