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1、可研报告的前置条件篇一：项目可行性研究报告及相关前期工作程序第一章前期工作基本流程吴忠贵编著审批类项目基本流程规划项目建议书预可研（OR）评估（OR）立项编可研可研评估可研补充及附件办理起文上报汇同评估报告及有关附件可研批复初步设计扩大初步设计（OR）初设审查初设修改初设审批施工图设计审图开工报告核准类项目基本流程规划项目申请报告（目前按可研深度编写，要求有资格）预审（5天）项目申请报告补充（OR）委托评估（OR/5天）报告修改及附件准备征求其他行业主管部门意见（OR/7天）核准（20天OR30天）核准条件：合法符合“十一五”规划、行业规划、标准符合土地规划符合国家宏观政策地区布局合理主要产品
2、未对国内市场形成垄断未影响国家经济安全合理利用资源生态环保、文物保护公众利益未受到重大影响变更条件：总投资额超过原核准投资的20%及以上业主、规模、地点、内容发生变化备案类项目基本流程规划项目申请备案报告及相关附件（按项目建议书深度）预审（3天）材料补充（OR）备案与否（5天）备案条件：政策法规规划（国民经济和行业规划）符合产业政策符合行业标准第二章项目选择与跟踪吴忠贵编著几个理念发展靠投入，投入靠项目投入是硬指标，项目是硬功夫建设项目前期工作有序地进行的标准是“三个一批”在建一批做完前期工作（完成时）报批一批前期工作进行中（进行时）储备一批开始做前期工作（将来时）项目的产生思路（1）围绕优势
3、选项目（2）围绕弱势选项目（3）围绕全局长远目标选项目（4）围绕构建和谐社会目标选项目（5）围绕“三农”问题选项目（6）抓准机遇选项目（7）根据国家鼓励项目目录项目项目产生的途径（1）在“十一五”规划中发现项目。（2）邀请专家诊断提项目（3）专题规划中提项目（4）到外面取经模仿引进项目（5）部门领导专题研究选项目（6）根据各种临时文件报项目（7）根据每年的高新技术产业化专项文件选择项目项目的跟踪（1）项目审批、核准、备案过程的跟踪。（2）项目前期信息的收集（3）多沟通、多联系、常走动。高技术产业化项目选择的条件技术先进具备产业化条件符合专项文件要求对环境影响不大尽可能求新技术通过鉴定经济效益显
4、著第三章可行性研究基本知识吴忠贵编著几个概念?(1)可行性研究的定义所谓可行性研究就是对拟投资项目从有关的所有方面进行调查研究和综合论证，为投资决策提供科学依据，从而保证所投资项目在技术上先进可靠，经济上合理有利，操作上合法可行。（2）技术经济的定义?研究人类生产活动中各种技术的经济问题及其发展的客观规律。研究技术与经济之间的合理关系，促使技术的发展和经济效果的提高。是技术科学和经济科学有机结合的交叉科学。?研究技术的经济效果问题的科学。?可行性研究不是可批性研究?可行性研究报告不是可行性报告?技术经济不是技术加经济?投资项目的制约因素:篇二：工可审批前置条件附件目录表招标事项核准申报表篇三：
5、开发项目前期可行性分析报告内容房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。以下所要求提报的内容并非涵盖所有项目调查信息，项目提报人应随时间、环境、区域的不同尽可能提报有关信息和潜在的风险以及应对措施。第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展
6、等方面的地完成编辑位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义；2、公司进入区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如
7、市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路
8、、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、
9、医院等级和医疗水平；4、大型购物中心、主要商业和菜市场；5、文化、体育、娱乐设施；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况；2、空气状况；3、噪声情况；4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、周边景观；7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接
10、入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、
11、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格；若有拆迁要着重描述风险；若是合作要分析合作风险（分合同内和合同外）第三部分：法律及政策性风险分析一、项目合作方式及条件（根据获取方式，简要描述，本条针对合作项目）1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从
12、政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其他合作的主要条件。5、与合作方式相关的其它法律规定。二、项目土地招拍挂方式取得1、土地付款方式，时间。2、办证时间分析三、政策性风险评估1城市规划分析：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断，政府主导的区域人口规划实现的可行性。2政策分析包括：国内外宏观经济变化、国内行业结构调整等对区域主导产业和就业人员的影响（如纺织行业）、国内货币政策对开
13、发业和本项目的影响等等；四、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第四部分：市场分析一、区域市场经济状况分析：（1）区域主导经济；（2）各类经济的地位；（3）居民的主要收入来源和消费水平；（4）居民的消费习惯；（5）居民购房的心里预期以及购房偏好（如城际交通对购房的影响）；保障房项目对区域市场的影响等等。二、当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量化描述市场状况：当
14、年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、5、前面已描述6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前5名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、客户的购买偏好、购买关注的要素；8、重点楼盘描述。三、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况；2、竞争对手分析：各档次产品的集合特征。尤其研究与本案类似档次物业的特征，包括但不限于以下内容:（1）土地取得时间；（2）取得土地实际成交价，以及土地款的
15、交纳情况，其它开发证件办理与价款交纳情况；(3)平均容积率；(4)开发业态形式；（5）各业态平均售价以及收款政策；(6)业态在区域内分布特征；(7)规模以及节奏；(8)平均去化率；（9）是否有其它优惠政策的获得；（10）各类业态成本估算；（11）各类业态对项目资金流和利润的贡献情况；（12）针对的主要客户群；（13）主要销售模式（如由销售公司销售应评估销售公司能力）；（14）投资人背景调查分析；（15）项目各类人员专业能力分析；（16）管理的规范化程度分析；（17）与当地社会关系；（18）客户的评价；（19）物业管理人及其实力分析；（20）如有涉及拆迁的应分析拆迁情况等等；以上对比分析要注明与本案的优劣势；3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、雷同5、：本案在区域市场内的机会点6、结论：(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势；(2)本案所在位置
