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1、关于临沂经济开发区百易家国际家居物流中心周边楼盘的调查报告一、简介临沂是全国文明城市、卫生城市、双拥模范城市，乂是国家环保 模范城市、园林城市、优秀旅游城市，更是中国物流之都。临沂开发 区是国家级经济技术开发区，是临沂市的现代化工业新城区。临沂百 易家国际家居物流中心是开发区商业大街上最繁华地段的标志性建 筑。为了服务好开发区及周边地段的民众生活，围绕对市场二期拓展 中搞什么样的市场，怎么搞这个题目，我们进行了对开发区及周边地 段距市场辐射在5-8公里不超过10公里范围内的楼盘作了初步调查 摸底。二、调查范围西至沂水河西岸沿沿滨河南路边楼盘，北至铁路桥南，东至开发 区沂河东路铁路旱桥，南至开发
2、区李公河闸。共53个楼盘，另加李 公河社区、园丁社区、芝麻墩镇社区等己住满的9个社区和己售完的 荷兰水乡小区及北方五金城、汇海隆家居广场等专业市场。三、调查内容楼盘名称、开发体量、销售价格、商业占比、开发现状、物管收 费等。四、调查内容汇总根据筛选，在53个楼盘中离本市场较近的在10分钟车程、10公里范围以内的已开发和成熟的楼盘有38个，它们分别是:1、河西岸楼宇靠近沂河边的项冃有7个：（1 ）滨河国际。50万平方米/351亩，商业、住宅（别墅、多层、小 高层、高层、及归小区自有的300米长的商业内街）。（2）清水湾。30万平方米/180亩（别墅、小高层）。（3）光耀陶朱公。12.6万平方米/
3、119亩（主挡别墅）。（4）白鹭金岸。168万平方米/1420亩（别墅、高层、超高层）。（5）曦园。23.5万平方米/312亩（别墅）。（6）奥林匹克花园。60万平方米/400亩（主挡别墅）。（7）沂河美域。220万平方米/1800亩（主挡别墅）。此7个项目共计564.1万平方米。2、经济开发区临近本市场5公里内楼盘有20个：（1）宏辰大厦。3. 5万平方米/225亩（公寓、写字楼）。（2）宏辰欧缘。20万平方米/178亩（多层、高层住宅）。（3）金桂御景城。7.5万平方米/118亩（多层、沿街商业）。（4）伊丽莎白东岸。170万平方米/700亩（联排别墅）。（5）冠亚星城。120万平方米/5
4、45. 9亩（多层、小高层、近10万平 方米的商业）。（6）中国北方五金城。51万平方米/433亩（纯商业）。（7）盛唐国贸。6.8万平方米/26. 1亩（酒店式公寓、酒店）。（8）恒大绿洲。31万平方米/465亩（首期高层）。（9）福布斯湾。128万平方米/2000亩（别墅）。（10）口月城。74万平方米/623亩（别墅、花园洋房）。(11) 东华花园。26万平方米/362 m (多层)。(12) 名都国际。4万平方米/30亩。(13) 浙景玫瑰园。10万平方米/115亩(叠加别墅、商业、多层、 小高层、酒店式公寓)。(14) 莱茵国际。43.7万平方米/330亩(商铺、花园洋房)。(15)
5、 中科印象。26万平方米/110.97亩(高层)。(16) 万基幸福小镇。20万平方米/237亩(多层、底层为沿街商铺)。(17) 清华园。9万平方米/100亩(多层、学区房)。(18) 云龙国际。5.6万平方米/35亩(综合性商业大厦，租金2元 /. m2.天)。(19) 银河国际。36万平方米/400亩(别墅)。(20) 名仕雅园。6. 95万平方米/43. 35亩(小高层)。此20个项口共计79& 05万平方米。3、河东区邻近本市场的项目有11个：(1) 东来尚城。22万平方米/165亩(全功能)。(2) 荣盛锦绣外滩。500万平方米/6000亩(城市综合体)。(3) 紫荆城。60万平方
6、米/509亩(城市综合体)。(4) 慧谷邻御。20万平方米/153亩(多层、别墅)。(5) 田润帝景湾。30万平方米/277亩(多层、小高层)。(6) 书香府邸。3.1万平方米(多层)。(7) 凤舞明珠。18.5万平方米/110亩(小高层)。(8) 上东国际公馆。20万平方米/85亩(高层、小高层、酒店式公（9）贵和花园。8.5万平方米/80亩（多层）（10）伦达国贸。40万平方米/370亩（商住）。（11）御景东方。20万平方米/110亩（高层、小高层）。此11个项目共计742.1万平方米。4、本市场周围已售完全入住社区（大部分为安置房）：（1）皇山花园约10万平方米。（2）芝麻墩小区约20
7、万平方米。（3）开发区医院北社区约10万平方米。（4）李公河社区约20万平方米。（5）园丁花园约10万平方米。（6）范家沟居委会约6万平方米。（7）三景农民公寓约10万平方米。（8）月亮湾社区约30万平方米。（9）皇山农贸市场周边社区约20万平方米。上述9个社区合计约136万平方米。5、小楼盘和已圈待建及在建未售楼盘：（1）博正慧园12万平方米。（2）皇家艺墅约10万平方米（已圈未盖）。（3）仁和商业奥特莱斯10万平方米（纯商业）。（4）福泰御河湾60万平方米（在建未售，广告住宅及10万商业）。（5）迪尚御园12万平方米（住宅及少量配套商业）。（6）永固置业22万平方米（住宅）。（7）万和商城
8、100万平方米（城市综合体）。上述7个项目共计226万平方米。6、周边已售完的大盘和已开业或准备开业的商业大盘：（1）荷兰水乡100万平方米/1000亩（住宅）。（2）北方五金城51万平方米/432 m （纯商业）。（3）汇海隆30万平方米（纯商业）。上述3个项目合计181万平方米。7、尚未经营的商业大盘和商住大盘：（1）开发区国际农贸批发市场（占地3000亩）。（2）红星美凯龙（商住待开工楼盘）。五、综上所述1-6点合计楼盘面积为2647. 25万平方米，其中商业面 积130万平方米，约占5%左右（不含城市综合体）。在本楼盘东侧有 五大产业园（高端装备T程机械、医疗器械、新能源新材料、半物化
9、 工、物流），口前进驻企业300多家。130万平方米商业中：（1）北方五金城51万平方米，占39. 23%O（2）汇海隆家居30万平方米，占23.07%。（3）冠亚星城10万平方米，占7. 69%O（4）仁和商业10万平方米，占7. 69%o（5）农民社区商业约8万平方米，占6. 15%o（6）其它写字楼、小区内街、沿街沿路等商业面积合计约21万平方米，占 16. 15%o六、调查结论在百易家市场周围有2647万平方米楼盘，在去掉130万平方米 商业及公建面积后，约有2500多万平方米居住面积，平均每户以150 平方米、3. 5人口计算，可供58万多人口居住。即将近有60万人口 围绕本市场转，
10、且中、高、低档生活水准人群均有。而冃前整个开发 区除了专业市场外，缺少涵盖为四周人群服务的饭店、宾馆、KTV、 休闲、茶座、电玩、洗浴等一系列服务性第三产业。现有的百易家家 居广场只能提供低档次的装修装饰材料和家居配件，与周边星罗棋布 的高档别墅、洋房、高级写字楼、公寓等所需求的中高档产品还远远 跟不上，更没有国际、国内知名商家进驻市场和适应人们需求的特色 餐饮、家纺产品及成规模的品牌名点，以及缺少为经营户配套的住宅 楼寓、生活设施。因此，二期在市场发展设计定位时要兼顾周边不同档次人群的生 活需求，规避与周边市场重复建设、同等规模、同样档次的撞车现象, 确立人无我有、人有我精、覆盖全面的规模效应、功能效应、名店名 品效应。要求划行归市、建筑新颖，既宏观大气、又实惠实用，取得 步移景异、步步引深的快乐购物、游玩购物之效。达到在购物中获得 快乐，在休闲游玩中能购得所需之物。要兼顾前后期市场的衔接、转 换、改造、提升。设计中要明确市场定位、各功能体量、景观节点、交通流量、停 车位置、环卫设施、疏散通道及安防设施等一系列环节，而每个环节 重在筹划。
