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1、思考与练习练习本章教学要求本章主要内容不动产经济学【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解我国的房地产制度，熟悉我国土地制度，掌握我国现行住房供应体系。【教学重点及难点】土地所有制、土地使用制及我国住房供应体系等。【教学内容与时间】 （4学时） 。【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。首页第九章房地产制度第一节 土地制度第二节 住房制度第三节 国外房地产制度首页第九章房地产制度是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定。它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。定义土地所有制土地的分配问题表明土地所有权是土地所有制的法律体现形式
2、，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地制度的核心；是法律体现第一节土地制度一、土地所有制第一节土地制度一、土地所有制（一）土地所有制度的建立与现状（二）土地所有制度的改革与完善1、城市土地所有制度的完善城市土地的国有化要比其他形式的所有制更优越，表现为：（1）有利于维护社会主义生产资料公有制（2）城市土地国家所有，是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件。（3）有利于城市土地的统一管理。2、土地集体所有制度的完善目前土地集体所有制改革的主要方针是，维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使
3、用制。理由是：（1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。（2）有利于维护政策的持续性与稳定性。（3）有利于土地的管理和控制。第一节土地制度一、土地所有制（三）港、澳、台土地所有制1、香港土地所有制：1997年回归后，按照中华人民共和国香港特别行政区基本法的规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”2、澳门土地所有制：按照中华人民共和国澳门特别行政区基本法的规定：“澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门
4、特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香澳门别行政区政府支配。”3、台湾土地所有制：土地所有权性质有私有、公有以及公私有等几种形式，其中以私有土地的数量为多。法律体现土地使用制：是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中发生的人与人之间的经济关系的法律规定。定义土地使用制怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。表明土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。核心内
5、容第一节土地制度二、土地使用制第一节土地制度二、土地使用制（一）土地使用制度的建立（二）土地使用制度的现状1、土地利用年度计划2、耕地保护制度3、土地收购储备制度4、土地征收制度5、集体建设用地流转制度6、城乡建设用地增减挂钩制度（三）港澳土地使用制度1、香港的土地使用制度2、澳门的土地使用制度土地利用年度计划土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。返回耕地保护制度 耕地保护包括耕地数量的保护和耕地质量的保护。耕地保护的目标是：保证现有耕
6、地的面积不再减少，并通过各种措施，使耕地的质量有所提高。 全国土地利用总体规划纲要（20062020年），对未来十五年土地利用的目标和任务提出六项约束性指标和九大预期性指标，其核心是确保18亿亩耕地红线中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，确保15.60亿亩基本农田数量不减少，质量有提高。 自1991年5月国务院常务会议确定每年6月25日，即土地管理法颁布纪念日为全国土地日后，至2010年的6月25日已经20周年了。为此，国土资源部确定的第20个全国土地日的宣传主题是“依法管地，集约用地，促进经济发展方式转变”。第21个土地日的宣传主题为“土地与转变发
7、展方式促节约守红线惠民生”。第22个 土地日的宣传主题为“建设高标准基本农田保障国家粮食安全”。 返回土地收购储备制度土地收购储备制度：是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。世界上最早的土地储备制度出现在1896年的荷兰,欧洲许多国家的土地储备制度都已逾数十年。国外此制度的实施旨在协助政府实施城市规划,以公共利益为出发点开展基础设施建设,抑制土地投机和合理配置土地资源等。我国的香港于20世纪80年代初建立了土地收购储备制度,上海于199
8、6年建立土地收储制度,随之杭州等城市相继建立此制度,其中杭州的土地储备制度在1999年的“全国集约用地市场研讨会”上进行了经验和成果的推广,随后各地都纷纷成立土地储备机构。2001年4月30日,国务院发出关于加强国有土地资产管理的通知。现在储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。建立土地收购储备制度的意义：（1）有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率。（2）有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。（3）有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失、实现其保值、增值。（4
9、）有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化。返回土地征收制度1、土地征收：是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。土地征收的概念实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。土地征用的概念实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。2、土地征收的前提：（1）为了公共利益的目的（2）必须严格依照法律规定的程序（3）必须予以公正补偿。返回第一节土地制度三、土地管理制度土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。其主要内容是指土地管理机构及其
10、运行模式和运行规则。（一）土地管理制度的现状在我国，负责土地管理的最高机构是国土资源部和建设部。在国土资源部有规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司等业务司，负责土地规划、利用、价格等政策的制定。在建设部主要由城乡规划司负责部分土地利用强度和容积率等相关管理事宜。从我国土地管理制度建立和发展来看，可以归纳为以下几种模式：1、统管与分管的模式：统管、分管和统分结合三种方式。2、集权与分权模式：中央和地方分权、地方分权、中央集权三种模式。第一节土地制度三、土地管理制度（二）土地管理制度确定的原则1、与土地产权制度相适应2、与国家行政体系相协调3、反映社会经济体制的性质（三）土地管理制度的改
11、革与完善1、改革省以下国土资源管理体制。2、建立国家土地督察制度。 从总体上说，原国家土地管理局于1986年成立，是改革开放的产物；国土资源部1998年组建，是改革开放的产物；2005年全国范围内省以下国土资源系统实行垂直管理，2006年国家土地督察机构正式成立，2008 年国土资源部正式设立调控司等都是形势发展的需要，都是改革开放的产物。 地质工作方面。1999年7月，组建中国地质调查局，2004年，明确中国地质调查局为副部级事业单位，负责统一部署和组织实施国家基础性、公益性地质调查和战略性矿产勘查工作。这也是改革开放的产物。2006年11月中央地质勘查基金（周转金）试点正式启动，标志着地质
12、勘查投资主体多元化的开始。2007年9月，国土资源部中央地质勘查基金管理中心揭牌成立，地勘基金有了规范的管理机构。10年历程见证30年辉煌访国土资源部原部长孙文盛国土资源系统机构变革的许多事情、诸多情况都前所未有，可以说都是改革开放带来的。目录第二节住房制度一、住房供给制度（一）我国住房供应体系的发展历程 新中国成立以来，我国城镇住房供应体系经历了四大阶段： 1、单一的行政供给制阶段改革开放前 这一阶段，住房供应体制与住房实物福利分配制度相联系。新建住房资金全部来源于国家的公共积累，住房建设计划由国家统一下达，住房由政府部门或企业、事业单位组织建设，然后以低租金方式，无偿分配给城镇职工使用。
13、2、住房市场化供应的探索和尝试阶段1978-1998年 这一阶段，开始了建立新的住房供应体系的探索。1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定指出，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。80年代中期推行城市房屋“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。第二节住房制度一、住房供给制度（一）我国住房供应体系的发展历程3、以经济适用住房为主的阶段19982003年1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确停止住房实物分配、实行住房分配货币化的同时，提出建立和完善以经济使用住房为主的
14、住房供应体系，对不同收入家庭实现不同的住房供应政策。即：最低收入家庭廉租住房；中低收入家庭经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。4、以普通商品房为主的阶段2003年以来2005年，国务院办公厅转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，进一步提出了强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；鼓励发展并规范出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力等一系列政策措施。住房供应体系如图所示住房供应体系新增住房存量住房商品住房经济适用住房（含集资合作建房）
15、适合中低收入保障对象廉租房适合最低收入保障对象二手住房（含房改房）适合多数家庭租赁住房高档商品住房适合少数高手人家庭普通商品住房适合多数家庭单位、居民出租自有住房适合多数家庭直管、自管公房适合现住户廉租住房适合少数最低收入保障对象限价房公共租赁住房第二节住房制度一、住房供给制度（二）当前住房供应体系存在的主要问题1、制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群2、存量与增量市场发展不平衡3、租赁与买卖市场发展不平衡4、住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展5、商品房供应结构不合理6、住宅产业化程度低（三）完善住房供应制度的建议政府应做好的工作：1、着力改善供应结构，坚持普通商品住房在住房
16、供应中的主体地位2、创新机制，强化住房保障3、大力培育租赁市场4、加快推进住宅产业现代化第二节住房制度二、住房保障制度（一）我国住房保障制度的历史沿革在中央和地方的共同努力下，各地逐步建立了以经济适用住房制度、廉租住房制度、住房公积金制度等为主要内容的住房供给保障制度基本框架。1、住房保障政策的提出2、住房保障制度基本框架的完善3、住房保障制度的规范4、住房保障制度的全面推进。（二）我国住房保障制度实施现状1、经济适用住房制度经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各地经验和做法：（1）严格控制经济住房建设标准；（2）合理确定购买对象；（3）保证经济适用住房供应量；（4）加大执法监察力度。第二节住房制度二、住房保障制度（二）我国住房保障制度实施现状2、廉租住房制度 廉租住房制度是社会救助制度的组成部分。3、公共租赁住房制度 公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房租赁合同期限一般为35年。4、其他保障方式的探索 主要表现在三个方面： （1）对房屋拆迁中的困难家庭实施拆迁保障。 （2）积极推进旧住宅区改造。 （3）改善农民工的居住条件逐步得到重视。目录第三
