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1、简析我国房地产价格走势随着住房制度改革的深化，传统的以实物分配和集团购买为 主的住房消费方式的淡出，个人已经成为住房消费市场的主体, 2000年经济景气的回升带动了房地产行业在的整体复苏，今年 上半年在宏观经济形势、住房金融政策等多方面有利因素的支持 下，全国房地产开发投资强势增长，商品房全面热销，价格稳中 趋升。进入2001年，连续回落的美国经济，引起来美欧、日本 和亚洲的经济增长下滑，全球房地产业景气回落，世界各主要城 市写字楼租金普遍降低，周边环境的恶化是否影响到刚刚上行的 我国房地产景气？未来房价走势如何？请看卡斯特经济分析报 告：目前房价：总体稳中有升进入90年代以来，我国房地产市场
2、经历了一个从“过热” 到在规范中逐步走向平稳的发展过程，其间房地产价格尽管也有 过涨涨落落，但总体上是持续攀高的。从绝对价格方面看，去年 全国商品房平均销售价格为2103元/平方米，比1990年约上涨 1.85倍。从上涨速度看，总体上呈现出前高后低的态势，90年 代上半期，商品房销售价格年平均上涨幅度在10%以上，个别年 份甚至超过20%; 90年代下半期，特别是进入1998年以来，商 品房销售价格上涨幅度明显减缓，上涨幅度基本稳定在1-3%左 右。从今年情况看，主要有以下特点：房价上扬态势仍在持续，呈现出房屋销售价格、土地交易价 格和房屋租赁价格全面上涨的态势。据对全国三十五个大中城市 房地
3、产市场的调杳，一季度全国房屋销售价格比去年同期上涨 1.9%,二季度上涨2.5%,涨幅分别比去年第四季度提高了 0.7 和1.3个百分点。受政策性调价和需求增加等因素的影响，二季 度住宅租赁价格同比上涨6. 9%,其中主要是公房租赁价格上涨 幅度大，同比上升9.4%,私房租赁价格基本稳定在去年同期水 平。各类商品房中，经济适用房价格涨幅相对较快。在国家各项 优惠政策的支持下，价格相对较低的经济适用房成为目前城市居 民争购的热点，尽管政府对经济适用房的价格实行一定的管制， 但旺盛的需求仍在牵动房价的上扬。二季度经济适用房价格比去 年同期上涨2.2%,涨幅比一季度进一步有所加快。同期普通住 宅价格
4、上涨2.5%,前几年价格走低、积压比较严重的写字楼、 豪华住宅价格也出现了不同程度的上涨。土地交易价格的上扬成为推动房价上涨的重要因素。今年以 来，全国土地交易活动明显趋向活跃，上半年全国房地产购置土 地面积同比增长57. 6%,完成开发土地面积增长27. 7%o与之相 对应，土地交易价格也呈上涨之势，在一季度同比上涨1.4%的 基础上，二季度同比又上涨0.4%。各地区房价存在较大差异。总的看，东部地区房价要明显高 于中西部地区。分城市看，北京高居各地之首，每平方米商品房 平均销售价格在4500元以上，高于全国平均值1倍多，深圳市 与北京基本接近，紧随其后的上海、广州每平方米商品房平均销 售价
5、格也接近4000元左右。从今年各地房屋销售价格变动情况 看，上半年与去年同期相比，全国35个大中城市中，除少数几 个城市稳中略降外，有31个城市房价均程度不同地有所上涨。从短期看房价：想说下降不容易为规范房地产市场收费秩序，减轻房地产开发企业和购房者 负担，今年国家计委、财政部明令取消了 47项不合法、不合理 的收费项目。不言而语，这对房地产开发企业和购房者来说都是 个“利好”消息，然而目前房价的总体走势却并未应声回落, 而是持续上行。究其原因，我们认为，主要有以下几方面：从政策本身看，政策出台时间尚短，效应还未充分显现。目 前市场上在售的和一部分即将推出的楼盘，多数按原来政策办理 各种交费，
6、新出台政策对其销售价格影响不大。再者，取消47 项收费尽管动作很大，但相对于庞大的开发成本而言，所占比重 很小。据有关业内人士测算，每平方米可降低费用10-20元左 右，按去年全国商品房平均销售价格计算，仅占0. 5-1%,而且 由于各地住房建设费的收取存在很大差异，在政策出台之前，有 的已部分取消，有的甚至只剩1-2项，加之各地房价的不同，对 些价位高的大城市而言，影响更是甚微。从需求方面看，房屋市场销售的持续看好是拉动目前房价居 高难下的主要原因。停止单位“福利分房”后，市场房价曾一度 有所回调，但很快居民个人购房填补了这块空白，市场房屋销售 增势不减。今年上半年，全国商品房销售额同比增长
7、39. 8%,其 中销售给个人的增长44. 7%,增速明显快于其它各类投资，个人 购房占全部商品房销售额的比重达87. 8%o尽管取消和降低部分 收费项目措施的出台，在一定程度上减轻了开发企业的成本负 担，但这只是为房价的下调提供了可能，并不等于房价的实际下 降。由于居民对房屋需求的明显升温，开发商不可能也没有必要 降价促销，在一定程度上取消和降低收费的好处只是扩大了开发 商的利润空间。拉动个人购房需求增长加快的主要因素包括：银行住房消费信贷支持力度的加大，包括增加贷款、延长还 款期限和逐步降低贷款利率等措施，显著提高了居民购房的支付 能力。商业银行当年新增个人住房贷款呈成倍增加之势，从199
8、8 年的324亿元、1999年的746亿元迅速增加到2000年的1934 亿元，今年前5个月，金融机构累计新增个人住房贷款已经超过 1000亿元。以2000年为例，当年新增个人住房贷款比1999年 多增加11淤亿元，占全年多增贷款的比重超过40%。住房二级市场的逐步放开和规范，旧房和转售房上市增多, 启动了存量住房交易市场，为居民改善住房条件，提高购置新房 能力，实现从“居者有其屋”向“居者有佳屋”的转换创造了条 件。此外，一些大中城市危旧房改造力度的加大，也促使一部分 居民去购置新房。从成本方面看，近年来总体上呈节节攀升之势，这是支撑目 前房价“高昂着头”的又一重要因素。一般而言，商品房成本
9、主 要包括土地使用费（包括拆迁费）、建筑安装费和开发商利润三 大块。导致房地产开发、销售成本增加的主要因素：一是土地身 价的提高。随着房地产开发规模的扩大和国家控制非农用地、实 行土地有偿使用制度等措施的出台，土地供应的相对稀缺性导致 了地价的上涨。此外，一些城市土地供应的不规范，拆迁费用过 高，助长了地价的上扬。二是随着房地产市场竞争的加剧，相应 地引起了各种交易费用和销售策略中广告宣传费用的增加;三是 各种材料费、人工费也逐年增加。据统计，2000年建筑业直接 费用同比上涨2. 7%,其中人工费上涨7%,材料费上涨2.1%。从中长期看房价：适度回调应是题中之义尽管从眼前看，支撑房价居高不下
10、甚至持续上行的因素不 少，短期内房价明显下降的可能性不大。但从中长期看，目前商 品房的高价位难于持久，适度回调将是市场供求规律作用的必然 趋势。理宙之一：目前的房价收入比不协d周，相当多的大中城市的 高房价偏离了居民的实际购买能力。按照世界银行的标准，合理 的房价应当等于居民家庭年收入的3-6倍。2000年我国城镇居 民人均可支配收入6280元，平均每户家庭人数3. 13人，按此 计算，平均每户家庭年收入约为2万元左右，合理房价的区间应 在6-12万元之间，其中北京、上海、广州等大城市应在10-20 万元之间，显然，目前商品房的价位还超出了相当多数普通百姓 的承受能力。住房货币化时代，影响房价
11、的决定因素不是成本, 更不是开发商、居民的意愿，而是市场这只“无形的手”。随着 住房大众化消费时代的到来，市场购房的主力将逐渐由城市中的 那些中高收入阶层向中低收入阶层家庭转换，只有把目前过高的 房价降下来，才能唤起普通百姓的购房热情，促进房地产业的持 续发展。理宙之二：房地产市场供给的放大、竞争的加剧也将促使房 价走低。我国城镇居民生活整体上实现从温饱到小康的历史性转 折后，住房“短腿”冋题日显突出。到去年底，我国城市居民人 均居住面积仅为10. 3平方米，不及发达国家的三分之一。巨大 的市场潜力和逐利动机使房地产开发又进入了新一轮高潮，住宅 投资在去年增长25. 8%的高基数上，今年上半年
12、增速进一步加快 到29. 5%o从国际经验看，我国目前所处发展阶段正是房地产快 速成长时期，可以预见，未来我国房地产供大于求的竞争态势将 更趋明显。理宙之三:随着住房建设重点宙城市中心区向城市边郊区的 转移，土地使用价格也会出现一定程度的回落，这有利于降低住 房建设成本，扩大住房降价的空间。申奥成功将可能使北京的房价继续出现一定程度的攀升，但 上涨的过程将是逐步的，而且并不能改变其长远适度回落的大趋 势。申奥成功和即将入世，将加快北京建设成为国际大都市的进 程，巨大的商机将吸引许多境外、外埠人士进京购房置业；随之 而来的大规模的市政基础设施建设，也将大大增加居民就业的机 合，相应提高其收入水平
13、和购房能力等，这些都是支撑和推动北 京高房价可能进一步上扬的主要因素。但同时也应看到，房价最 终取得于市场供求关系的变化，普通北京百姓仍是左右北京市场 房价的主导力量，目前业已不合理的房价收入比将难以支撑北京 房价的过度上扬;境内外资金的进入在放大对北京房屋需求的同 时，也将明显扩大北京房屋的供给量等。综合上述因素，我们认 为，申奥成功总体上将刺激北京房价短期继续高位攀升，从过程 看，前期上涨幅度相对将比较平缓，2007-2008年可能出现比较 明显的上升，奥运会结束后将会逐步回落到比较合理的价位上; 从房屋类型看，高档住宅商品房和商务办公楼的价格将会因高收 入阶层需求的扩大而上涨较多，经济适
14、用房、普通住宅的价格涨 幅平缓、有限。房价下降需要政府、企业、居民多方努力上述分析表明，尽管从一个较长时期看，房价的回调有其客 观必然性，但何时、能在多大程度上下降，取决于各方共同努力 的结果。当务之急，就是要采取切实有效措施，遏制房地产价格 持续上扬的态势。政府方面，重点要从改变土地供应方式、规范稅费、完善交 通、水、电等生活基础设施、大力支持经济适用房建设、加速住 宅郊区化等方面入手，逐步降低住宅成本。以北京为例，地价过 高是北京房价明显高于其它城市的重要原因，而这除了与北京这 个历史文化古都人密度大、规划要求高等特殊因素有关外，建 筑用地没有采取集中供应、公开竞价的专业化方式，导致拆迁费
15、 用过高甚至土地层层炒卖也是一个不容忽视的因素。在规范土地 使用的基础上，重点建立以经济适用房、郊区房为主的多层次住 房供应体系，应当可以为房价的下调提供空间。企业方面，要进一步强化内部管理，树立忧患意识，大力推 广和应用新技术、新材料，努力提高劳动生产率和住宅产品质量。 只有这样，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，也只有经过优胜 劣汰、优化重组这个严酷的市场考验，最终走规模化、集约化道 路，才能实现成本上升和价格下降这个两难选择的较好统一。居民方面，也要积极转变观念，丢掉福利分房的幻想和攒足 了钱再买房的传统思想，根据自己的经济承受能力和住房条件, 借助金融支持，适时选购自己合意的住房。房价下降并不是各类 房价全面回调，有关专家明确指出，经济适用房已经没有降价的 空间。而且，房价的下调只是从一般意义上来说，并没有考虑市 场物价、利率、汇率以及一些特殊因素等的变动影响，何时回调 也有待进一步观察。总之，政府减一块（稅费），企业让一块（利润），加之居民 的积极配合，房价的适度回调是有可能的。
