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1、住房抵押贷款的风险分析与防范金融07E魏冬磊2110907B46【摘要】：住房抵押贷款为中国经济的持续增长增添了新的动力,随着规模扩大，其信用风 险问题已经引起金融机构、政府部门和学者的关注近年来商业银行个人住房抵押贷款业务 也得到了快速发展，而且无论是在信贷规模上还是在效益贡献上的地位都得到了提高，与 此同时，个人住房抵押贷款的风险控制和管理问题也摆在了我们面前，成为关系商业银行 个人资产业务能否健康发展甚至是影响商业银行未来经营效益和竞争能力的问题。本文从 住房抵押贷款的风险源入手，针对住房抵押贷款的构成要素，深入分析其对住房抵押贷款产 品风险的影响。在此基础上，提出一系列切实有效的风险防
2、范措施，以期达到防范住房抵押 贷款风险，增加住房抵押贷款的风险收益率，促进住房消费的目的。【关键词】：住房抵押贷款市场还款能力信用风险贷款比率违约风险 管理对策【正文】:住房抵押贷款的概述:住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款， 然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款 项以还清贷款。抵押贷款的H的是为了减轻购房者的支付床力，让更多的中低收 入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20-30年。住房抵押贷款对 商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10%左 右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随着金融市
3、场的不断完善，许 多原先是银行重要利润来源的大 企业 客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融 资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大 了拓展住房抵押贷款的业务。许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资 产。这主要是因为每一笔住房抵押贷款都有柑应的房产作为抵押，而房产对于个 人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险很小，据统计不 到1%;其次，即使购房者违约，银行也可以将房屋拍卖，将贷款收回，因为从 长远來看房价呈上升的趋势。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的曰本发生了严重的金融危 机，以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良
4、债权包袱，造成 日本的金融机构频频破产，影响了整个金融界的生存。其中尤以专门从事房地 产贷款业务的日本住宅金融专门公司(简称“住专”)的倒闭最为突出，该公司 1995年的不良债权高达81300亿口元，占总资产的比率为76%。当然，我们无 法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题来解释这种整个经济发生 坏帐的现象，虽然它们也可以被认为是产生坏帐的原因。由此可见，巨额住房抵 押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险，而且如果我们不对此进行认 真分析和妥善处理的话，这种风险对整个银行系统来说几乎是无法避免的。住房抵押贷款的风险分析：1 对于个人来说，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用
5、风险、 期诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。(1) .抵押物产权风险。即抵押物产权问题所产生的风险。抵押物产权风 险分为部分产权产生的风险、产权替代风险两类。部分产权产生的风险为房改 房产权(占用、使用、收益和处分权)，并非个人完全所有，而为房屋原产权单 位与个人共有(2) 信用风险。主要包插借款人还款能力不足风险、担保人偿付能力风 险两种。借款人还款能力不足风险。H前在我国，贷款人(抵押权人)还不能 对借款人的收入状况、清偿能力做出准确的判断。例如，审查借款人是否有比较 稳定的工作职位和收入、家庭构成如何等。同吋，贷款人还难以判断贷款期间借 款人月偿还能力，缺乏对借款人
6、经济状况的监控。担保人偿付能力风险。一是 扌J1保资格风险。扌J1保法规定，国家机关、企业法人的分支机构-般不得为保 证人，学校、幼儿园、医院等以公益为Fl的事业单位、社会团体以及企业法人的 职能部门不得为保证人，保证人为自然人的，必须具备完全民事行为能力和代其 清偿债务的能力。在贷款担保过程中，如不执行上述法律规定，保证担保则变成 了空头担保，极易发生风险。(3) 欺诈风险。所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实， 隐瞒真相或其他不正当手段，以房屋作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其 偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有五种表现形式： 重复抵押。指有些贷款抵押人凭一本
7、房屋所有权证而将房屋多次抵押，从而贷款 额远远超过房屋价格。虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方 订立借贷合同时，由保证人与借款人签订抵押担保协议，而并未对抵押的房屋登 记造册，抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。故意遗漏共有人的 抵押。这是指借款人未经房屋其他共有人允许，私自将几人或几家的共有房地产 作为向银行贷款的抵押物抵押给银行，从而取得贷款的行为。租赁房屋抵押。 指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向银行申请贷款。旧契抵押。有些借款 人持房屋I口契证，经公证机关公证后，使向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放 款。（4）贷款条件风险。抵押贷款的内容很多，其中最为关键的是按
8、揭比率、 利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款人产生重大影响。按揭 比率风险。指贷款额占房产或抵押物价值的比率。利率风险。指在贷款合同期, 由丁市场利率波动而导致借款人提前偿还贷款，或违约的风险。还款期限风险。 还款期限不同，给抵押双方也带來不同程度的风险。因为时间越长，未知因素就 越多，抵押物的自身价值也会发生变化，自然风险就会增加。还款方式风险。 就我国H前而言，住房抵押贷款的还款方式是按月均还。它的好处在于债务双方 都知道自己的收益或支出，从而可以制定长期的计划来安排投资。但这种还款方 式忽略了资金的吋间价值，是一种静态的处理方法，因此抵押权人和抵押人都要 承担风险。（5）流
9、动风险。它是指银行等金融机构发放的个人住宅抵押贷款债权流 动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，相对于短期贷款具 有较大的风险性，因此，客观上就要求有健全的风险转换机制作保障，例如担保 制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。但是，H前我国担保制度还 不完善，住房抵押贷款保险尚处在试办阶段，银行很难通过这种方式转移风险。 此外，还未建立起住房抵押贷款的二级市场，银行还不能通过转让抵押债权的方 式转移贷款风险。（6）不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤 害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地 丧失劳动力或因死亡等造成的风险也
10、应归属为不可抗力风险。2. 对于银行來说，主要有利率风险和信用风险两种。利率风险指的是由于 利率的变动而给银行带来的收益损失。利率的变动同经济形式有密切的关系，一 般说来经济繁荣时期利率会上升，随后在经济危机时期利率到达最高点，接着在 经济萧条期利率会下降，到最小后乂会在复苏阶段开始丄升。根据配比原则，银 行在到期发生的成本应由在同一时期得到的收益进行补偿，这样才能保证银行 正常的盈利水平。但是由于银行借短贷长的经营特点，如果购房者的还款期限跨 越两个时期，那么岀于套利的考虑，购房者必然会在到期借入利率较低的贷款来 归还其在到期借入的贷款，这样银行就会因为成本收益的不配比受到利息损 失。而且由
11、于并不能保证，因此银行此笔业务很有可能不仅没有利润反而会出 现亏损。如果所有购房者都这样做的话，那么整个银行系统面临的利率风险是比 较大的。信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。信用风险指的是违约 风险，即银行不能按时或足额的收到本息。信用风险具有综合性，所有各种其它 风险最终都会这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为。住房抵押贷款风险防范对策：我国的个人住房抵押贷款业务尚处于初步发展阶段，经营经验不足，技术 力量缺乏，因此不可避免地在很大程度上存在着各种风险。当前最重要的是加强 对个人住房抵押贷款风险的防范，具体说來，应采取以下几方面的对策：1. 建立住房抵押贷款的法律法规。FI
12、前国家虽然制定了有关的住房抵押办 法，但还没有建立健全统一的抵押法规，这不利于个人住房抵押贷款的规范化。 另外，还应从房屋交易、估价、保障诸方而建立相应的法规，形成对市场主体和 市场行为的硬约束体系。2. 健全抵押物产权审查登记机制。(1)审查抵押物权属状况。查验抵押 物的土地使用权证、房屋所有权证或统一的房地产证书。共有房屋，应查验房 屋共有权证及产权份额，并须征得其他共有人的书面同意。(2)建立住房抵押 贷款登记制度，完备发放程序和合同内容。抵押管理部门为了维护抵押双方权益，对 抵押物再次进行产权审查，确定产权归属，审查该抵押物是否己设定抵押或设定 抵押后剩余部分价值大小等。通过建立登记制
13、度，可以实现国家对民事财产干预 并产生公示和公信的作用，同吋也为房地产行政主管部门的产权管理提供了 条件，能够达到规范房地产抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当 事人作弊等违法行为。3. 加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。借款人是否具备借款资格和 还款能力是产生借款人风险的源头。应加强审查其借款资格和清偿债务能力的 工作，防范信用风险。具体措施有：(1)审查借款人是否有可靠的资金来源。(2) 审查借款人是否存在先期债务，即借款人在此借款前是否已有借款、借款 数额大小、还款期限等。如果借款人已经负债累累，并且已经逾期(未得到贷款 方同意吋)或延期(得到贷款方同意吋)未偿还先期贷款。
14、(3)建立对借款人 财务状况有效监控体系。由于借款人财务状况变化较大，因此对借款人为工薪阶 层，则可由贷款方与借款方所在单位财务部门联系，商定按贷款合同规定从借款 人收入中由单位直接扣付偿还。4. 建立政府扌JI保制度和保险制度。由于个人住房抵押贷款的主要用途所决 定，政府在必要吋应对信贷的双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。同 吋，政府还可以对金融企业的债务进行担保，保护存款人的利益。个人住房抵押 贷款在我国金融业还是一项新的业务，实行担保制度来分散风险在现阶段很有必 要。同时要尽快建立个人住房抵押贷款保险制度。保险制度是为债权债务受清偿 的安全性而设立的，在住房抵押贷款中，由于不可抗力
15、风险的存在，就应该有保 险的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且由保险费所形成的保险资金数额 大，來源稳，使用周期长，有能力部分承扌J1抵押贷款中的风险损失。5. 改善抵押贷款利率制度，完善价格风险防范机制。合理的住房抵押贷款 利率，是防范抵押房屋价格风险的主要措施。我国长期以来的固定不变的贷款利 率制度，已经不适应以市场为主调控经济的经济增长方式，严重地制约了个人住 房抵押贷款业务的开展。因此，建议建立弱性利率体系的住房抵押贷款制度。这 种抵押贷款利率分为完全市场利率和限制市场利率。我国尚未建立完善的社会主 义市场体系，收入分配制度、社会保障制度尚待建立，住宅消费者的经济状况有 很大差距。因此，必须针对不同经济状况的抵押人采用不同的利率标准。对于工 薪阶层人员，主要是教师、公务员、企业职工等中低收入者，按国家规定在一定 幅度内可以浮动。对于高收入者按照融资市场的完全利率标准执行。抵押权人既 有抵押贷款可能价格利益变成现实价格的利益。【参考文献】:(1) 屈瑞芳;个人住房抵押贷款违约风险分析与防范D;西北工业大学;2007年(2) 李莹，刘小龙;论个人住房抵押贷款中抵押权的实现;2002年第01期(3) 陈为涛，杨晓圧;加息对我国住房抵押贷款影响的实证研究J;商业研究;2005年 II期(4) 王福林;个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究D;浙江大学;2004年
